文/上海进深 严明会

临近年末，保利发展在杨浦滨江的棋局，又落下一枚重量级棋子。

近日，平凉路64街坊项目案名正式敲定为“保利·外滩曜”，成为继外滩序、外滩启之后，保利2025年外滩系的第五个作品。

官方释义里，“曜”字被赋予了一层诗意：

曜，为日光

是江潮映刻的璀璨

亦是时光淬炼的锋芒

华丽的修辞之外，项目还有一个醒目标签：杨浦滨江地王。

今年6月中旬，6大国央企经过95轮激烈竞价，最终由保利发展以35亿元的总价、95530元/㎡的楼板价拿下项目所在地块，溢价率30.79%，一举刷新杨浦滨江的地价天花板。

时移世易，仅仅数月过去，市场已悄然变化。

回过头看，9.5万/㎡的楼板价，已然站在了杨浦滨江高点。

不过，外滩曜地块位于内环内，位置上也更有优势。

过去一年，杨浦滨江土地市场持续火热，土拍价格节节攀升。

近期热度明显回落，刚过去的九批次土拍，中海地产以底价拿下K8-03地块，楼面价68800元/㎡。

再向前追溯，中铁置业和江苏润皋拿下“九宫格”中的I4-01地块，楼面价92225元/㎡，溢价率28.09%。彼时的火热，不过是高点之后的余温。

而在今年上半年之前，杨浦滨江地块的楼面价大多徘徊在8万元/㎡上下。

进深君统计了2024年下半年以来杨浦滨江的土拍情况：

高昂的土地成本，如同一枚硬币的两面：

一面是项目握有地段价值的天然光环，另一面则是在定价策略与市场去化之间，不得不反复权衡的天平。

楼间距受限

9月初，项目总平图公示。外滩曜的项目公司为上海友登实业有限公司，法定代表人和公司董事长均为保利发展上海公司总经理吴劲松。

项目拟建1栋10层小高层、3栋17层高层及3幢风貌别墅产品，社区内部设置了下沉式庭院、景观构架等设施。

从布局来看，社区整体南低北高，南侧排布了别墅以及社区配套用房，北侧分布4栋10-17F的高层。

1#、2#、3#楼均为17层高层住宅，首层局部架空，可用作泛会所，1号楼东侧是1幢14层的公租房；4#楼为10层的洋房产品，以及部分配套；5#、6#、7#、8#楼均为风貌别墅产品；9#楼为社区公共服务配套用房。

这种高低配模式，固然最大化挖掘了土地价值，却也牺牲了社区空间的从容与开阔。

地块本身规模有限，同时还要塞进风貌别墅、公租房以及各类配套，不少楼栋间距被迫卡着规范下限设计，难以形成规整且具规模的中央绿化。

例如，社区东侧的3栋（1#、2#、3#）17F高层，高度在51.5-52.5米，而楼间距仅有25.75米，比例接近1:2。

这意味着，1#楼东单元和2#楼的低区房源，采光与视野会受影响。

面积高赠送

项目将推出建面约114-139㎡的小高层、165㎡洋房以及195-205㎡的风貌别墅。

其中，小高层197套、洋房37套、别墅21套，总量不大，小高层占比超七成。

预计月底首开2#、4#楼，共68套房源，主推114-160㎡的3-4房。

前几天，项目户型图公示，高得房率成为项目的核心卖点。

所有户型都是飞机户型，都配置了双阳台一梯一户 全屋飘窗，室内还配置了家政间。

114㎡三房，独立电梯厅、全屋飘窗、双阳台加起来，赠送面积大约18㎡，飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。两间南向卧室面积超10㎡，北次卧也超过9㎡，整体空间感可以媲美140㎡户型。

130㎡户型赠送面积测算下来近20㎡，还有南北两个270度转角飘窗；139㎡户型则是130户型的放大版，空间尺度感更足。

细微之处亦见取舍。

所有户型的电梯门正对入户门，虽保证了私密电梯厅，但在动线美观与风水观念上，可能成为部分高端客群的斟酌点。

价格难定

外滩曜身上叠加了很多光环：内环内、紧邻地铁、外滩滨江、低密、新规高赠，每一项都足以支撑其高端定位。

尤其在同板块多以风貌别墅为主的产品结构中，其小高层产品具备一定的稀缺性。

今年9月，同属保利“外滩系”的PARK77入市，其所在地块距外滩曜仅约一公里。相比之下，外滩曜在地段和社区规模上都有升级，价格预期自然水涨船高。

板块内的竞争态势也不容忽视。同样位于杨浦滨江内环内的中信泰富外滩道在上个月入市，推出121套119-192㎡房源，均价13.85万/㎡，认筹率大约85%，开盘直接给出了98折优惠。

回望去年此时，同系作品“外滩序BUND45”以12.9万元/㎡的均价，创下认购率超700%、开盘日光的神话。

但那是一场建立在市场热度尚存、一二手房价格倒挂基础上的胜利。

今日市场已非往昔。

客户决策极度理性，对价格敏感度空前提高。面对约9.55万元/㎡的楼板价，项目如何在价值塑造与市场接受度之间取得平衡，成为一道关键考题。

从某种意义上说，保利外滩曜是一场在高地价与多重规划条件约束下的极限产品创作。

它试图通过极致的设计与空间利用率，以产品端的附加价值来弥补部分客观局限。

而在逐渐回归理性的市场环境中，每一道“光环”都需要接受更为冷静的价值重估。