文/北京进深 林振兴

京城下半年的第一场土拍，很冷清。

7月3日，北京延庆新城小营YQ00-0205-0001地块落槌，中建方程投资发展集团有限公司（简称“中建方程”）以5.6亿元底价拿下，楼面价为1.55万元/平米。

之所以没有那么大的关注度，一是因为它实在太偏远了，位于六环外；二是只有一家开发商报名，没有对手，没有火药味。

中建方程拿下延庆地块，在意料之中。1月初延庆区2025年土地推介会上，就出现了它的身影。

在延庆小营0001地块还未正式挂牌前，中建方程孙公司北京一源置业，就发出了该地块的招标计划。

中建方程是中国建筑（601668.SH）的全资子公司，也是中建系地产的第九子。

相较于中建智地、中建壹品、中建玖合，中建方程更像是小透明，多在京郊拿地，擅长棚改拆迁。

它的现任董事长是周宇騉，2023年从总经理位置上提拔的，对做大地产业务有野心，尤为想在北京大展拳脚。

前不久，周宇騉挖来了一员大将——原中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏，任命他为房地产事业部总监。

刁鹏是中海地产司龄25年以上的老将，曾统管中海北京整体营销工作。

听说此次，刁鹏并不是一个人出走，而是带着一条线的人，加入中建方程。

不同于刁鹏，中建方程北京公司党总支书记、总经理杨洪禄是中建方程的“老人”，他从项目负责人一步步升任为产业发展部部门经理，再到现在的城市总。

内部会议上，杨洪禄也曾喊话，“做大做强北京市场。”

眼下，刁鹏 杨洪禄的新组合，又会给中建方程在北京区域带来多大的惊喜？

01

中建方程与延庆有着很深的缘分，它开发了上源府。这个项目距离本次出让的小营地块直线600米左右。

2021年底，中建方程子公司——中建京西建设发展有限公司（简称“中建京西”）斥资3.9亿元，拿下上源府所在地块。

上源府也是中建方程在京城首个独立操盘的房地产开发项目，2024年10月清盘，网签均价3.35万元/平米。

更早之前的2016年，中建方程和中建三局在延庆，共同成立中建京北投资发展（简称“中建京北”），注册资本50000万元，两家分别持股60%和40%。

期间，中建京北还有一个股东——中国中建科创集团。它在2023年7月，悄悄退出了。

中建京北负责延庆最大的棚改项目——小营村、石河营村棚户区改造和环境整治项目。

此外，中建京北也是上源府和延庆小营0001地块的一级土地整理方。

而近期，延庆新盘的表现，也给中建方程拿地添了一把火。

距离延庆小营地块3公里的住总山澜赋项目，4月15日取证，7栋4-8层电梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，销售指导价3万元/㎡。

目前网签63套，成交均价2.9万 /㎡。两个多月时间，全盘去化率36%。

两个项目体量、容积率相当，延庆小营地块预计也将是10层以下洋房产品。

虽然延庆小营0001地块，在北京地界上很偏远，位于西北六环外。

但它在延庆本地却是一块香饽饽，近延庆镇政府和延庆区体育局，距离世园国际旅游度假区直线2公里左右。

10分钟生活圈内有多所幼儿园、延庆第三小学等教育资源，东侧为小营小区，周边有健身中心、东湖公园等配套。

这块地不大，用地规模2.23公顷，规划地上建筑面积3.61万平方米，容积率1.62，建筑高度24米（局部30米）。

中建方程需建设地上建筑规模约300平方米社区助残中心一处，无偿移交相关部门。

本次补仓的小营0001地块，是中建方程土地一二级协同开发的项目。供地文件里显示，0001地块是带方案入市，定位为改善型楼盘。

规划建设三排房子，平行排列，共计328套：89平米88套、109平米156套、125平米72套、140平米12套，层高3米。

02

在北京，中建方程有14家子公司，其中3家已注销。

除了3家（北京程达置业、中建方程投资运营（北京）、中建京西）为全资子公司，其他都是合资企业。

在门头沟，中建方程和中建信和共同开发中建长安麓府。

但长安麓府开发商北京方程信和置业（简称“方程信和置业”），却被购房者王某告上法庭，要求返还商品房认购定金10万元。

当时，王某发现认购书第三条约定的总房款与销售人员承诺的总房款不一致并且当场提出质疑，“销售人员解释说认购书是报给建委备案的，签订买卖合同时会以承诺的总房款为准。”

他认为，方程信和置业及其工作人员利用在认购书中虚报房款误导消费者以为占了很大便宜应尽快签订认购书的心理，让消费者做出不理智的决策。

而后，王某多次同销售人员及销售总监协商退房退款，“她们都不同意并且威胁说退房就没收认购金。”最终，他将开发商告上法庭。

最终，法院判决，方程信和置业返还王某定金5万元。

在京城，中建方程热衷于棚改安置房项目。

例如，中建京西是门头沟区永定镇冯村南街棚户区改造和环境整治项目的项目主体。

在顺义，子公司中建京东置业负责杨镇中心区棚户区改造土地开发A、B、C、D片区项目。

但今年4月和7月，中建京东置业相继被北京市顺义区人民法院列为被执行人，执行标的金额总金额144.89万元。

在丰台，子公司北京中建方程投资管理负责实施长辛店镇东河沿村A区、B区棚户区改造土地开发项目。

在海淀，孙公司中建新牧（北京）置业发展则投资建设了苏家坨镇北安河东、西区定向安置房项目（安河家园一里至九里）。

众所周知，棚改安置拆迁的链条很长，需要牵扯的利益众多，中建方程旗下子公司不可避免也卷入了一些诉讼纠纷中。

此外，子公司中建方程投资运营（北京）有限公司在6月12日，被北京市通州区人民法院列为被执行人，执行标的金额383.01万元。

03

近两年，随着地产调整的持续深入，中建系旗下各工程局全面崛起，但中建方程对外界而言其实还较为陌生。

该公司是中建股份组建成立的城镇综合建设投资平台，注册资本50亿，在2014年1月成立。

主要通过承接城市综合开发项目和PPP项目开展城镇综合建设业务，同时进行房地产投资与开发等业务。

目标业务类型分为城镇综合建设投资、房地产投资、城市与产业运营三大类，布局于北京、上海、郑州、南京、天津、杭州、济南、西安、青岛等10余个城市。

2023年10月，中建方程原总经理周宇騉晋升为公司党委书记、董事长。

周宇騉上任董事长一年多，中建方程的业绩有所突破，但也面临不少压力。

2024年，中建方程营业收入89.86亿元，同比上一年增长了3.52%；净利润9.09亿元，同比下降5.7%。

增收不增利，主要是因为该公司营业成本增长幅度过大。

期内，中建方程营业成本71.43亿元，同比增长了8.42%，高过营业收入的增长幅度。

短债压力也有所增大。2024年，中建方程合并报表范围内的有息债务余额156.87亿元，同比增长了4.82%。

其中，一年以内到期的有息债务41.87亿元。而期末，该公司的现金及现金等价物余额28.81亿元。现金短债比0.69。

这意味着，中建方程手上的现金不能有效覆盖短期有息负债。

债务的增长主要由于该公司的短期借款增加。期内，中建方程短期借款12.71亿元，同比上一年增长了69.57%。

短期借款的构成，又主要为信用借款，达到12.42亿元，同比增长了132.11%。