【土地】

1、电建门头沟新盘23天拿规证，赵宇飞接住京西流量

10月23日，电建门头沟新项目取得两张建设工程规划许可证。建设项目包括1#、2# 住宅楼共20项，规模总计64262.74㎡，与设计方案规划总建面一致。

这个被称为四道桥华曦府的项目，是节前最后一个工作日成交的，由电建地产+门城投以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/㎡。

9月30日拿地，小长假后出总平图，23天规证到手，下一步就是开放样板间预售了。算得上是今年北京开发进度最快的楼盘。

当然，过程中还是有点小瑕疵，按照常规流程，取得规证前，应该先通告设计方案的公众反馈意见。

10月9日，总平图公示的当天，项目公司也注册成立：北京海赋永业置业有限公司，注册资本1亿元。电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司持股80%，门头沟国资门城投持股20%。

项目公司董事长、经理赵宇飞，同时也是长安华曦府项目公司董事、经理。

四道桥项目住宅建面40311.73㎡，规划15栋塔式住宅楼，共421户。户均建面95㎡，刚需为主，与长安华曦府定位一致。

2、北京城建抢跑？房山首个“好房子”地块才挂牌就招标

10月21日，房山区长阳镇北广阳城棚改项目0015等地块正式挂牌。

交易起始价14.71亿元，住宅楼面价约1.8万元/㎡，11月25日开标。

地块转正当天，相关招标计划就发出来了。估算投资11.82亿元，规划总建面9万㎡。

招标单位北京城建瑞泰投资发展有限公司，是北京城建房地产的全资子公司，也是颐知筑项目的开发主体。

法定代表人、董事长杨娜，为北京城建集团开发公司副总经理。

房山近一年没有涉宅地块出让，上次土拍还是去年的8月初，北京建工璟贤瑞庭所在的良乡0008地块，也是底价成交。

这次出让的地块位置上更靠近地铁站，北边的山姆会员店、宣武医院都在1公里范围内，步行可达。

地形也比较规整，正南正北朝向，应该说是这两年房山素质最好的一宗地了。

更重要的是楼面价1.8万元/㎡，比南边的和知筑地价还便宜了7000元。

3、朝阳松榆里地块转正！起价42.5亿，11月25日开拍

10月21日，朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块正式挂牌。交易起始价42.5亿元，折合楼面价约5.28万元/㎡，11月25日开拍。

地块位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），算是比较舒适宜居的密度。

出让文件中提到，鼓励设置下沉庭院，可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。周边宜布局配套公共设施，做好地上、地下空间、室内外景观渗透。

这是北京首个在出让阶段对园区景观设计提出较为详细要求的地块。对于“好房子”的建设，从扩容面积转向了环境品质的提升。

4、通州楼市或再添一朵“云”！副中心新增6.24万㎡宅地

近日，北京城市副中心0303街区FZX-0303-0159地块规划图则公示。

地块位于通州区九棵树街道，用地面积约3.32公顷，地上建筑规模约6.24万㎡，为二类城镇住宅用地。

九棵树梨园板块属于通州老城区，医院、学校、商场、公园等生活配套成熟。

周边在售楼盘众多，东侧500米左右是今年入市的中铁建花语璟云和招商云璟揽阅项目，再往东还有金隅花溪云锦。

大概是因为都在云景路一带，三个盘都带了“云”字，这次公示的0303-0159地块或将为通州楼市再添一朵“云”。

5、北京CBD再现临铁宅地，住宅建面超12万㎡

10月20日，朝阳区化石营旧城区改建、NE03、NE10地块规划综合实施方案公示。

地块位于东三环呼家楼街道，用地面积约9.77公顷，地上总建筑规模约22.12万㎡。

包括三幅涉宅用地，其中的6001地块地上部分为现状保留住宅楼，另外两幅：

1、6002地块位于东三环内，为住宅混合公建用地，占地1.99公顷，地上建筑规模约9万㎡，容积率4.52，限高100米。

其中地上部分住宅建筑规模约6.3万㎡，办公楼及商业建面约2.7万㎡。

2、6006地块位于三环、四环之间，为二类居住用地，占地2.06公顷，地上建筑规模约5.77万㎡，容积率2.8，限高80米。

除住宅地块外，规划范围内还有1幅商业服务业用地，在6006地块以西，占地1.46公顷，地上建筑规模约6.57万㎡，容积率4.5，限高100米。地上部分东侧要求预留轨道28号站点附属设施设置条件。

这宗地的位置比刚刚进入预申请的松榆里地块更加优秀，处于CBD核心。周边2公里内全是地标建筑，包括新央视大楼、国贸三期、京广中心等，多座超高层甲A级写字楼和高端商场。

【规划、产品】

6、住总清樾府二期调规、南向新增阳台

拿10月23日，昌平区CP01-0901-0006地块项目总平图公示。

项目位于昌平区北五-六环科学城西区板块，由北京住总去年初摘得，开发为清樾府项目。

一期0013地块去年7月19日取证，共416套，销售指导价5.6万/㎡。目前网签204套，去化率49%。

二期0006地块占地5.49公顷，原规划总建筑面积11.64万㎡，其中地上建面6.92万㎡，地下4.72万㎡。

现为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，进行重新设计调整。

方案优化后，项目总建面减少至11.25㎡。其中：地上建面增加至6.95万㎡，地下建筑面积降到4.3万㎡。

建筑高度12.45米，共26栋，全4层洋房，容积率1.26，共672户。

1、地上计容面积6.92万㎡不变，主要是新增了不计容面积，约314.45㎡，包括邻里中心和架空层。

2、优化了正门入口处景观，保留下沉庭院，增加风雨连廊和景观廊架，将原室外活动场地移至小区东南角。

3、正门以北隔一栋楼的位置，增开了一道人行次入口，将原正门口配套楼里的托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、配电室等移至此处。

4、南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。

一期产品赠送空间主要是飘窗，二期调规后，预计得房率较一期将有大幅提升。

7、北京缦云one调规方案收57条公众反馈

北京缦云one收官3栋楼调规近5个月，反馈意见出来了，主要涉及7个方面。

包括建筑日照，东、西两侧建筑退线，停车位，配电室调整以及用地手续等问题，建设单位均表示符合相关要求。

北京缦云one所在北京城市副中心0401-6081地块，成交于20多年前，是合生创展通州永顺300亩土地中的一幅。2023年7月，随着项目一期地块上的永顺中心小学迁出，项目正式进入开发阶段。

去年5月取得预售许可证。项目规划11栋6-23F洋房及高层，共626套住宅（调整后为623套）。

产品为缦云系的豪装改善大平层，主力建面199-350㎡，目前已有8栋楼取证入市，共342套房源，除3#、10# 为高层外，其余6栋均为6-9F洋房产品。

预售均价7.2万元/㎡，在通州属于顶豪产品了。

截至10月23日，网签195套，去化率57%；成交均价6.85万元/㎡，网签金额总计30.08亿元。

8、北京隅海岄户型图剧透！得房率预计87%-92％

在中建海宸元境样板间开放后，隔壁北京隅海岄也加快了进程。近日，北京隅海岄户型草图、外立面、大门园林效果图等陆续流出。

项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。

规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。面积段预计105/130/145㎡，定位刚需+刚改客群。

户型普遍比较方正，进深面宽差距不大，起步户型也能做到三面宽。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率预计87%-92％左右。

这是继东序、西颂之后，金隅地产在北京的第三座北京隅系列作品。

以无相山海和长物美学，打造立体式园林，五进归家礼序，“两轴九章五艺”空间。

约1800㎡无界下沉庭院会所“海岄会”，集健身、瑜伽、水吧、书吧、棋牌、羽毛球、壁球、体测场地等多元功能于一体。

【取证/开盘、成交】

9、运河玖院一期收官房源取证，预售价最高8.13万/㎡

10月25日，中建运河玖院一期最后两栋楼取得预售许可证。为临河0708地块的前排河景房：2# 和4# ，共74套房源。

面积段155/182/204/261㎡，预售均价7.42万元/㎡。

其中顶配261㎡户型次顶层房源达到8.13万元/㎡。

自9月20日开盘至今，运河玖院首批预证下764套房源，已完成557套网签。

成交均价6.16万元/㎡，网签金额总计44.14亿元，覆盖近六成地价款。

10、朝棠揽阅东区楼王栋取证，预售均价低于小户型

10月25日，招商朝棠揽阅二期（东区）2# 取证。

这是东区唯一的18F高板，户型也是最大的，建面约110㎡，属于楼王顶配户型。

共72套，预售均价6.26万/㎡；次顶层单价约6.44万/㎡。

对比二期首批次6.6万元/㎡的预售均价，2# 明显偏低，高层产品是一方面。

另一方面，与当前市面上新盘常见的成交表现相反，朝棠揽阅小户型单价、流量双高。

朝棠揽阅由招商蛇口+贝好家+中海地产联合开发，规划13栋9-18F洋房、小高层，共934户，分为东西两区。

7月20日正式开盘，目前累计网签425套，去化率60%；

网签金额总计22.1亿元，覆盖了82%的地价款。

11、大兴梧桐府收官房源取证，三个月网签27套、均价84折

10月25日，大兴发展梧桐府最后两栋楼取证，共38套，包括建面约199/205/222㎡三种户型。

预售均价4.95万元/㎡，其中次顶层222㎡户型单价达5.17万元/㎡。

梧桐府所在地块成交于2024年7月3日，由大兴城建和大兴发展集地联合体21.46亿元底价摘得。

成交楼面价约2.63万元/㎡，销售指导价5万元/㎡。规划14栋住宅楼，共404户。

7月10日首批次366套取证，顺销入市。取证次日，案场反馈，首批认购38套，均价4.3万元/㎡，认购总金额3.1亿元。

截至10月25日，累计网签27套，成交均价4.2万元/㎡，约为预售价84折。

网签房源中，南北区的3号楼都是成交主力，为建面168/174㎡的起步户型。

并且这两栋的成交房源以低楼层为主，一、二层卖得都很好。

一般来讲，楼盘首层往往存在湿度大、采光差等问题，属于整栋里的“打折区”。梧桐府一楼赠送小院，吸引了不少成交。

12、85折跑量！中海瑞文里首月去化近半，趁热加推东区3栋楼

10月22日，石景山新盘中海瑞文里东区（瑞宸苑）的2#、10# 和11# 取得预售许可证，拟售均价分别为：7.59万/㎡、7.16万/㎡和7.24万/㎡。

合计166套房源，准售面积18505.29㎡，均价7.4万元/㎡，与东区首批房源预售相同。

加上已开盘的417套，中海瑞文里累计取证房源583套。目前已完成网签186套，首批去化率45%。

成交均价6.24万元/㎡，约为预售均价的85折，每平米直降1万+。

网签金额总计11.94亿元，约为地价款的26%。

中海瑞文里住宅总建面约9.04万㎡，容积率1.6-1.7。规划16栋洋房+小高层，约820户住宅，层高3米+。

其中西区648地块226户；东区650地块594户。

主力面积段92㎡/110/131㎡，三居起步，“低总价+好房子”定位，瞄准京西刚需客群，与北边的玉華玖章（640公建地块）做出差异化。

中海玉華玖章主打改善大平层，主力157㎡/186㎡/239㎡。

首批次66套10月18日取证，当天开盘，首周完成20套网签，成交均价7.48万元/㎡，约为预售价的88折。

一周去化三成，比瑞文里每平米高出1.2万+。

13、朝青双子豪宅PK，璞樾后来居上

朝阳黄杉木双子均已开盘，并迅速开始网签转化。 截至10月22日：

· 紫京宸园开盘10天，网签3套，签约面积412.22㎡，成交均价约9.37万元/㎡， 网签金额总计0.39亿元。 

首批取证房源预售均价约11.93万元/㎡，网签均价在79折左右。 

· 璞樾开盘6天，网签23套，共3728.7㎡，成交均价约9.81万元/㎡， 网签金额总计3.66亿元。

首批取证房源预售均价约12.24万元/㎡，网签均价大约是8折的水平。 

黄杉木店地块成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

南侧03地块为紫京宸园，中建智地操盘；北侧01地块为璞樾，由金茂+越秀联合开发。

两个项目比肩而建，预售均价每平米相差3000多元，实际成交价格差出了4400元/㎡。

14、被竞品压制！住总山澜赋一个月网签3套

国庆节前后，延庆新盘中建臻源府怒刷了一波热度，9月27日开盘至今已完成238套网签，全盘去化超七成。

一河之隔的住总山澜赋，最近一个月仅有3套网签。并且随着这3套房源的签约，该项目整体成交均价还被拉低了几十块钱。

住总山澜赋今年4月15日取证，7栋洋房共167套住宅，主推115—135㎡三居四居，销售指导价3万元/㎡。

截至目前，项目累计网签82套，成交均价2.92万元/㎡，约为预售价的97折。网签金额累计2.85亿元。

拿地1年，地价覆盖率116%。能够快速收回拿地成本，很大原因是住总山澜赋的楼面价只有1.18万元/㎡。

网签均价相当于楼面价的2.5倍。在这个成交价下，完成四成左右的房源去化，即可收回土地成本。