文/北京进深 林振兴

拿地八年，首农终于坐不住，要开始卖房了。

朝阳奶西板块，马上将有1500套新房入市，建面约90-220㎡，项目名叫御林湾，背后大股东正是首农集团。

御林湾是一个“有故事”的项目，从2017年拿地至今，动工-停工-又复工，报规-改规-再报规，现如今终于要在年底面世。

项目公司（东洲房地产）背后的股东，除了首农，还隐藏着三位神秘“金主”。

是否是因为股东较多，影响了开发进展，这个也不好说。

更抓马的是，因委托贷款引发的纠纷，大股东曾将二股东和东洲房地产一同告上了法庭。

眼下，一次性砸盘放量上千套房源，首农能顺利去化吗？

毕竟北京“好房子”项目遍地，御林湾对比现在的“好房子”，无论从得房率、户型设计，还是园林等各方面差距不小，甚至连地铁都没有。

在产品上“落后”其他新盘，御林湾只能在价格上做出“让步”。

它由南向北依次是，望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府，目前在售新盘的是成交价在8-9万/㎡。置业顾问告诉进深君，御林湾项目单价6万 /㎡。

但，隔壁同首农开发的东洲家园，有的二手房挂牌价不到3万/㎡。

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从规划上来看，御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1500套房源。

其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1485户，面积段约90-155㎡，所有一层都带院子。该区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房。

南区的优势在于，近百米楼间距。但缺点也不少，容积率2.2，且户型设计相较现在的“好房子”显然过时，得房率在80%上下。

例如，90㎡户型，缺角多，暗卫，干湿不分离，厨房是狭长型。

最奇葩的是北向次卧仅设置了1米多宽的南向窗子，采光不好。

125㎡户型东南也缺了一个大角，餐厅对着厕所，进门到客厅的过道面积被浪费。

该户型的客厅面宽仅4m，在海淀、朝阳类似面积段的房子，面宽都比这个大。

而且南区324地块，不仅有商品房，还有中直机关的家属楼、人才房。

这样的考虑，或许是开发商为了资金平衡需要。但“混居”也会导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。

所以开发商想出来了奇招，据小道消息，“南区324地块的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。”

323地块（西区）规划3栋6-7层76套住宅楼及商业配套，建面约213-220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

西区的优势在于，约1.3的容积率。但它仍有三大bug：1、紧邻来广营北路，噪音影响大；2、离东洲家园近，有采光遮挡；3、没有成片的园林景观。

价格方面，置业顾问表示，“西区洋房价格略高一点，但不超过8万元/㎡。”

在奶西，做200多平的大平层，东洲房地产的勇气可嘉，它势必会与北边的望京国誉府进行正面较量。

在当前市场环境下，卖大平层也并非易事。

国誉府于2024年1月20日取证，推出8栋期房234套，主力户型为180㎡/200㎡四居。截至目前，网签122套，去化率刚过半，成交均价8.99万/㎡。

更何况，奶西很大，“奶”还很多，周边多块住宅地块待拍。

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时间回溯至2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。

彼时，合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。

2019年，324地块项目有了动工迹象。该工程发包单位为北京东洲房地产，总承包单位为江苏省建工集团。

当年2月底，该项目上还发生一起机械伤害事故，造成1人死亡，直接经济损失约230万元(含赔付死者家属160万元)。

2021年，29-324等地块公示了项目方案。彼时，它收到了127条反馈意见。但后来，却没了下文。

从去年以来，324地块陆续传来了动工动静。

今年1月3日，29-324等地块项目建设方案进行了变更。

紧接着1月9日，东洲房地产发了一张大红喜报，庆祝29-324等地块项目(西区)喜封金顶。

至于为何停工又复工，只有开发商心里最为清楚。

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元，由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

伯仲联投资成立于2011年，注册资本1000万元，由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%。

大股东张瑾还投资了北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资。其中，华唐正融矿业还投资了怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。

二股东杨于武名下投资了北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。

更戏剧性的是，东洲房地产内部还上演过一场股东内讧。

大股东北京市东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。

法院认为，该案涉及东郊农场公司、东洲公司、北京银行签订《委托贷款协议》，系因委托贷款引发的纠纷，属于金融民商事纠纷。

但伯仲联投资却辩称，是东郊农场公司运用自有资金进行民间借贷的行为，不应属于金融业务。

去年10月，东洲房地产还发生了人事变动，法人兼董事长韦素玲退出，范学灵接过交接棒，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。