文/北京进深  林振兴

时隔102天，丰台又有土拍了。但无独有偶，它依旧是底价成交。

12月16日，丰台北宫镇张郭庄村0204-6028地块落槌，中建方程 中建智地联合体以13.54亿元底价拿下，楼面价为2.84万元/平米。

中建方程出手张郭庄地块，在意料之中。

今年，它在北京只拿了一块地，7月3日以5.6亿元拿下延庆新城小营地块，取名中建臻源府。

臻源府于2025年9月开盘，供应318套，目前住宅网签272套，成交均价3.22万元/平米，成交金额9.97亿元；车位也卖了201个，收金超4433万元。

地价覆盖率186%，让中建方程尝到甜头，赚得盆满钵满，也让它更加坚定在北京“补仓”的念头。

中建方程不打没有把握的仗。

就像臻源府，其实它也是一级土地整理者。后续的地块情况，中建方程是第一个知情者。

这次丰台也一样，张郭庄地块的开发实施以及市政交通基础设施是由中建方程子公司负责，它是有拿地优势的。

中建方程是中国建筑（601668.SH）的全资子公司，也是中建系地产的第九子。但此次，它还是打保守牌，叫上“兄弟”中建智地一起来兜底。

相较于中建智地、中建壹品、中建玖合，中建方程更像是小透明，多在京郊拿地，擅长棚改拆迁。

中建方程现任董事长是周宇騉，在中建系36年。他原本只是中建一局分公司的一位普通工长，到如今在中建方程独当一面。

周宇騉还任职过PPP民营第一股——东方园林。这段经历，为他在中建方程开展城市综合开发业务，有“启蒙”的意义。

对于在北京做大做强地产业务，周宇騉是有不小野心。

今年，他挖来了一员大将——原中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏，任命他为房地产事业部总监。

刁鹏是中海地产司龄25年以上的老将，曾统管中海北京整体营销工作。

听说刁鹏并不是一个人出走，而是带着一条线的人，加入中建方程。

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张郭庄这块地，故事可比电视剧还曲折，它经历了“三进宫”的跌宕剧情。

第一回：负重登场，无人接盘

2024年9月底，它第一次亮相。张郭庄6028住宅地块 6029商业金融地块“捆绑销售”。

其中，住宅占地3.18公顷、建面4.77万平米；商业占地1.18公顷、建面2.12万平米。

但因为“包袱”太重了，最终无人问津。

第二回：轻装上阵，依旧冷场

2025年4月底，张郭庄6028地块再次进入清单，它甩掉商业“配角”，只留住宅独自出场。

可市场还是静悄悄，地块继续“待业”。

第三回：终于等来“意中人”

就在今天，这块历经坎坷的地，终于成功“牵手”买家。

此次买家中建方程与张郭庄地块，有着不解之缘。

北京中建方程投资管理有限公司（简称“中建方程管理”）正是张郭庄村棚户区改造和环境整治项目6028、6029地块的开发主体，同时张郭庄6028、6029地块的市政交通基础设施也是由该公司负责。

中建方程管理成立于2015年，注册资本62500万，由中建方程、中建二局、中建一局、中建七局，分别持股52%、16%、16%、16%，法人是杨洪禄。

杨洪禄是中建方程北京公司总经理，也是公司内部“老人”，他从项目负责人一步步升任为产业发展部部门经理，再到现在的城市总。

在内部会议上，杨洪禄曾喊话，“做大做强北京市场。”

业内人士指出，中建方程管理“拖拉”的基础建设，直接导致张郭庄供地一再延后。

中建方程与张郭庄的缘分，甚至可以追溯至2021年。

中建方程管理投资开发了张郭庄项目首批地块（FT00-0203-6145、6159）。那块地在当年5月，被首开 卓越联合体以62亿 3.25万㎡公租房摘得，成交楼面价为4.66万元/㎡。

没想到短短四年过去，中建方程自己独当一面，抱得了张郭庄6028地块，楼面价比当年每平便宜了1.82万元。

不止于此，中建方程管理于2023年还投资建设了张郭庄安置房工程三期项目。该项目规划占地面积52343㎡，规划总建筑面积152050平方米，共计12栋住宅楼。

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“减负”后的张郭庄地块，是一个Buff叠加Bug的地块。

它是纯纯的住宅用地，体量不大，建面4.77万平方米，控高24米（局部30米），容积率1.5。

未来，估计是6-11层的洋房，按套均120㎡估算，该项目大约400套左右房源。

但地形不算规则，多边角空间，且朝向不正，对于开发商楼栋排布是一个考验。

它最大的bug应该是，地缘位置太差，西五环外。

甚至有业内人调侃，“永定河以西属于丰台区的边缘位置，和远郊的房山没什么区别。”

而且，城市界面一般，安置房较多。部分学校还处于规划阶段，教育配套落地还需要时间。

但张郭庄地块也有一个利好，它有地铁概念，北面300米，是地铁14号线和1号线支线在张郭庄设站换乘。

敢在丰台兜底拿地的开发商，不得不说是一个勇士。

原因很简单，毕竟丰台现在的新房供应量，人见人怕，很少有开发商会加价入场了。

如周边的熙悦晴翠，2021年拿地时，楼面价约4.66万元/㎡，高点时一平要卖到6.6万 ，上个月网签价都跌到4.5万元/平米，每平米下降了2万 。

它往西3公里，是中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，2024年3月拿证，供应720套房，至今网签289套，成交均价4.91万元/平米。

再就是西五环内的大瓦窑板块，目前还有三个难兄难弟——京能西贤府、中建和颂九里、城建玺院，也都有特价房，它们网签业绩，也很惨淡。其中，玺院供应651套房，卖了一年多，现在才网签50套。

未来，张郭庄地块，中建方程要卖多少钱？

预计均价在5万 ，如果上6万，购房者会买单吗？