文/北京进深 徐迪 

8月14日，丰台槐新NY-030（南区）-02地块项目规划设计方案公示。

就在观宸东侧一街之隔，同为建发 金茂开发，因此也被称为观宸二期。

项目占地25897.21平方米，总建筑面积约8.11万平方米，其中：

地上建筑面积约5.21万平方米，地下建筑面积约2.90万平方米，建筑高度56.30米（最高），容积率2.0。

拟建设12栋住宅楼，为6-17F洋房和小高层产品。

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12栋楼点状排列，格局与西侧观宸一期相似。

中间为小高层大户型，四角为洋房小户型产品。

西北边的两栋：2#和6#楼，首层局部架空。

建筑立面也延续观宸风格，屋顶大飘檐设计。

大部分楼栋北侧有退台，南侧有挑空空间。

小区北边、西边各有一处出入口，其中西门为主入口，带挑空、格栅等装饰结构的景观大门，加上两侧景墙，沿街展示面超60米；内建两栋配套楼，高度10.43米。

进门就是下沉庭院，周围有绿色景观带，形状疑似风雨连廊，但平面图上未做标记。

一期报规时总平图上也没有风雨连廊，沙盘阶段才看到。

二期将近400套房源，建面120-165㎡区间，面积段与一期基本相同。

砍掉了110左右的小户型，变成全四居产品。

一期136户型卖得不错，二期大户型占比明显增加。

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层高3.1-3.3米，赠送方面与一期尺度相当：

①南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；

②北向（部分在侧边）设备平台全赠送；

③部分户型有侧边飘窗/转角飘窗，面积全赠送。

此外，从平面图看，楼栋南侧有挑空标识，不确定是顶层房源内部挑高，还是屋顶的挑高装饰。

一期项目的产权得房率在75.1%-80.4%。

加上赠送面积后，整体空间扩容出10%左右，实际使用率在83%-91%区间。

户型图上明确标出了赠送空间，这也是去年“好房子”新规发布以来，首个公开注明赠送的项目。

（观宸一期户型图）

观宸一期今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。

目前网签253套，去化过半，成交均价7.82万元/㎡；

网签金额总计24.32亿元，基本覆盖了拿地款。

今年上半年，观宸拿下了丰台区商品住宅成交金额榜TOP1。

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二期地块成交于6月24日，由建发 金茂联合体20.8亿元底价摘得，折合楼面价40159元/㎡。

拿地主体北京兆兴房地产开发有限公司，也就是西侧观宸项目的开发主体。

02地块最早和观宸的01地块是一个项目，去年8月上架，原定9月20日竞拍，起始价定到52亿元，后因故终止出让。

重新回炉后只有西侧01地块单独上架，被建发拿下，与金茂开发为观宸项目。

开盘不到5个月，去化过半，这个成绩在今年新盘众多的丰台市场可圈可点，可以说是建发 金茂拿下东区02地块做二期的最大底气。

按照观宸当前的成交均价，二期项目每平米有将近4万的房地价缝差，利润空间很充裕。

建筑规模上，02地块略小于观宸，其它条件基本一致。

出让文件中的各项规划指标和设计要求，包括体现中国特色、古都风韵时代风貌等，也都与观宸一期地块相同。

如果按照一期的开发速度，二期是能够在年内取证入市的，当然更重要的还是要看一期后续去化情况。

从供地节奏来看，02地块曾被“因故暂停”出让，延期了大半年才成交。坊间有猜测是为促成01地块出让而刻意延期。

此次拿下02地块，开发商可以为了护盘一期，合理控制二期入市进程。

但也不能太拖，整个NY030地块还有北区的住宅用地街坊出让，与观宸仅隔一条街坊路。

观宸周边最大竞品是北京隅西颂，今年新开出的项目，7栋楼共439套房源，4月28日开盘，目前网签57套，成交均价7.92万元/㎡。

此外还有中海公元里和郭公庄两个项目在售：中海丰和叁號院、中建云境。

三个项目都是去年3月份前后开盘，流速都不算太快。

中海公元里共622套房源，目前网签84套，去化率14%，成交均价6.26万/㎡；

中海丰和叁號院412套，目前网签96套，去化率23%，成交均价8.51万/㎡；

中建云境838套，网签234套，去化率28%，成交均价8.06万/㎡。

丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格成为决定性因素。

价差到位的话，丰台是能够承接海淀一部分外溢购买力的，毕竟拥有不错的环线优势，适合预算有限但又追求高品质住房的客群。