文/上海进深 严明会

还没开盘就把折扣摆上台面，建发海宸这波操作与其说是诚意满满，倒不如说藏着几分急不可耐。

认筹客户享受2%折扣，准时签约享1%折扣，准时付款享1%折扣，9.18-9.19认筹赠送5万车位券。

综合下来就是：96折 5万车位优惠

这大概率暗示了建发海宸的蓄客情况不是理想，每一项优惠都在催着客户赶紧定、赶紧付款。

上周六，建发海宸322套房源过会，均价11.07万/㎡，与市场13万的预期差了不少，项目在9.18-9.22认购。

没搞饥饿营销、没折腾客户搞抢房戏码，反而直接用折扣把实际均价拉到了10.63万/㎡，这种做法在上海市区的热盘里实属少见。

这个价格，恐怕最破防的是新江湾的二手房业主。隔壁上海院子，目前二手房挂牌多数在10-11万/㎡。

建发这一出“低价突袭”，明显冲着快速收割市场而来。

但对于预算敏感的改善客来说，吸引力确实够强。

最低950万

首开房源套数占总套数的比重约30%。首开楼栋包括1、2、3、11、12、21、22、23号楼，将推出105㎡、125㎡、161㎡三种户型产品。

户型分布方面：

105㎡洋房分布在：3#、11#、12#

125㎡三面宽小高层分布在：1#、2#

125㎡四面宽小高层分布在：21#

161㎡洋房分布在：22#、23#

楼栋大多位于小区东北角，位置决定价格落差明显，1、2、3号楼临近外部道路，这三栋楼房源的均价也远低于11.7万/㎡，大概在10.4-10.7万/㎡之间。

部分1楼房源总价低于1000万，例如，1号楼102室单价9.17万/㎡，总价996.92万；2号楼102室单价8.75万/㎡，总价949.56万。

21、22、23号楼位于小区中心位置，都是小洋房，西临会所、南向开阔视野，均价最高，在11.6-11.9万/㎡之间。

能跑先跑

建发这步棋，走得大胆，也无奈。

建发海宸体量太大了，总共1156套房源。

目前新江湾板块的住宅数量在2万套左右，建发海宸是新江湾天量供应的开始，后续还有800多套房源待推，要是首开没打响名气，后面很可能陷入去化泥潭。

而且，新江湾的竞争压力还在后面：明年中企云萃江湾五年次新解禁后会带来一波冲击，未来2-3年板块还会新增近4000套住宅，现在不抢跑，后面更难卖。

建发显然想通了：与其像别的楼盘那样遮遮掩掩，每次都技术性清盘，后续再开分销背刺老业主，不如一开始就把利润让给购房者，换个快速去化的安心。

看上去，购房者以更低价格上车好房子，开发商实现快速去化，似乎是双赢。这背后，实则是建发在市场压力下的主动妥协。

96折可能只是个开胃菜。

至于外界质疑的部分楼栋朝向问题，只要价格到位，应该都不是事儿。

实得率最高89%

建发海宸是被寄予厚望的“灯塔项目”，产品力打造上足够硬气：

超大社区门头、全铝板立面、约4200㎡摩登会所 1370㎡架空层泛会所，说是板块天花板也不为过。

除了项目的公区和外观，建发在得房率上也下足了功夫。在户型图中，建发还标注了尺寸，各个空间大小一目了然。

高层实得率能做到88%，洋房89%，还是在阳台计算一半面积的情况下。

以125㎡户型为例，样板间做出了150㎡的尺度感，这个面积段做了四房，南北通透，几乎没有过道浪费；全屋飘窗，边套有270度转角飘窗；中间户有三个阳台，后期用上可放大两个次卧和客厅。

南向双阳台、北向单阳台，后期会签署三方合同来改造成房间，这样一来，四个房间都能放下双人床。封阳台以后，送的面积大约有7个平方，约等于一个小房间。

今年以来，很多楼盘都在搞实景公区销售，建发海宸目前只公开了105、125两个户型的样板间。

实际上，建发海宸的推进速度算是快的。官宣拿地后案名很快公示，规划图随即公示，10天后展厅就开放，9月首批房源就入市。

6月11日，建发房产官宣收购上海地产集团旗下杨浦区新江湾社区G1-06地块股权，拿地楼板价5.42万/㎡。

以相对低价拿下的地块，建发有让利空间，也更有跑量的底气。

项目的高效推动，离不开华东集群总经理凌祁。建发海宸，是凌祁在上海的第一场硬仗。

2025年开年，建发管理层大面积调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁。华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北。其中，上海长期是华东集群的业绩贡献率第一的城市，也意味着凌祁肩上的担子不轻。

眼下，这一仗不仅关乎单个项目的去化，更将检验凌祁能否用“低价快跑”的策略，在上海为建发守住份额、稳住军心。