文/北京进深 徐迪 

上周，海淀宝山双子项目相继公示了设计方案。

①东侧金隅地产0017地块

项目占地2.86公顷，地上建面6万㎡，容积率2.1。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积126㎡。

②西侧中建壹品0016地块

占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。

不同开发商操盘的双子星项目是天然的竞品。

宝山两个盘从产品形态和户型大小上相似，开发进度又基本一致，注定是一场激烈贴身肉搏。

楼栋排布：点状VS横排

两个项目地形都比较方正，但不是正南正北，楼栋依地形而建，也有一定倾斜。其中：

金隅0017地块面宽更大一些，接近200米，且四边齐整，更有利于楼栋排布。

整体采用了行列式布局。全洋房社区，南北间距足够。部分楼栋东西距离过近，横排楼栋较多，多单元设计。

这么做主要是为了保证面宽，南北通透，可以拥有更好的采光和视野。

而中建0016地块则更接近正方形，进深面宽相差不多，且西侧红线有弧度。

在这种地形下，中建地块大部分楼栋采用了点状布局。

两个项目南排都有一整排楼栋，紧贴南侧用地红线，几乎与地块的东西面宽相等。

金隅地块南排3栋楼东西间距分别是3.6米和4.45米，且有一定南北错位。

中建地块南排3栋楼间距仅有1.8米，一个阳台的进深，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。

“好房子”导则中有规定：当建筑高度在 18-36 米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。

中建地块南排楼栋最高32.85米，如果没有这1.8米的间隔，一排楼七个单元，不满足新规。

公区配置：门对门较量

先出方案的金隅地块，在小区东西侧两侧都做了带挑空设计的景观大门。

其中东侧1#门占地面积更大，向内延伸包含了两栋配套楼在内。

中央广场位置设有下沉空间，与室外运动场地和公服配套楼结合打造成泛会所空间。

下沉空间里有景观造型的线条，有点像中海丽金府会所的那条大金龙。

有消息称金隅宝山项目会打造立体式园林，融入大量山海元素。

(金隅宝山项目)

晚了三天公布总平图的中建地块，正门在小区西侧。

东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。

中建宝山项目整体建筑风格都偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。

最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。

住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。

(中建宝山项目)

两个项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

下沉庭院都不在大门口，而在小区正中央位置，整体景观也是以中轴对称展开。

占地面积来看，金隅项目的下沉庭院更大。

中建项目的下沉庭院被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡。

南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。

两个地块用于居住公共服务设施的配套楼都较多。

根据出让文件，金隅0016地块内含1处社区卫生服务站，建面不低于550㎡；1处社区养老服务驿站，建面约1000㎡。

0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。

户型设计：刚改为主，赠送加码

相较于海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，宝山双子没有贪大，定位做出了差异化。

金隅项目面积段预计105/130/145㎡。

其中130户型是主力，房源占比45%左右。

三面宽起步，刚改属性明确，目标客群纯粹。

中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量180㎡大户型产品。

感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。

确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。

今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。

当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。

但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。

中建壹品对宝山这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。

总体来说宝山两个项目大部分房源面积段是重叠的，考验各自户型设计能力的时候到了。

层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。

大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。

要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。

中建项目比金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，有轮廓线遮挡，不太能确定。

金隅项目南向飘窗户均两段，集中在卧室位置，大约是一半面宽的尺度。

此外，两个项目都有一部分楼栋带顶退设计，即便不能上人，做个花台也不错。

中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。

拿地回溯：双子分家，贴脸开大

6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。

①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。

由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。

去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。

②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。

开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。

周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。

整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：

东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。

建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展 北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。