文/北京进深 徐迪

上个月才调规的保利建工嘉华天珺西区，又刷新了一版总平图！

10月29日下午，海淀永丰HD00-0401-0132地块项目建设工程设计方案总平面图公布。

这已经嘉华天珺西区的第三版方案。

作为保利目前在北京货值最大的项目，嘉华天珺是李红亮最关注的项目。

今年3月，李红亮才接任保利北京总经理一职。在此之前，他是保利发展职工监事，也是董事会办公室副总经理（主持工作）。

今年42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，在保利发展董事长刘平看来，是北京“新帅”最恰当的人选。

两个月两版设计方案，看得出李红亮对这个项目的精益求精。

最新总平图公布的当天，嘉华天珺西区取得建设工程规划许可证。

建设规模7.39万㎡，与此前报规的总建面相同。

增加赠送，优化景观

对比上个月“推倒重来”的第二版方案，这一版没有太大规模的布局调整，但仍有不少细节上的处理。

首先，13号楼南向增加了一部分结构外建筑。

看形式是开敞阳台，但进深和飘窗尺度相同。

不管是什么，总之赠送面积一定是增加了的。

除了13号楼外，其他楼栋与9月初发布的版本没有明显变化。

主要还是公区部分景观的调整。

1、电动自行车存车场地此前集中在中央6# 北侧的位置，调整后，打散到园区各处，结合消防通道配建。

这个调整一来是结合上一版方案的公众反馈意见，二来也将中央广场又放大了一些。

2、三处景观廊架都有调整。

最中间的3# 景观廊架的面积增加了。

同时一进大门的1# 景观廊架变得更为方正；

从大门向小区内部延伸的的2# 景观廊架造型目测占地面积没变，但顶部镂空造型有所调整。

3、各行列楼栋的南北间距小幅调整，增减尺度普遍在0.1米左右。

4、北侧2# 大门的景墙取消了。

第一次调规，“推倒重来”

嘉华天珺西区已于今年4月5日取得预售许可证，截至目前尚无网签。

按照最新调整的设计方案，项目建设用地面积2.76万㎡，总建面7.39万㎡，其中地上建面4.69万㎡，地下2.7万㎡。

容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%。

对比最早发布的总平图，第二版方案将西区楼栋全部打乱重排了。

1、原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。

2、从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。

3、总户数从424套增加至488套。

4、原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。

134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。

调整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

一进镂空式大门；二进中庭广场，有环形景墙；三进中央庭院，有多处景观廊架。

此外在小区外围打造多处景墙，提升社区整体颜值。

反馈意见152条，东区业主要求赔偿

第二版方案在9月8日-16日网上公示期间，收到的公众反馈意见多达152条。

其中就提到“电动车场地都设置在6号楼前面，不方便其他楼业主使用。” 

最新第三版的方案对此做了优化，将存电动自行车场分散布置在项目园区。

在大门、围墙、景墙等方面，结合市政道路肌理，整体采用连续且通透的围墙形式，景墙则结合大门进行设计，让地块边界自然融入周边城市空间。围墙、景墙均有厚度，不计绿地率。 

东西两地块的大门采用对称式设计，设计风格和规模基本一致，沿街长度完全一致。 

开发商在回复反馈意见时也明确表示，本项目未设置阳台、花池。 

调整后，西区朝向和东区不一致，是在原方案基础上优化了街角退让幅度，释放更多社区临街空间，增加了城市界面的通透舒展性，符合招拍挂文件及相关要求。 

除此之外，公众反馈意见中还涉及房屋价值、虚假宣传、购房合同、东区赔偿等问题。

由于不属于规自分局职责，通告中未做详细描述。

其中有一条来自东区业主的反馈意见，建设单位做了回复。

该名业主称，自本人购买房屋时，销售方明确表示东区为市政集中供暖，西区为自采暖。此项也是本人选择东区而没有选择西区的极为重要原因，如果后续西区改为市政集中采暖，本人表示强烈反对，或要求相应补偿。

建设单位在回复中确认，本项目住宅用地均为市政集中供暖。

据悉，调规之后，嘉华天珺还推出了特价房源。

为了安抚老业主，保利给出了补偿方案：

一是送25万车位券，或20年车位使用权；二是3折买仓储。

但仍也有业主表示：“背刺老业主，补偿方案很拉胯，都想退房了”；

“即便有补偿，也亏了20～40万，因为补偿后买的也有。西区的事，房源剩余这么多，结合当前形势极有可能还会下探。”

开盘10个月，去化不到两成

嘉华天珺地块于2024年7月份成交，由保利发展 北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。

东区规划16栋6-15F住宅，共852套，总建面10.1万㎡。

1月1日，取得预售许可证，备案均价8.2万-9.7万/㎡。

目前网签216套，成交均价8.52万元/㎡。

4月5日，西区424套住宅取证，总建面约4.72万㎡，拟售均价在8.7万-9.3万元/㎡区间。

项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工房产分别持股60%和40%。

保利地产北京总经理李红亮出任项目公司法定代表人、董事、总经理。

整体来看，嘉华天珺东区16栋楼呈扇形分布，与西区之间形成一块凹状，西北方向冬季迎风面比较大。

主力建面99m²三居和134m²四居户型，127m²高层房源，楼王栋172m²平层大四居，以及少量88m²边户。

海淀“黑科技空间”不大，嘉华天珺的得房率已经算高的了，项目产权得房率在78%以上。

西区洋房得房率更高一些，加上赠送面最低80%起步，最高可达87-88%。