进深 徐迪 2025-07-02 17:22 9.0w阅读
北京进深 徐迪 朱辛庄新盘中海未来之境的节奏怪怪的。
6月30日取得预证,7月1日官宣案名,7月2日发布户型图。
看得出来,中海对昌平的首个“好房子”项目颇为器重,一切都准备就绪才端上桌来。
小区规模不大,总共6栋楼,做了4种户型,刚需为主。
1-3#楼是18层小高,1#、2#楼为109三居,中央3#楼为顶配129四居。
4-6#楼为洋房,4#楼9层,5#楼11层,均为105三居,有中间和边户两种房型。
6#楼总高8层,中间户建面105㎡,边户为96㎡起步户型。
342套住宅一次性入市,拟售均价7万/㎡,创昌平单价新高。
其中4#楼均价最高,为7.24万/㎡,次顶层105㎡边户三居均价达到7.37万元/㎡。
起步户型:96㎡三居↓
只有16套,在最北边的6#楼边户。
客厅近10米270度转角大飘窗是最大亮点。
餐厅、厨房都有窗,U型厨带西岛台设计,使得餐厅的布置更加灵活。
尽管没有赠送,北边两个房间面积也都足够大,做卧室的舒适度有了。
最大的问题是户型狭长。
百平米左右户型现在都能帮到三面宽,两面宽已经有点过时了。
所有优质资源都给到了客厅,主卧面宽还不如北边的次卧,且还有一个暗卫。
一房一价表,建面96.22㎡三室两厅,套内面积79.26㎡,产权得房率82.4%,次顶层房源预售价73687元/㎡。
赠送面积9.325㎡:主卧阳台1.5米进深,3.3米宽,计一半建面;飘窗面积全赠送。
实际使用率约92%。
主力户型:105㎡三居↓
户型方正,全明格局,功能分区较好,南北向均做了三面宽,有独立玄关和家政间。
主卧客厅双跨阳台,但阳台进深只有1米2,与市面上一些产品的设备平台尺度差不多。
扩展空间有限,也使得这个建面只能做出三居格局。不少新盘105建面已经做出四叶草了。
一房一价表,建面104.52㎡三室两厅,套内面积86.48㎡,产权得房率约82.7%。次顶层房源预售价73725元/㎡。
赠送面积5.59㎡:阳台1.2米进深,6.9米宽,计一半建面;飘窗面积全赠送。
实际使用率约88%。
105减配版:108㎡三居↓
对,没写错。由于是小高层房源,这个108户型比105户型的套内面积还少了几平米。
两个建面户型格局大致相同,108户型的阳台进深更短,只有1.15米。
主卧、主卫,以及北向小卧室的进深也都有所缩短。
同时,两梯两户的设计,让这个108户型玄关向内收窄,没办法再单独隔出一个家政间。
但户外公区可以利用起来,加大收纳空间。
整体来看这个户型比105性价比要低一些,当然价格上也有体现。
建面108.17㎡三室两厅,套内面积82.94㎡,产权得房率约75.8%。
次顶层房源预售价67463元/㎡,比105户型每平米便宜6000多。
赠送面积和105户型是一样的,实际使用率约82%。
顶配户型:129㎡四居↓
唯一的四房户型,全部在3#楼王栋里,共70套。
户型中规中矩,主卧、客厅双跨阳台,进深1.25米,南向次卧是飘窗。
餐厅比客厅宽,如果没有其它功能设置的话,面积有点浪费。
厨房挨着入户门,这种格局实测非常不便利,厨房门口靠着入户门的位置,什么都放不了。
两个卫生间都不大,这个面积段了,主卫还是单台盆。
一房一价表,建面129.63㎡四室两厅,套内面积102.22㎡,产权得房率约78.9%。
次顶层房源预售价71558元/㎡,低于洋房产品。
阳台7.8米宽,1.25进深,加上飘窗,赠送面积总计6.325㎡。
实际使用率约83.7%。
得房率高的高,低的低,价格上表现的比较直观。
但即使得房率较低的小高层房源,平均预售价也达到6.7万元/㎡,整盘均价7万出头。
同板块在售的越秀星樾和中海寰宇未来,成交均价都在6.2万左右。
产品方面,中海未来之境有赠送,1米2的阳台,也没有设备平台,聊胜于无的感觉。
除了那十多套96户型,实际使用率没有超过90%的。
往北2公里外的越秀星耀未来,位置上稍差一点,但平均实际使用率能做到91%,成交均价中有5.5万出头。
中海未来之境想卖到7万+,多少有点离谱了。
朱辛庄0029地块由中海发展+未来科学城联合体2月18日摘得,宗地总价12.8亿元,住宅地块楼面价约3.18万元/㎡。
拿地主体北京中海未来置业有限公司成立于2023年12月21日,注册资本26亿元,法定代表人、董事长为付熙嵬,董事、经理为倪健刚。
中海未来置业是中海寰宇未来项目的开发主体。
项目占地1.61公顷,总建面6.04万㎡,其中地上建面4.22万㎡,地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5,限高80米。
规划6栋8-18F住宅楼,共342户。
小区配建公共服务设施配套,建面超2600㎡:
东侧大门进来是物业服务用房+邻里中心;
北侧有两栋沿街商业服务楼,共两层,建面超1000㎡;
东南角有一栋社区养老服务驿站,建面在350㎡左右。
鸟瞰图上能看到,这两栋配套楼顶都做了屋顶绿化,计入绿化率。
在朝阳和丰台,中海已打造了多个“好房子”新规产品,规划有架空层、开敞阳台+花池、3.6米层高等设计,本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。
但是朱辛庄项目的“好房子”属性并没有完全拉满,阳台收窄,设备平台消失,当下热门的几大扩容利器直接砍半。
原以为中海朱辛庄项目会成为产品刺客,现在来看大失所望,反倒有点价格刺客的意思。
对比周边竞品,中海未来之境离地铁最近,这项优势加上1米2阳台,能否撑起7万+的售价?
现在就可以想像它的开盘折扣有多狠了。
做到这个价位,中海想必也是无奈之举,旁边兄弟盘寰宇未来还有近三成房源200多套待去化,未来之境定价过低的结果肯定要背刺兄弟。
另一方面,除住宅地块外,中海朱辛庄项目还打包了一幅体育用地。
用地面积1.88万㎡,建筑规模1.45万㎡,其中地上建筑规模1.1万㎡,建筑高度21.95米,容积率0.6。
主体建筑体育中心为两栋连体建筑,拟打造高品质体育场馆设施,包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等。
这个超级大配建,虽说可以整体转让,但是,谁会接手呢?