文/上海进深 严明会

高福云境的开盘现场，冰火两重天。

一边是25套总价1.3亿-1.7亿的高层江景房被瞬间扫空，仅这25套房源就锁定了30亿-40亿元的销售额。

另一边是总价在5000万级的300㎡左右入门户型遇冷。

据传，开盘后大约剩余30套房源未售出。

这不是普通的“没卖完”。高福云境是上海2020年以来，第一个触发5年限售却没有“日光”的顶豪项目。

9月27日，高福云境125套建面约276-592㎡房源过会，均价21万/㎡；10月9日-10月13日认购，有效认购数184组，认购率152%。

其中310打头的身份证占了三分之一，项目在10月18日开售。

按照上海楼市规则，认购率超过130%即触发限售，高福云境152%的认购率本应是 “日光”的前奏。

放弃“技术性清盘”的表象之下，也暴露了更深层的问题：若非认购率注水，便是真实客户动摇了。

无论哪一种，都说明了一件事：上海的顶豪市场，不再是一块铁板。

越贵越好卖

高福云境的开发商为上海高福房地产开发有限公司，法定代表人孙玺。

高福房地产由上海长华万城企业管理合伙企业（有限合伙）持股51%，上海万科企业有限公司持股24.99%，上海华洲房地产发展有限公司持股23.01%，上海复兴建设发展有限公司持股1%。

其中，上海长华万城企业管理合伙企业（有限合伙）由长城资产持股40.7%，万科集团持股59.3%。

股权穿透后发现，万科在高福云境的持股为75.99%，华洲房地产持股23.01%。

华洲房地产是上海老牌房企，创立于1994年，其在上海东郊宾馆附近开发的华洲君庭项目，至今仍是上海顶级豪宅的代表项目。

无论是地段、配置还是价格，高福云境都是妥妥的顶级豪宅。

一房一价表显示，此批次房源最低4428万，最贵的一套1.6亿，套均总价达到7600万元。

细分来看：4000-5000万级的一共18套，5000-6000万级的一共31套，主力区间6000-7000万的一共41套，7000-8000万级的一共10套，一个小目标以上的一共25套。

4000多万的预算，在上海豪宅市场，不论是新房、次新房，还是品质较高的二手房，都有不错的选择。

这个价位的购房者选择余地充足，决策更加理性，不会单纯为“顶豪”标签买单。

更重要的是，5000万级上下的客户与上亿级客户有着本质区别：前者注重性价比和产品力，后者更追求稀缺性和独占性。

高福云境试图通吃两个客群，也导致了产品定位有点尴尬。

稀缺性故事不好讲

高福云境不缺故事。

“巨鹿路99号”，这个门牌本身，就是上海滩的身份密码。

地处衡复风貌区，梧桐掩映，历史沉淀，这是上海人骨子里的地段信仰。

而那一批秒光的顶层房源，卖的不仅不是房子，更是风景。

这栋超高层100米以上的高区，视野朝向外滩和陆家嘴，城市天际线尽收眼底。

在上海，能望见黄浦江一线江景的房子，永远是白月光。

高福云境位于“巨富长”历史风貌区的核心位置，这样寸土寸金的地段未来难以再有新土地供应。

但当所有顶豪项目都在讲述“稀缺”故事时，稀缺性就不再成为独特优势。

过亿的豪宅不多，但大几千万的房源供应越来越多，高福云境面对的，都不是一般对手。

黄浦外滩的金陵华庭、豫园的上海壹号院，徐汇滨江的潮鸣东方、启元，虹口北外滩的海泰北外滩……

这些豪宅项目的接连入市，持续分流着5000万级以上的购买力。

未来，老黄浦、老静安、陆家嘴滨江、北外滩、后滩等区域还有大量高端豪宅项目排队入市。

有钱人更挑剔，他们除了买地段，也在买前景。

9月21日，金陵华庭二期推出120套房源，吸引了227组客户认购，实现当日售罄。套均总价达8200万元，其中最贵的一套2.83亿元，单价约32.68万/㎡。

8月23日，上海壹号院五批次开盘，66套房源1小时售罄，均价19.8万/㎡，套均总价约7300万元。最贵的一套顶复约2.84亿元，单价约25.45万/㎡。

5月11日，绿城潮鸣东方开盘，均价19.5万/㎡，120套房源当日售罄，此前获得191组有效意向认购。套均总价约5000万以上，最贵的一套复式房源1.54亿元，单价约26.52万/㎡。

这证明了市场购买力依然存在，也表明市场需求正在不同产品之间分化。

高福云境的低区楼盘此时入市，像是赶了一场盛宴的尾声。

地段情节固然重要，但不再是唯一。

尤其是在上海这样一个竞争白热化的市场，光有“巨鹿路99号”这样的金字招牌，已经不足以打动买家。

高福云境没有“日光”，不是顶豪市场的终结，而是一个新时代的开始。