北京进深 徐迪 11月17日，海淀上地0702街区地块在预申请3天后正式挂牌。

起始价84.22亿元，将于12月23日下午完成出让。

其中，两幅居住地块：0702-18、24地块起始价分别为33.58亿元、30.96亿元，对应的住宅楼面价约6.93万元/㎡。

23多功能地块起始价为19.69亿元，折合楼面价1.49万元/㎡。

值得一提的是，这宗地的成交溢价率一旦达到19%，总价即突破百亿。

这个溢价率显然并不离谱。

自取消限价以来，海淀北的朱房双子地块成交溢价17%、25%，树村地块溢价28%。

当然，上地地块有较大比例的商办配建，一定程度上增加了开发难度。

但是同时，住宅楼面起始价非常具有诱惑力。

即使最终仅拍出6%的溢价，也将超越去年89亿成交的永丰北地块（嘉华天珺项目），成为海淀最新的总价地王。

宗地位于海淀区上地街道，北邻上地五街，西靠北大科技园西路。

占地7.71公顷，建筑控制规模22.54万㎡，包含3幅子地块：

其中，0702-18地块规划建面4.84万㎡，24地块4.46万㎡，均为居住用地，容积率2.2，限高30米。

0702-23地块为F3其他类多功能用地，占地3.48公顷，规划建筑规模13.23万㎡，容积率3.80，限高36米。

包含非独立占地设施建筑面积2250㎡：

托老所800㎡，老年活动设施200㎡，社区助残服务中心200㎡，室内体育文化设施700㎡，社区管理服务用房350㎡；

另含商业服务设施建面约500㎡，公厕1座约70㎡，10千伏开闭站约300㎡，通信机房及10千伏电缆分界室各1座，建面约50-100㎡。

1、临铁、近公交总站

上地西路规划有轨道交通线路1条，为地铁快线 R5 线，为地下线，线路周边用地应满足轨道线路区间的布置要求，做好用地建设预留。

规划轨道交通线路按照30 米（中线两侧各 15 米）预留轨道交通设施建设用地控制范围，同时该控制范围两侧各 15 米预留控制保护范围。

0702 街区东地块范围内规划有公交中心站，考虑到入市商品房住宅项目销售时序等因素，应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情。

2、高压线入地

按照区政府工作安排，请尽快开展 0702 街区东地块高压架空线入地工作，避免影响上地五街等道路及随路管线实施。

3、产业配套

关于业态规划比例，建议23地块办公业态地上建筑规模面积比例不低于70%。

按照这个比例，至少有9万㎡的办公楼面积。

产业定位符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。

4、建筑设计

商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。

城市设计方面，宜结合《海淀区上地0702 街区东地块规划综合实施方案》要求：

南侧多功能地块内部打造连续的园区公共空间，满足办公人员交往与活动需求；

居住沿绿地界面布置短板单元住宅，形成公园绿化空间渗透。

居住建筑外立面材质需使用外挂石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

配套方面，该地块位于海淀区上地街道，五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。

周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。