文/粤进深 严明会

从更名到户型调整。

备受关注的深圳豪宅中信信悦湾（原名“中信元湾府”），规划也有所变更。

就在近日，深圳市规局披露了元湾府（一期）项目总平面图变更的公示。

总平图的变更主要有以下：

1）楼栋命名修改，由座改为单元；

五栋住宅楼，分别改叫1栋一、二、三、四、五单元。

2）建筑高度及层数修改，1栋一单元、二单元、五单元层数不变，建筑高度微调；

1栋三单元层数由54层改为51层、高度由192.42米改为183.12米；

1栋四单元层数由49层改为45层、高度由182.77米改为168.97米。

3）塔楼和裙房建筑轮廓调整，消防登高场地微调。

4）裙房南侧商业改为文化活动室；南侧和二期之间的连桥宽度及位置更新。

5）架空停车场出入口由东南角调整至西南角。

6）屋顶总平面图中增加公共配套及垃圾收集房、雨水调蓄池等的位置及范围表达。

紧随总平图的调整，主要技术经济指标也稍有变化。

其中比较重要的：

1）一期总建筑面积由207205平方米调整为205461平方米；

计容积率建筑面积由156113平方米调整为154301平方米；

容积率由5.53调整为5.46；

2）计规定容积率建筑面积由137577平方米调整为137735平方米；

其中商业面积由3153平方米调整为1311平方米，文化活动室由0平方米调整为2000平方米；

3）建筑总高度及层数由54/2层、192.42米调整为51/2层、183.12米；

整体看下来，整个中信元湾府一期项目。

变化比较大的，就是个别楼栋楼层“降低”了。

容积率，也随之下降。

另外商业的面积有所下降。

调整后，五栋住宅楼的楼层：

1栋一单元43层，1栋二单元47层，1栋三单元51层；

另外，1栋四单元45层，1栋五单元43层。

如果仅从这些指标来看的话，中信元湾府舒适度提升。

豪宅感更强了。

实际上，作为备受关注的深圳湾、后海几大豪宅之一。

中信元湾府的动作还挺多的。

似乎一直在寻求一个合适的自身定位。

比如，项目的名字一开始叫元湾府。

后来不知怎的，改叫为信悦湾。

这里面，可以岔开说一下。

前不久，中信城开首次对外发布了好房子人居生态系统。

当时，中信城开董事长杨劲也出席露脸了。

还谈到了中信城开的“好房子”建设以及探索的“四新”路径。

而据了解，即将亮相的深圳东角头项目。

是中信城开“信悦”Top系代表作。

将打造“艺术与科技共生、人文与自然共生”的新标杆。

还有就是户型。

项目一开始传出的住宅主要为面积195-285-360-495㎡的户型。

但在前不久，面积段有所调整。

户型建筑面积有所提升，改为210-305-375-510㎡。

也就是说，相比之前，新户型面积普遍增加了约15-20㎡。

不过，据了解户型调整主要是着眼于内部结构优化，外轮廓并未改变。

而户型的建筑面积增加，主要在于结构变动影响了公摊及阳台、窗户等面积。

具体在户型变化上：

原195㎡四房二卫，变为约210㎡三房三卫；

原285㎡四房三卫 家政，变为约305㎡四房四卫 家政；

原360㎡四房四卫 家政，变为约375㎡四房五卫 家政；

原495㎡大平层变为约510㎡，一层一户。

可以看到，大部分的户型基本多了一个卫生间。

话说回来，无论是更名还是户型调整；

还是最新的总平图调规。

中信元湾府的意图，似乎都是想要走向更纯粹高端市场。

这些调整，所体现出的焦虑感。

是否也在说明，项目面临的压力并不小？

其实，确实也是如此。

元湾府这个项目吧，身世本来就较为曲折。

其位于南山蛇口望海路与后海滨路交汇处。

位置的优势是不言而喻的。

深圳湾最后一块住宅用地，而且临海。

项目原为佳兆业所有，后来佳兆业出险。

最终2022年6月，被中信城开以300亿元接盘。

项目规划为深圳湾罕见的综合体豪宅。

最新规划的总建筑面积31.64万平方米。

涵盖住宅、商业、酒店、办公等多种业态。

项目分为一期、二期建设。

一期为元湾府住宅和底商，二期主要是办公、酒店、商业等。

景观上，中信元湾府其实并非全部“一线海景” 。

其低楼层海景视野容易被深圳歌剧院遮挡。

另外，该项目的使用率预计在75-80%左右。

在新规产品中并不算高。不过在豪宅来说也算中规中矩。

中信元湾府的竞争压力主要来自两个。

华润中海深圳湾澐玺，以及招商蛇口后海玺家园。

这三个项目都处于深圳湾、后海核心位置，一致定位改善豪宅。

关键是，这三个项目彼此之间的距离都不算远。

同在2号线、前后也就两三个站相连。

直线距离最远的也仅两、三公里。

项目都是主打的大面积户型产品。

从网传的价格看，中信元湾府、深圳湾澐玺在15-20万/平；

招商后海玺家园11-13万/平左右。

在入市时间上，预计都是在今年底，或明天一季度。

从三个项目的硬性指标上，中信元湾府比较明显的优势。

是容积率相对另外两个，要小一些。