文/北京进深 林振兴

帝都有一个新盘，开局很猛，但后劲却不给力。

它就是住总山澜赋。

4月18日开盘后，短短三天，它就有23套网签，成交均价2.97万元/㎡，基本是顶着3万元的指导价成交。

眼下，将近5个月时间过去，山澜赋的网签量仅78套，成交均价降至2.92万元/㎡，成交额2.75亿元。

6月至8月，它每个月的网签都是个位数。

虽然网签速度慢了下来，但山澜赋还是令住总地产赚得盆满钵满，并已收回地价款。

它所在地块是住总地产于2024年10月中旬摘得，成交价2.46亿元，住宅楼面价约1.18万元/平方米。

山澜赋的现状，让人忍不住想到住总在延庆的另一个楼盘——山澜樾府。这个兄弟盘自2023年底开盘，至今才去化三成。

更令住总地产掌舵人刘连福头疼的是，远郊盘的去化回款问题，也在影响企业的财务数据，上半年住总地产陷入了“增收不增利”。

01

在延庆新盘上，刘连福不断抢速度。

山澜赋拿地当日，即发布项目案名，开放样板间；去年11月9日公示项目设计方案。

紧接着12月11日，项目取得建设工程规划许可证，举行开工奠基仪式，正式进入建设阶段。

今年4月15日，山澜赋取证，7栋4-8层电梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居。

它的赠送尺度不低。层高3米 ，南向通面宽阳台 北向设备平台，端户有大尺度侧边飘窗。

户型设计上，山澜赋可圈可点。例如顶配135㎡，虽然做到四居，但卫生间却只有两个。

该户型是四面宽，动静分离。比较不合理的是，进门却是静区，客人至少要走小10米，才到客厅。还有南面中间卧室做了两扇门，这点也蛮奇特的。

虽然山澜赋拼命快跑，但奈何后面“追兵”紧追不舍。

距离山澜赋3公里，是中建方程的延庆新盘。

两个项目体量、容积率相当。中建方程延庆项目也很迅速，拿地1个月出方案，规划9栋4-9F住宅楼，共318户，户均111平米，层高3.1-3.2米。

在赠送上，中建方程也很阔绰。

南有通面宽阳台送一半面积，外接开敞挑空平台全赠送；北侧设备平台全赠送。以5#楼建面140平米户型为例，赠送面积在25平米以上。

在延庆，世园村三期也杀了出来。该项目主力户型有94㎡、106㎡的三居和130㎡、140㎡的四居，层高3米，产权得房率在82.6%-86.7%。

八月，世园村网签17套，位居延庆网签榜第一，山澜赋仅网签了6套。甚至，住总延庆老盘——山澜樾府上个月网签都比山澜赋多2套。

山澜樾府也是刘连福需要面对的去化“老大难”。

目前，山澜樾府网签148套，成交均价28338.28元/㎡，成交额5.05亿元，住总地产甚至还没收回地价款（5.2亿元）。

关键是，山澜樾府是在2023年底就取证了，如今去化率仅32%左右。今年2月、4月、7月，该项目网签均“挂0”。

随着延庆“好房子”越来越多，山澜樾府的去化压力不言而喻。

02

自去年5月底走马上任住总地产新董事长后，刘连福在北京猛刷存在感。

刘连福，最初在北京仪器厂工作。

而后，他又担任北京住宅开发建设集团总公司房地产开发部销售中心主任，住总地产副总经理，住总置业董事长。

去年，住总集团拟对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

除了合并大动作，住总还上新了山澜赋、国祥星宸、清樾府、青年ONE、芳华里、国祥誉等项目。

这些新盘多布局于昌平、密云、顺义、延庆等地。不少楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致项目去化不佳。

一些住总远郊盘，打起了“降价换量”的策略。

2023年、2024年、2025年1-3月，住总地产项目签约销售均价分别为4.24万元/㎡、3.30万元/㎡、2.69万元/㎡。

甚至还有住总项目取证都一年了，网签仍是0。

作为住总地产掌舵人，刘连福肩上去化回款的压力不可谓不小。

今年上半年，面对财报上的数字，刘连福或许并不满意，住总地产陷入了“增收不增利”。

它的营收从2024上半年24.99亿元上涨至2025上半年的27.63亿元，净利润则从去年同期的1.46亿元下降至今年上半年的6600.97万元，同比减少超54%。

今年上半年，住总地产高达83.67%的资产负债率，也创了近年来的新高。

2022年-2024年末，住总地产的资产负债率分别为77.61%、75.62%、83.41%，愈加逼近警戒线，影响偿债能力。

去年，住总地产一共拿了3宗地。

但今年直至9月初，刘连福才有所动作，住总地产与城建发展、北京建工联手，以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块。而且，住总地产在丰台项目上持股仅10%。

作为京城中小型房企，住总地产存量项目规模不大。评级报告显示，截至2025年3月底，该公司并表口径商品房剩余可售面积52.03万平方米，规模优势不显著。

得益于，住总地产在上半年未拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的-45.16亿元，上涨至今年6月底的33.78亿元。

住总地产在手的现金及现金等价物余额，从2024年6月底的12.34亿元上涨至2025年6月底的35.95亿元。

同期，该公司在建项目8个，尚需投资金额约81.93亿元，未来一年内拟投资金额27.65亿元，后续项目建安支出存在一定压力。

此外，截至2025年3月底，主要由一级开发和保障房业务形成的长期应收款26.34亿元，对住总地产形成较大的资金占用。

但好在，住总地产有一位“好爸爸”——住总集团。

截至2025年3月底，住总集团为住总地产提供的股东借款余额93.32亿元，为住总地产提供的融资担保余额106.51亿元。

银行授信方面，截至2025年3月底，住总地产获得各大银行授信总额为60.65亿元，尚未使用额度为27.75亿元。公司融资渠道中，债券和股东借款占比较高，银行贷款规模相对较小。