文/北京进深 林振兴

前不久，兴创投资董事长田永安，为沐春墅营销中心开放仪式亲自站台。当天，他执笔为醒狮点睛。

沐春墅是他上任兴创投资一把手后的新作，重要性不言而喻。

为此，田永安将“好房子”，卷上新高度。人家“三件套”还扣扣搜搜，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。

无论是架空层亦或是风雨连廊，成本都不菲。同时，这些设施需要高昂的维护费用，也意味着物业管理要更繁琐和仔细。

但田永安任期内，兴创投资经营活动现金流量净额出现了负数，且现金及现金等价物余额也下降了近一半。

兴创投资不得不向村镇银行借钱，甚至启动非传统融资。但代价也很高，借款利率5% 、6% 。

单单沐春墅项目，兴创就砸了如此多真金白银。田永安迫切需要回笼资金，打一场漂亮的翻身战。

开放后的次日，沐春墅售楼处，搞了一场销售攻坚誓师大会。

田永安虽然没到现场，但他安排了公司分管领导陈凤斌出席并作动员部署。

现场，陈凤斌提出四点工作要求：一是将沐春墅打造为市场标杆项目；二是确保目标刚性完成；三是加速资金回笼；四是打造营销铁军。

销售压力给到了沐春墅项目负责人高宇。

高宇曾是兴创嘉和公司的一名普通员工，他还参加过埝坛安置房交房入住攻坚行动。

短短五年时间，高宇就成长为项目营销负责人，他能否不辜负田永安的期望，带领沐春墅完成销售任务？

01

沐春墅项目共11栋住宅楼，1#、2#、4#和6#为小高层产品；3#和7#为洋房；其余为叠拼产品，集中在小区西侧。

近日，它的户型图出炉，主推129-192㎡平层以及208-283㎡叠墅。

在平层产品上，沐春墅的最强对手，就是西北侧距离8公里左右的梧桐府。后者6个主力户型分别是168㎡、174㎡、199㎡、205㎡、215㎡、222㎡，全是四叶草户型。

虽是对手，但他俩也是有血缘关系的兄弟。

沐春墅和梧桐府有一个共同的实际控制人——北京大兴发展国有资本投资运营有限公司，其背后是大兴国资委。

只不过，沐春墅背后的爹是兴创投资；梧桐府的爹是兴福临空、大兴城建和包工头吕保明。

先来看看沐春墅129平三居两卫，南向1.5米进深双跨阳台，面宽6.9米，在客厅与次卧位置，主卧为飘窗。

沐春墅更大的163平户型，看起来颇为怪异，因为缺角太多了。

四室却只做到了两卫。按理说那么大面积应该做到至少3卫，你让家里成员早上起来为抢厕所吵架，多不合适。

而且沐春墅160 平层，居然没做出双套房，主卫还是单台盆，这放当前北京市场上也不多见。隔壁梧桐府168㎡就做到了主卧双台盆，更加人性化。

该户型阳台进深达到1.75米，仍是客厅与次卧双联。厨房做得有点不同寻常，细而长，面宽仅2.6米，让家里女性要排队做菜。

相较之下，梧桐府168㎡厨房就很顺眼，正正方方，中西厨合璧。

沐春墅163平户型中，厨房东侧是一个开放房间，可做卧室、书房或者梳妆衣帽间。但也有一个问题，油烟容易飘入。

沐春墅192平大四居，面宽13.3米只做了三开间，客餐厅6米面宽；厨房是倒L型的，动线不是很合理。

南向双套房，收纳空间无敌多，梯厅2.7米长的储物柜，入户处做了家政间 玄关柜，餐厅两侧整墙边柜，主卧步入式衣帽间。

02

在阳台上的配置，兴创沐春墅几乎“背刺”了区域内所有新盘。它是大兴新城首次出现内嵌阳台的项目。

大兴目前已开盘的项目，只有京玺做了奇偶错层阳台。刚调规的元启，也只是在南向新增奇偶阳台。

梧桐府，大兴首个带开敞阳台的项目，但是在北向，南阳台依然是奇偶阳台。

沐春墅是继梧桐府之后又一个配置开敞阳台的项目，并且在此基础上还增加了挑空平台。

这比开敞阳台更实惠。因为挑空平台为全赠送面积，而开敞阳台要计一半面积。

在阳台封闭问题上，兴创沐春墅搞出了一套既合规，又实用的解决方案：

挑空平台以全赠送形式纳入室内空间；

开敞阳台则配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式。

该方式在行业内极为少见，但长期在北方沙尘、温差大的环境下使用，电动部件故障率可能偏高。一旦保修期结束，维修费用和配件供应可能成为负担。

此外，沐春墅4栋楼做了首层架空（含局部），应该是目前北京新盘里架空层楼栋数量最多的。

分别为最中央的2#、6#两栋高层，以及最北边的5#楼和南边的7#楼，总面积超过1500㎡。

同时，沐春墅还有总长度超约400米的风雨连廊，几乎贯穿全园。

虽说架空层和风雨连廊是亮点，但不管是建造还是维护资金都不菲。若无活动策划，可能沦为闲置空间，反成卫生死角。

03

沐春墅对于田永安的重要性，不言而喻，是他于去年5月上任后的新作。

兴创沐春墅地块，由兴创置地（兴创投资全资子公司）于去年7月23日以32.17亿元底价摘得。

这几年，兴创投资的一把手换得很频繁。四年四换掌门人，这在国企乃至地产圈都不多见。

眼下，47岁田永安能否打破这家大兴房企董事长任职两年的魔咒？

翻开田永安的履历，他从一名普通小职员爬到董事长的位置，用了23年。

2001年，23岁的田永安参加工作，最初仅仅是兴创投资一名工程部职员。而后，他开始尝试转变工作类型，去一线听炮火声，担任兴创东兴投资（兴创投资子公司）开发部负责人。

随后，他一步步升至兴创投资开发部副经理、总经理助理、副总经理、总经理，并最终成为兴创投资董事长。

在这段升职历程中，田永安还在大兴发展旗下多个地产平台历练过，例如担任过兴福临空、新航城控股的总经理。甚至，他还曾是大兴发展党委委员、董事。

这样看来，田永安的确是最适合担任兴创投资一把手的最佳人选。

上位一年多，他也收到了第一份年度成绩单。

但面对兴创投资2024年的财报数据，田永安或许并不满意。

公司营收从2023年的38.38亿元，下降至2024年的35.22亿元。

让田永安稍微欣慰的是，兴创投资的净利润从2024年的1828.85万元，微微上涨至1947.99万元。

同期，公司的经营活动现金流量净额较2023年同期15.66亿元大幅下降至-23.21亿元。而现金及现金等价物余额从2023年33.21亿元大降至16.80亿元。

另一边，兴创投资的负债却在走高，从2023年的271.65亿元上涨至2024年的329.37亿元。

手里现金减少，负债不断增加，这也导致田永安必须不断找钱，甚至不惜找“贵钱”。

根据大兴发展2025年度第一期中期票据募集说明书，截止2024年9月底，兴创投资向九银村镇银行借款3次，贷款余额共计9.551亿元，利率5.6%。

此外，在非传统融资方面，兴创投资向不动产债权融资计划(华泰资管)贷款25亿元，期限自2019.11.20-2024.11.20，贷款余额7.5亿元，融资利率6.8%。

另据兴创投资2024年财报中，长期借款期末明细披露，贷款单位受托人还有北京大兴九银村镇银行，利率5.6%。