文/北京进深 徐迪

顺义龙湖宸翰开盘近1个月。

截至10月21日，累计网签27套，成交均价4.14万元/㎡。

与4.37万元/㎡的预售均价相比，约为95折，价格还算坚挺。

但对比两年前开盘的龙湖御湖境，有“好房子”配置加持的龙湖宸翰，似乎未能卖上高价。

龙湖宸翰首批开盘8栋楼，共230套房源。

目前除12# 外，其余楼栋均有网签。

15# 和16# 比较集中，这两栋楼均为建面97㎡起步户型，总计签约15套，占比过半。

其次为115㎡户型，有10套：5# 和8# 各有4套，9# 和13# 各1套。

另外2套为138㎡户型，在4# 。

同时4# 也是首开房源中预售均价最高的楼栋，达到4.5万 。

从楼盘来看，有不少顶层房源优先网签。

一般来说，顶层价格略低。

这或许是龙湖宸翰的推盘策略，借着十一黄金周旺季，先用位置差的房源试水，给出相对大一点的优惠力度，低总价出货，最终实现“低开高走”。

但即便是这样，最终龙湖宸翰的成交均价也很难高过御湖境，毕竟预售价摆在这儿了。

01

龙湖宸翰项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。

规划17栋5F-17F洋房 小高层住宅，共524套房源。

主推97/118/138/165㎡四种户型。

9月13日一次性取得预售许可证，住宅准售面积约6.54万㎡，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。

9月24日正式开盘，官宣海报的销售数字是8.6亿元。

按照预售证下28.58亿元的住宅货值计算，去化率大约30%。

得益于以往项目的开发经验，龙湖在顺义的口碑还是不错的，据说有不少客户在样板间没开之前就已经认筹了。

在龙湖宸翰北侧，就是龙湖开发的御湖境项目，这一片是龙湖的绝对主场。

龙湖御湖境2023年初入市，一、二期项目合共千套房套，目前基本售罄。

成交均价4.4万/㎡，堪称顺义主城区的标杆产品。

02

吸取了御湖境的开发经验，龙湖宸翰加码了“好房子”全套配置，阳台、架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

仅在阳台一项上，就做到了多种形式。北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：

· 顺义首次出现的花池，面积全赠送；

· 花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积。

· 另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。

而北边用挑空平台代替了常见的设备平台，同样不计面积。

设备平台进深一般在1米左右，宽的能做到1米2，但挑空平台的进深普遍是1米8。

这些不计容建面，足以让项目的实际使用率再突破一个新高度。

建面97㎡，赠送面积约26㎡。

建面118㎡，赠送面积超27㎡。

建面138㎡，赠送面积将近37㎡。

顶配165㎡，赠送面积和138户型差不多，37.5㎡左右。

03

项目所在顺义东风商场地块成交于今年2月26日，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

包含两幅住宅子地块，其中西侧096地块，即龙湖宸翰项目，开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司。

3月19日成立，注册资本13亿元。6月底完成投资人变更，目前股权结构为：

申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

法定代表人、董事长、经理为张冲，为远东宏信系。

新股东入局的同时，龙湖集团旗下代建品牌龙智造宣布，成功签约北京顺义区东风商场SY00-0201-096住宅地块，为该项目提供代建代销服务。

地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城板块，周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式