文/北京进深 徐迪 

8月18日，中建智地黄杉木店新盘紫京宸园设计方案公示。

项目所在朝阳区平房乡黄杉木店2107-03地块，占地5.43公顷，总建面约21.43万㎡，其中地上建面14.14万㎡。

住宅建面约14.03万㎡，架空层面积300㎡。

规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172㎡，层高3.16-3.4米。

建设单位为北京兴昶房地产开发有限公司，设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司。

01、小高层为主，洋房遮挡严重

正门位于小区西侧，超5米高带挑空的景观设计。

内接大面积下沉庭院，另一侧就是首层架空的中央楼王栋6#楼。

三重礼序，仪制归家。

架空层建面300㎡，与下沉庭院形成贯通的会所体系。

据悉，整体会所面积将达3200㎡。联袂世界品牌资源，前置运营业主圈层平台“晨雅会”，打造山水会所，引入五星级酒店式服务标准、辰系定制服务。

一条11米宽南北走向街坊路自小区东侧穿过，将1#、7#和12#楼单独隔离在小区东排。

鸟瞰图上看这条街坊路的存在感很弱，也没有明显的机动车入口。

按之前几个新盘的做法，紫京宸园这条街坊路或可效法金茂满曜，做成景观大道，未来仅供步行和应急车行。

车行出入口在小区北侧，南门为人行次出入口。

此外在东侧的亮马厂东路上也设有人车和消防出入口，主要是方便街坊路以东的三栋楼住户。

小区共设有1190个机动车位，全部位于地下。

住宅楼周边有大量采光井，地库预计有不错的光厅设计，北京豪宅近来很卷地库。

楼栋点状对称式排布，共15栋，大部分为17F小高层。

西北角3#楼、中央位置的6#楼及南侧10#楼为20层以上的高层产品；

西北角2#楼和西南角15#楼为10层以下洋房。

最高的3#楼为25层，最矮的2#楼为7层，这两栋楼并排于小区西北角位置。

2#楼东北方向的4#楼总高18层，预计采光会受到一定遮挡。

报规总平图上没有标注楼间距的具体数字。

02、顶层复式，景观露台出挑

户型方面，130㎡-400㎡精妆大平层，起步即改善。

主力145/165㎡，230/270㎡升阶尺度，400㎡云端墅级顶配。

豪宅属性明确，部分户型房源将提供定制服务。

之前就有传闻说，黄杉木双子由于赠送尺度问题延迟报规。

从公示的总平图来看，紫京宸园赠送手段非常简单。

南向通面宽内嵌阳台，有弧形转角设计，金属边框 玻璃幕墙组合经典大气；

北向设备平台，有两个房间的面宽，部分房型是拆成两个平台赠送。

层高3.1-3.4米，在近期几个热门豪宅中也不算出彩。

得房率比海淀的肯定高，跟顺义没有可比性，对比朝阳当地新盘，没有明显优势。

最惊艳的是这部分设计：

中央楼王栋6#楼，主体23层，两端20层。

21-23层边户预计为三层复式，21层有宽敞的露台赠送，玻璃围挡环绕，空间非常开阔。

这栋楼西侧露台正对小区大门和下沉庭院；北侧是被大片绿地，减少了临街感。

此外在7#楼和15#楼北侧也有部分退台设计，从效果图来看也是做成了景观露台。

但是仅有几套顶层房源，占比非常小。

黄杉木店项目是中建智地的第三座宸园，从望京到东四环，全部落子北京朝阳。

随着酒仙桥的北京宸园的售罄，宸园已成为流量豪宅的代名词。

紫京宸园在宣传片中透露，项目将以“紫宸东方，潮领世界”的中国审美作品亮相，打造雅宋大宅。

03、拿地回溯：朝阳单价地王

黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地 中国金茂 越秀地产 朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

其中住宅部分折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。

去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。

距离黄杉木店地块往东3公里左右的三间房地块，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。

具体来看，黄杉木店地块以住宅用途为主，2107-01、03地块一北一南，均为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。

1、北地块：璞樾（2107-01住宅地块），金茂+越秀联合开发。

项目主体北京茂越置业成立于2025年5月14日，注册资本40亿元。

大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；

中国金茂旗下北京方兴亦城置业持股33%；

越秀地产旗下广州越秀华城房地产持股17%。

公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

管理层方面，董事长和总经理都是金茂系。

地块往东3公里处，就是三间房的金茂满矅项目，金茂对这一片很熟。

据悉，项目由金茂负责规划设计，越秀来做营销和物业。

除住宅地块外，北区还有一幅托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与住宅地块统筹布置。

在紫京宸园的报规图上，透露了璞樾及其东南角幼儿园地块的设计方案。

尽管只有一部分楼栋，但排布格局、面积段等，与网传版本基本一致。

总共9栋住宅楼，同样以小高层为主。

效果图上甚至能看到小区西侧的环岛式社区大门。

预计供应400多套房源，面积段150-230㎡，其中150和190㎡为主力户型。

从南边四栋楼的平面图来看，赠送形式与紫京宸园差不多。

2、南地块：紫京宸园（2107-03住宅地块），中建智地单独操盘。

开发主体北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

股权结构与北京茂越置业相同。由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥 前苇沟 朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

紫京宸园地块体量更大，接近于北地块的2倍。

3、距离住宅项目15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。

占地5.87公顷，总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。

分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

04、老牌豪宅区，圈层属性明确

黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

这一带发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园。3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签120套，均价8万元/㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东3公里处，是今年上半年入市的三间房双子项目：

保利朝观天珺，共541套，面积段92㎡-157㎡。目前网签58套，成交均价8.38万元/㎡。

金茂满曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前网签141套，成交均价7.79万元/㎡。

位置上来看，黄杉木店地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，黄杉木店地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，黄杉木店地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。