文/上海进深 严明会

中建壹品的第三个“元境”产品，在路上了。

接力棒交到了中建壹品华东事业部负责人杨卿手中。

这家来自湖北的房企，近日联手老乡湖北联投，以37.4亿元的总价一举拿下浦东前滩五幅重磅地块。

网传案名会沿用外滩元境之名，取名“前滩元境”。

“元境”这个高端产品系，是中建壹品新打出的一张王牌。

官微是这么形容的：

元境必中心、元境必稀缺、元境必人文，做经得起时间验证的恒久作品。

目前，“元境”产品已落子上海、北京，主打一个特立独行。这两个项目在面积赠送上，都达到了区域天花板级别。

• 上海杨浦滨江的“外滩元境”虽未入市，却凭“退台洋房新物种”的标签在风貌地块中脱颖而出，它没有走高总价别墅的传统路径，而是主打3层花园洋房，产品包括建面约81-268㎡的洋房和少量联排别墅。

• 前不久，在北京，京城洋房卷王——海淀新盘“海宸元境”取得预售证。取证当天晚上，提前开盘锁定房源。拟售均价9.23万元/㎡，最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡

这次拿下的前滩地块包有五个地块，有住宅、有商业、有办公，与此前的两个纯住宅“元境”产品有所不同。

早在2023年9月，原建设方“上海建绽置业”就公示了部分地块的规划图。

24-01地块规划建设7层洋房和24层高层，主力面积段为88-99㎡，指向刚需；31-02地块则将打造210-320㎡的叠墅和合院产品，瞄准终极改善。

然而，前滩竞争已非两年前的市场逻辑。在新规与迭代之下，产品力面临更高挑战。

这个“大杂烩”地块，能否真正承接“元境”豪宅所承载的高端预期，还要打个问号。

走出杨浦

上述地块包原属上海建绽置业，股东为上海地产集团（占股80%）、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（占股20%），今年9月中旬在上海公共资源交易平台挂牌转让。

最终，中建壹品与湖北联投通过收购95%股权及36.31亿元债权的方式接盘。其中，中建壹品持股80%，湖北联投持股20%。

进深君发现，该项目公司在今年6月底也曾挂牌。第二次挂牌，进一步明确了债权金额。

此次转让也标志着三林滨江西区整体开发步入收官阶段。

自2022年起，该片区已通过类似股权转让路径，陆续引入绿城、华润、陆家嘴集团等房企，打造了前滩百合园、华润前滩润璟等代表性项目。

对中建壹品而言，这是其在上海首次走出杨浦，也是首个合作开发项目；而对湖北联投来说，这是其在上海市场的关键突破。

此番联手进军前滩，既是同乡协同，亦可视为两家企业在沪拓展节奏的共进与互补。

中建壹品入沪两年已小有成绩，湖北联投在上海是一名新晋玩家，其房地产业务主要由下属子公司联投置业和清能集团运营。

今年6月上海第五批次土拍中，湖北联投锋芒初露。当时，清能集团联合象屿集团、天安中国、国贸地产以7.58亿元竞得奉贤新城一块宅地，成交楼面价约2.46万/平方米，溢价率11.8%。

从奉贤新城的外围试水，到如今直取前滩核心，湖北联投在沪版图实现了从边缘到中心的重要跨越。

沉默的猎手

2023年才进入上海的中建壹品，选择了一条与众不同的路径。当同行在土拍市场血拼时，这位湖北来客悄然发力城市更新。

两年多来，它在公开市场几乎隐形，却通过协议出让、遴选收购等多元手段，在杨浦连续落子五枚。 

2023年7月，中建壹品首次叩开上海市场的大门，以38.62亿元、楼面价约5.33万元/平方米拿下一个地块包——杨浦区定海社区I14-01地块（大桥街道90街坊）和I15-03、I15-02地块（大桥街道89街坊）。

I14-01地块对应的是浦江之星项目，主推建面约99-143-183㎡的高层产品，去年5月一次性全开，均价10.99万/㎡，首日去化约80%，现已售罄。

I15-03、I15-02地块对应的是华忻坊，项目共规划了29席独栋风貌别墅，2025年3月入市创下开盘首月即罄纪录，提前一年完成清盘。

2024年3月，中建壹品斥资37.5亿元收购了上海新珑坊企业发展有限公司，间接获取了杨浦H4-10地块。

对应的项目为外滩源著，由2栋高层和风貌别墅组成，高层主力户型建面约99-122-145㎡。2024年12月、2025年3月历经两次开盘，共推出228套住宅，目前也已售罄。

今年7月和10月，先后通过遴选成为定海社区I9-01、I10-01地块历史风貌保护项目实施主体。

这一连串战绩，让这家外来房企在上海站稳了脚跟。

克而瑞数据显示，今年前11个月，中建壹品在上海的权益销售额为29.85亿元，尚不及其去年全年总额（62.92亿元）的一半。

杨卿也急需寻求开拓新项目，以提振销售业绩。

挑战升级

去年下半年至今，杨浦滨江地价攀升、供应放量而整体去化放缓，市场已步入竞争红海。

中建壹品选择在此时战略性撤离，或可视为一次前瞻性的主动调整。

从杨浦到前滩，中建壹品用三年时间完成了一场漂亮的战略纵深。

但其真正的考验，或许才刚刚开始。

与杨浦项目相比，前滩的能级更高、挑战更大。

中建壹品此次拿下的前滩地块分别为：

三林镇9街坊139/3丘地块（商业、办公楼用地）；

三林镇9街坊141/2丘地块（普通商品房、商业用地）；

三林镇9街坊139/4丘地块（商业用地、普通商品房）；

三林镇9街坊139/5丘地块（普通商品房）；

三林镇9街坊139/6丘地块（普通商品房）。

对应三林滨江南片区14单元的21-16、21-17、24-01、24-02和31-02五个地块。

从位置上来看，地块坐落于浦东新区前滩滨江核心区域，西临黄浦江，视野优越。北接前滩滨江商务区，靠近前滩太古里等核心商圈。

附近热盘“前滩公馆”多次开盘即罄，目前均价12.18万元/平方米。

目前14#单元内已有部分地块进行了招标，已有少量信息流出：

31-02地块别墅项目：

总建筑面积约为23060.60平方米，地上面积13785.60平方米，地下面积14323.79平方米。

该地块容积率1.2，住宅户数下限为103户，提供产品以210-220㎡叠墅、310-320㎡合院为主。

24-01地块高层住宅商业项目：

总建筑面积约为33440.66平方米，地上面积21538.26平方米，地下面积11902.40平方米。

该地块容积率为2.8，住宅户数下限为111户，提供产品以85-90㎡、95-99㎡高层小户型为主。

上述规划信息早在2023年9月就已公布，新规之下，不排除产品重新设计的可能。

前滩项目不仅考验产品力，更考验企业的资金实力、运营能力和品牌影响力。

在房地产市场整体下行的背景下，高端项目的去化周期可能远超预期。

中建壹品能否在前滩市场上旗开得胜，仍需时间检验。