北京进深 徐迪 今年3月初，北京城建国誉燕园二期案名正式发布：朗润。

到今天已经过去了三个多月，规划许可证也到手了，样板间也开放了，但迟迟没有取得预售证。

这个节奏倒是非常符合北京城建的风格。

房山颐知筑拿地15个月取证，又过了一个多月才开盘；长沟地块拿地3年半了，连规划图都没出；去年4月底摘得的房山长阳地块，目前也没实质性开发进展。

还有丰台小屯项目拿地10年，去年二期才开盘。

相较之下，国誉燕园二期拿地还不到1年，进度对于北京城建来说算快的了。

国誉燕园二期朗润所在昌平六环路土城出口土城新村0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

二期项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米。包括两幅子地块，0002地块为居住用地，0003地块为A8社区综合服务设施用地。

住宅地块建筑规模约15.19万平方米，容积率2.4，拟建21栋7-11层住宅楼，共1418户。

面积段67-134㎡一到四居，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以127四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

北京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；

东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1090套，全盘去化约六成，成交均价3.3万/㎡，约为指导价的85折。

二期项目即将入市，有“好房子”设计的户型，对一期产品形成降维打击，指导价相同的前提下，剩余的近700套房源该如何去化？

根据最新工程进度播报，项目一期已进行到室内硬装阶段，部分开始安装橱柜，空调外机已到货验收，即将启动安装。

整体看来，北京城建国誉燕园最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。

国誉燕园一、二期项目开发主体相同，为北京城建兴荣房地产开发有限公司，是上市公司城建发展（60026）的全资子公司，成立于2022年6月6日，注册资本5000万元，法定代表人、董事长为李兆彦。

2024年度报告显示，城建发展实现营收约254.42亿元，同比增长24.94%；归母净利亏损约-9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏。

截至02月08日，北京城建(600266.SH)股价收盘报3.70元，涨7.84%，总市值85.97亿元。