文/上海进深 严明会

作为保利“外滩系”的第四子，也是“启”产品序列在上海的首秀，保利外滩启PARK77没能复制前几作开盘即罄的神话。

认购期间，项目累计获得超160组客户认筹，认购率约108%。

PARK77一次性推出全部157套建面约99-137㎡三至四房，均价13.55万元/㎡。

9月27日正式开盘，官方口径宣布成交16亿元。

销售额已经覆盖地价，看似成绩不错。

然而，一个多月过去，网上房地产显示，实际网签56套，去化率约36%。即便加上11套已登记的房源，去化率也未超50%。

保利抬轿子

保利外滩启PARK77的定价逻辑，从一开始就与土地深度绑定。

2024年11月，保利发展以15.22亿元竞得项目所在地块。成交楼面价86037元/平方米，溢价率16.27%，刷新了当时杨浦区住宅用地单价纪录，成为区域新“地王”。

高昂的拿地成本，为项目13.55万元/㎡的均价埋下伏笔。

就在PARK77开盘前三个月，保利发展在杨浦滨江再度出手。

6月的五批次土拍，经过95轮激烈竞价，保利发展以总价35亿元、溢价率30.79%拿下杨浦平凉街道64街坊地块，楼面价约95530元/㎡。未来入市价格预计将突破14万/㎡。

这一操作，颇有“左手抬右手”的意味：通过不断刷新区域地价，试图让PARK77的13.55万/㎡显得“不贵”。

即便如此，热度依然有限，项目甚至在正式开盘前就启动了分销。

从项目自身来看，仅两栋楼，体量较小，缺乏成熟的社区氛围；南侧和东侧都临主干道，噪音影响不可忽视。

同时失去了“外滩系”此前纯洋房的产品亮点，又因高地价而无法给出真正有竞争力的价格。

外部因素也是多方面的。

一方面，下半年以来，市场整体环境趋冷，部分购房者因市场信心不足、置换成本增加或对房价预期变化，持币观望或转向二手房市场。

另一方面是竞品的分流，今年市区有价位段重叠的华润、金茂等项目，凭借更早的入市时机、更成熟的板块配套或更具吸引力的价格策略，已提前锁定大量目标客户。

不久后，同区域内均价13.85万/㎡中信泰富外滩道项目也将入市。

产品力扛不住市场压力

尽管保利外滩启PARK77仅规划两栋楼，体量有限的先天条件让公区设计难免受到制约，但这并未阻挡保利在产品打造上的诚意。

其项目公司为上海建庆置业有限公司，由保利发展 100% 全资控股，公司董事长与法定代表人均由保利发展上海公司总经理吴劲松担任。

值得注意的是，吴劲松出身产研中心，对产品细节的把控与品质的追求本就刻在专业基因里。

保利在产品上下了很多功夫。项目定位“公园奢宅” ，是保利“三好十五力”产品体系下的最新实践，对建筑设计、景观设计、室内设计等多个方面都进行了革新。

作为老规范下的最后一批新盘，PARK77在规范范围内做了很多努力，全系户型标配全屋飘窗大阳台，尽可能提升了得房率。

建面约99㎡的三房，做到了三开间朝南、全屋六飘窗的布局百平米中间套实得率约91%，赠送面积达9.3㎡，相当于一间次卧；边套实得率超过了95%。

建面约137㎡的4房户型，赠送面积超15㎡，标配入户玄关，客餐厅、厨房、阳台一线贯通，家政间，通透感十足的270°全景舱设计是项目一大亮点，部分户型通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，西南向无遮挡，城市与公园景一览无余。

但市场并不全然买单。

问题在于，在低迷的市场中，产品力的提升未必能直接转化为购买力。

PARK77的销售平淡，或许只是开始。

即将入市的64街坊项目预计冲刺14万/㎡，价格再上一个台阶。在客户基数有限、市场情绪低迷的背景下，PARK77尚且艰难，更高价的64街坊前景更难言乐观。

而在板块内，江浦公园周边的次新房将在未来两年批量解禁，供给压力持续加大。

这意味着，保利不仅要面对外部竞品的分流，还要处理自身项目之间的左右互搏。

在客户基数有限、市场预期转弱的背景下，高价地的不断堆叠，已不再是价值的保障，反而可能成为去化的枷锁。