文/北京进深 徐迪 

8月26日，金隅地产海淀宝山0017地块总平图公示。

建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。

地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡ 。

01、差异化定位，户型做小做宽

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。

面积段预计105/130/145㎡，定位刚需+刚改客群。

中央两栋5#、10#楼为顶配145㎡户型，共160套；

边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元，为起步建面105㎡户型，共90套；

其余为主力130㎡户型，共208套。

户型普遍比较方正，进深面宽差距不大，起步户型也能做到三面宽。

02、超配飘窗，海淀得房率天花板

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。

部分楼栋北侧还有顶退设计，即便不能上人，做个花台也不错。

层高方面是近期新盘里比较低的，但是大部分房源满足了3米的标准。

没达层高标准的，差距也不是很大，或可通过首层下沉设计等方式解决。

一个小细节，大部分楼栋地下空间是2层，但4#、5#楼地下只有1层。

03、全洋房小区，下沉空间有亮点

小区地形方正，但不是正南正北，楼栋依地形排布，也有一定倾斜。

全洋房社区，南北间距足够。

部分楼栋东西距离过近，横排楼栋较多，多单元设计。

这么做主要是为了保证面宽，南北向可以拥有更好的采光和视野。缺点是边户房源会比较少。

东西侧两侧都做了带挑空设计的景观大门。

其中东侧1#门占地面积更大，向内延伸包含了两栋配套楼在内。

中央广场位置设有下沉空间，与室外运动场地和公服配套楼结合打造成泛会所空间。

下沉空间里有景观造型的线条，有点像中海丽金府会所的那条大金龙。

有消息称金隅宝山项目会打造立体式园林，融入大量山海元素。

小区没做架空层，但用于居住公共服务设施的配套楼较多。

根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800平方米；1座10千伏开闭站，占地面积300平方米；

另有末端营业网点、通信接入机房、有线电视三级机房、再生资源回收站各1处，合计建面230平方米。

04、拿地回溯

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

金隅地产以33.64亿元总价摘得东侧0017地块，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

西侧0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

占地2.4公顷，规划地上建面5.04万㎡，住宅建面约4.89万㎡，同样是2.1的容积率，控高30米（局部36米）。

剧透主力面积段100-120㎡，少量140-180㎡大平层；有大面积会所和不错的园林景观。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

周边整体生活配套资源完善，但是周边城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右距离石景山游乐园不到2公里。

东北3公里靠近西四环的田村地块由保利发展 北京建工联合体以45.45亿元摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。地块建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4。

此外，地块北侧3公里内的西郊机场地块也在最新一轮供地清单中，还没正式上架。

目前来看海淀西四环至西五环一带新盘不少，多个项目面临去化压力。