文/上海进深 魏薇

上海楼市的喧嚣从未止息。土拍市场的狂热、成交市场的两极分化、社交媒体上被无限放大的美好生活，投射着重重焦虑。

城市发展的齿轮高速运转，人们心底真正渴望的，不过是一隅能让身心全然松弛的栖息之地。

在这片嘈杂声中，古北新房独苗“古北99”如一曲清音，以三开三捷的销售神话，成为现象级的市场逆流。

在追求速度与规模的行业环境中，古北99提供了一种基于成熟社区、可见品质和确定性交付的居住解决方案。

它的收官，是对上海高端居住本质的一次深刻揭示：在浮华与速度之外，城市精英正用真金白银投票，他们选择的不仅是一套房子，更是一种回归生活本真的居住方式。

正如购房者沈先生所说：“整个上海飞速发展，就像是一个超级大工地，只有古北还有那个味！在这里有美丽的梧桐，懒散的阳光，缓慢的节奏，还有异国的风情。”

这种对生活本真的追寻，让古北99的热销成为解构城市居住哲学的关键切口。

古北稀缺供应孤品

国际社区的韧性密码

6月13日，古北99高层收官作品选址西郊宾馆开盘。

西郊宾馆有着60多年历史，被誉为上海最大的五星级花园别墅式国宾馆，接待过众多国内外政要名人。这里不仅是低调奢华的象征，更是绿意盎然的秘境，园内遍植名木古树、奇花异草，空气中弥漫着清新的草木香气，仿佛置身于一个天然的森林氧吧。

西郊宾馆是古北国际社区的缩影。

漫步在古北的街道上，仿佛置身于一个缩小版的小联合国，不同国家的文化在此交融，为这片黄金城道增添了别样的色彩。

古北的这一独特性，源于其不可复制的文化基因。作为上海首个成片开发的高档涉外住区，古北形成了难以复制的国际生活范式。梧桐掩映的骑行道、充满烟火气的Citywalk路线、密集的国际学校，共同构筑了国内少有的沉浸式国际生活圈。

因此，古北不仅是地理坐标，更代表了一种特定的生活方式认同。

客户祝小姐说：“不管工作调动在哪，不管出差旅行，到哪都是那么方便。吃了十年以上的老馆子。这里不压抑、不拥挤，走在哪里都是慢悠悠的。”

这种独特的社区肌理，在城市规划层面更显珍贵。在2035规划中，成为上海唯一被划入CAZ（中央活动区）的国际社区。

较于传统CBD的商务属性，CAZ强调“24小时活力城区”，融合商业、文化、居住等多元功能。这意味着古北不仅是宜居之所，更将成为承载城市核心功能的战略要地，其土地价值的底层逻辑，从居住属性升维为城市能级共建。

一位外籍业主的感慨：“古北对我来说才是上海。朋友在这里，生活在这里，买了房就跟回家一样。”

这份归属感，是社区长期积淀的结果。

然而，古北的价值曾一度被低估。当新兴豪宅凭借江景或学区概念价格飙升时，古北因“无稀缺景观”、“房龄老化”被唱衰。

市场最终给出答案：

华丽家族古北花园、御翠豪庭等近20年房龄的楼盘，如今挂牌价依旧站稳13万 /㎡！价格天花板的古北壹号次新房，低楼层最新成交价更是高达19.6万/㎡！价格无分层，且非常稳定。

租赁价格也依然坚挺。附近的古北中央公园140㎡的户型月租金高达3.5万元。在土拍楼板价破 8万/㎡的内中环，古北99拒绝透支未来溢价，反而以扎实租金回报和规划红利构建安全边际。

这种越老越贵的市场表现，正是对板块没落论的终极反驳。古北穿越周期的市场韧性，也揭示了古北价值的核心逻辑：成熟配套带来的确定性价值，超越了依赖规划预期的想象空间。

古北新房断供数年，古北99或将是最后一个低密墅区准现房。

前不久，长宁中山公园板块上新两块宅地。其中E1-21地块用地面积24569㎡，容积率2.67，限高80米；E1-17地块用地面积4556㎡，容积率2.4，限高50米。稀缺的供应引得众多开发商趋之若鹜，长宁新地王也即将在此诞生。2025年，内中环的房价集体走高，近18万的楼盘单价层出不穷。这些也凸显了古北99项目的绝佳入手时机。

古北99的购房者展现出难得的理性。医生于小姐的话颇具代表性：“我在古北租了4年，看着孩子上国际学校，这里是我最后一次上车的机会。”

低密墅境回归本真

筑就圈层纯粹住区

在上海市中心容积率普遍突破2.5的今天，古北99以综合容积率1.2、联排别墅容积率0.86的规划，成为内环旁绝版的低密孤品。这也是古北99受市场追捧的重要原因之一。

古北99精准规划了133-154㎡的改善户型，受制于上海多年7090政策影响，整个内中环这个面积段的供应并不多见。纯粹的户型定位让社区形成同质而居的生活场域，从邻里社交到生活品味皆达成高度共识，也成就了内中环罕见的圈层纯粹住区。

在产品打造上，古北99转而聚焦本质需求。

约50米超宽楼距、超5000㎡集中绿化、全龄架空层作为社区标配，实质是将土地还给生活。

在当下公建化建筑风格席卷住宅产品的时代，古北99以天然黄金麻石材的现代简欧风格立面，宽境的入户门庭、酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口，给予业主每一次归家的尊享礼遇。

主力户型采用约4.5米宽厅、南北双阳台实现室室有景、家家通透；中西厨联动、全屋收纳系统精准匹配家庭生命周期需求。

尤为关键的是社交圈层价值的觉醒。古北99拥有全市首屈一指的超大商业地带，规模对标古北壹号会所标准，与京城十大会所之一的缦合北京华府会设计同源，涵盖餐厅、私宴厅、茶室、游泳池、健身中心等业态，并链接全球8类61项顶级资源。

这种配置并非单纯追求高端感，而是通过精准匹配高净值人群的社交与商务需求，形成“居住-社交-事业”的生态闭环，本质是将公区转化为圈层价值放大器。

有业主指出了关键所在：“内装修只要花钱就可以实现，但公区是我们业主无力改变的。只有靠谱的开发商才能一步到位，带来实实在在的品质。”

服务体系的完善被视为维护资产长期价值的关键因素。

古北99引入缦合物业独创的“无边际生活服务体系”，该体系源自世界奢华酒店服务基因，以“至善无痕”为理念，从时间、空间、私属三个维度，制定了280余项标准化服务细则，致力于打造自然无痕的优质服务内容，保障业主资产持续增值保值。

除了基础服务，古北99还充分考量当代高净值业主需求，定制了一系列增值服务以应对业主生活中遇到的痛点，如儿童接送服务、入户保洁服务、宠物托管、车辆养护代检、43项免费日常维修、私人定制全球旅游方案等。

一位常驻海外的业主评价：“我只有一半时间在国内，平时家里的打扫和宠物的照顾、家人的照顾，都需要交给物业，这里的服务是我最看重的。我在国外住的五星级酒店很多，我在这里体会到的服务非常满意。”

古北99这种注重内在品质与长期价值沉淀的策略，与古北板块整体强调品质而非短期热度的特质相一致。

结语

在“保交楼”成为行业关键词的当下，古北99的准现房策略直击市场痛点，在期房交付延期及维权事件频发的市场环境中，成为一项风险可控的稀缺资产。

古北99预计在2025年9月底交付，不仅为购房者既规避了期房风险，同时还能为其省下不菲的过渡期租金。

购房者可实地考察建筑工艺与园林实景，提前规划生活场景，这种透明化的销售模式重塑了购房者与开发商之间的信任纽带，让古北99成为“确定性资产”的代名词。

当楼市的喧嚣退潮，古北99留下的不仅是一串销售数字，更是一份关于城市居住的理想答案：在追逐速度的时代，或许我们更需要学会“慢下来”，在熟悉的土地上，寻找那份不可替代的归属感。