文/上海进深 严明会

北蔡新盘绿城上海逸庐，交出了一份表面光鲜的成绩单：

148套房源累计超180组认购，认购率约122%。

然而，漂亮的数字背后，藏着市场的另一面真相。

开盘不到一个月，这个认购率超120%的项目启动分销了，给出了超过10个点的高额佣金。

截至发稿，网上房地产显示，148套房源中仍有96套可售。

当然，这不排除部分客户置换流程漫长，数据更新滞后。

更值得玩味的是项目发布的那张红色海报：首开热销18亿。

金额耀眼，但隐去了具体成交套数。

去化压力

绿城逸庐首推148套房源，备案均价10.69万/㎡。高层均价9.88万/㎡，叠墅均价13.17万/㎡。

首批推售房源的数量超过了整盘数量的一半，但仍少于最初公布的220套。

其中，100/124㎡一楼非标2套，120㎡93套，145㎡29套，上叠约216㎡12套，下叠约208㎡12套。

具体来看，绿城逸庐120㎡最低779w，最高1367w；145㎡最低1236w，最高1693w。共有10套房源总价低于1000w，其中有非标房源，最低699w，最高902w。

145㎡户型这次算是“隐藏惊喜”，部分房源价格和120㎡差不太多：

中间套9.97w/㎡，不到10万就是真四房；边套10.88w/㎡，转角窗带来更好的景观视野。

对比隔壁西派海上142㎡户型9.65万/㎡的均价，逸庐有点“背刺”西派海上业主。

进深君查阅网签记录发现，高层房源124套高层房源网签了42套，24套叠墅房源网签了10套。

眼下，绿城逸庐整盘约267套房源，启动分销快速清盘，无疑是为二批次上市铺路。

在逸庐艰难去化之际，绿城华东总经理赖圣场面临双线作战的艰难局面。

7月，绿城再掷65亿拿下虹口地王，新项目“潮鸣外滩”沿用“潮鸣”这一金字招牌，意图复制今年5月潮鸣东方120套房源开盘即罄、套均5000万的辉煌。

潮鸣东方的一炮而红，是赖圣场深度操盘的成果。从案名到设计，均在集团高层参与下反复打磨，最后成就了这一爆款。

如今，赖圣场身陷两难：一边要亲自挂帅，为去化承压的逸庐寻找突破口；另一边要投入重兵，确保虹口地王延续“潮鸣系”神话。

两个项目，两种命运，都系于一人之身。

虹口项目的每一分投入，都在加剧本就紧绷的资金链。

此时，逸庐即便以价换量，其快速回款带来的流动性，也远胜于追求单盘利润的账面浮盈。

捧红对手

逸庐是北蔡楔形绿地的第二块地，来得并不容易。

回溯今年3月28日，浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块正式开拍，该地块吸引了7家房企参与竞价，包括大华、国贸&中铁建、招商、保利发展、建发、绿城、金茂。

经过66轮激烈角逐后触发中止价，随后进入“竞报高品质建设”环节，绿城、国贸&中铁建展开争夺，最后绿城以29.16亿元的总价成功竞得该地块，溢价率为40%，成交楼面价达到71412元/㎡。

这一楼面价，超过西派海上5.57万/㎡的楼板价，刷新地价纪录，成为北蔡新地王。

项目的推进速度很快，拿地5个多月后就开放了全维实景示范区和全户型样板间，将整个社区几乎三分之一的面积实景一次性全部呈现。

过会均价公示前期，外界都在鼓吹整盘均价不低于11万/㎡，给联动价9.2万/㎡的西派海上送去了一波“温暖”。

地价的推高和高涨的吹风价，让西派海上的销售进程步入快车道。地块成交后，西派海上的约网签数量持续走高。

网上房地产显示，西派海上767套房源，仅剩5套可售，近乎清盘。

结果，绿城逸庐自己不好卖了。

这个赶在“好房子”新规前报批的项目，踩中了政策时间差。

楼已建半，无法调整，这意味着后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它。

另外，地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，周边道路都暂未贯通，虽远期有想象空间，但眼下界面略显荒凉，配套成熟尚需时间。