文/上海进深 严明会

中海再战真如，依旧亮出了“玖系”王牌。

案名发布后不久，中海环宇玖章就要开放接待中心了。

这是中海在上海落地的首个新规“玖系”豪宅。

近期，项目户型图官宣。

户型涵盖建面约123-135-144-176㎡3-4房，涵盖了刚改和改善主流面积段，总价位大约在1200万到2000万级。

整体看下来，有几个亮点：

1、阳台、飘窗能送则送

全系多阳台设计，能做飘窗的地方都做飘窗。边套户型主卧标配270°转角飘窗，主卫也设计了多角度采光飘窗。

部分户型的设备平台留有改造空间。但这是个相对敏感的问题，具体如何呈现和处理还要看后续发展。当然，在官方的户型图纸上，它仍被严格定义为设备平台。

2、多面采光

除了123㎡的中间套，其他户型都做到了三面采光。大部分户型实现了明窗玄关。

3、全系户型配备储藏间

小户型是“工字型”储藏间，空间利用率进一步提升。144㎡、176㎡两个大户型升级为家政间。

4、小户型层高约3.15m、大户型层高约3.3m，中海在“天花板”上先赢了一局。

极限操作

分别来看各个户型。

123㎡三房：

居住平权理念在这个面积段得到了很好的呈现，三卧都朝南，还做到了四开间朝南南向三阳台，是普陀区第一个“南向三阳台”项目。

南向书房打通阳台后，可以改造成房间使用。

这个面积段有边套和中间套区分：

A1边套是动静分离户型，室内玄关两面采光，玄关侧面就是设备平台，但这里是没有实体墙的。

A2、A3中间套类似于飞机户型，没有明窗玄关。

北侧有连廊，正对2个朝北的卫生间，减少了对日常活动空间的影响，但厨房的采光也会受影响。

以A1户型为例估算，阳台进深1.6米，客厅面宽3.7米，次卧面宽3米，书房面宽2.9米，阳台部分的面积就有15.36㎡，已经超过户型建面的10%了。

上次见到阳台如此“慷慨”的，还是保利誉滨江。但在这个项目中，更大的139㎡户型阳台面积才有15㎡。

135㎡三房：

这个面积段没有妥协做功能性四房，而是选择做大面积舒适三房。

其中客厅面宽约5.65米，厨房客厅餐厅阳台合计面积约50㎡。

此户型的设备平台位置与A1类似，都在玄关一侧。

144㎡四房：

大户型分布在小区南侧，能看到公园景观。

两梯两户的设计，四开间朝南加全屋飘窗阳台环绕。这个面积段带家政间，在上海新房市场并不多见。

最值得一看的是厨房外接设备平台，且连接处没有实体墙。一般这样的格局，厨房会做成U型，有一部分台面是架在飘窗上的，但户型图中没有画出来，留给了外界很大的想象空间。

若将设备平台的挑空填平，并开一扇门，完全可以作为北向生活阳台。

176㎡四房：

格局与144㎡相似，尺度上更阔绰了，家政间被放置于进门右手边。南向次卧还带了一个多功能间，主卫也升级配备了浴缸。

在这个户型中，设备平台是连接家政间的，同样没有实体墙。

价格谜题

中海此番重回真如，不仅带着“玖系”招牌，更带着速度与产品力并进的决心。

节奏上，中海明显在抢跑。

7月24日，上海六批次土拍中，中海以65.25亿元竞得普陀真如地块，楼板价约5.88万元/㎡，溢价率14.17%。

拿下真如地块当天，项目公司名称由佛山市顺德中海嘉业房地产开发有限公司变更为上海悦盈和筑房地产有限公司；8月中旬，法定代表人由刘显勇变更为刘慧明，新增金天、王浩等主要人员。

其中，金天是上海公司总经理，2021年，他从宁波公司总经理调任至此。这次变动意义重大：它终结了华东区域总经理刘慧明兼任上海公司总经理的局面，让上海公司有了更聚焦本地市场的决策核心。

拿地两个月后，项目规划方案即公示，仅三个月，项目案名正式发布。

10月中旬，项目获得建设用地规划许可证，预计在12月开盘。

从拿地到面市，大约五个月时间。

户型之外，中海也加码了公区配置。

与传统玖系会所不同的是，项目南侧正对约3800㎡公园，与社区内超200米景观中轴，形成内外双园。

约2000方普陀首个公园下会所，同源新天地、徐汇滨江玖系项目，配置了健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空间。

价格，成了最后一道谜题。

真如断供逾两年，板块内的中海臻如府二手房在11万/㎡左右，品尊国际在9万/㎡左右，高尚领域大约10.5万/㎡。

放眼整个内中环，新房价格正经历一轮结构性上涨。环宇玖章虽产品力能打，但其定价策略也要经历一场多重博弈。

一方面需覆盖拿地价与高端配置成本，另一方面又需在热度与去化速度间找到平衡。

目前，环宇玖章的放风价在12万/㎡左右。

在当前的市场环境下，这个价格大概率是有压力的。