文/北京进深 徐迪 林振兴

12月25日，随着丰台花乡地块落槌，2025北京土拍正式收官。

全年战绩出炉：累计出让40宗涉宅用地，较去年减少1宗；

成交金额约1427.4亿元，较去年减少约8%。

一个关键的变化，今年卖出的地，足足一半扎在了城六区，去年这个比例仅四成。

其中，海淀成为最大供应户（成交7宗），朝阳、丰台（各有5宗）紧随其后，石景山2宗，东城1宗。

“限价”放开后，“价高者得”的激烈场面也强势回归。

北京全年共有14宗溢价成交，平均溢价率约14%。

最高溢价率达39%，为朝阳太阳宫0627地块，由中建智地经历了300多轮举牌后夺下，总价超43亿，住宅楼面价9.42万/㎡，刷新朝阳宅地单价最高纪录。

中海树村地块以28%溢价率，紧随其后；第三名是海淀朱房0030地块（建发海晏），溢价率25%。

另一宗溢价率超20%的地块位于通州老城区，为中铁建花语璟云地块，溢价率22%。

这一年，北京土拍的关键词之一，毫无疑问是——“双子地块”。

从海淀、朝阳，到丰台、顺义，政府似乎格外青睐“打包推地”，让相邻两宗地块同台竞技。

推行“双子盘”供地模式，并非偶然。

一方面，政府通过相邻地块同时出让，可激发竞价热度，提升土地收入；

另一方面，也倒逼房企在产品上内卷升级，推动市场从“有房住”向“住得好”转型。

01

今年北京土拍的“头号玩家”，还得看海淀。

作为绝对的扛把子，海淀全年成交金额高达448.37亿元，占到全市土拍总金额的三成以上，稳坐头把交椅。

从朱房双子、树村、半壁店、半山双子再到年末的上地地块，全部溢价成交。

今年北京土拍也是从海淀开始的。来自朱房村的双子地块，一共卖出182亿元，溢价最高25%，最终诞生了臻澐和海晏两座顶豪。

紧接着树村35号地，溢价率逼近28%。

中海地产在11家房企围猎中杀出重围，激战274轮，最终以75.02亿元拿下，楼面价飙到10.23万元/㎡。项目取名安澜北京，做洋房+叠拼，预计卖15万/㎡以上。

但树村之后，海淀土拍热度却悄悄走起“下坡路”。

年末，海淀最后一宗上地地块，竟然还玩起了“象征性溢价”。

12月23日，海开控股以84.56亿元摘得上地0702街区组合地块，住宅楼面价约6.96万元/㎡。

另一个参与方——北京建工地产，仿佛只是“友情出镜”，三轮举牌火速结束，溢价率0.4%，被调侃为“走过场”。

海淀这一年，从“抢破头”到“礼貌性举牌”，既是房企理性回归，也是市场在调整中寻找新平衡。

但无论怎么变，海淀依旧是那个“一出场，就要上头条”的王者。

02

要说今年北京土拍的“打包大师”，非朝阳莫属。

2月11日，保利、金茂以87.3亿元，联合拿下的三间房组合地块，分别开发金茂·满曜、保利·朝观天珺。

紧接着4月底，中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发以126亿底价摘得平房、孙河组团，分别开发中建智地·紫京宸园，越秀金茂·璞樾。

这笔交易不仅是朝阳年度“最重”，更是2025年北京唯一破百亿的地块，分量十足。

但“打包”的宿命，即是共生，也是厮杀。

在朝阳，捆绑出让的地块就像一对孪生兄弟，共享地段红利，却注定在市场红海中短兵相接。

前有满曜与朝观天珺“分家”，后有紫京宸园与璞樾上演“价格劫→握手局”，把双子擂台打到白热化。

是搭档，也是对手，朝阳把土拍拍成了商战连续剧。

除了打包卖地，今年朝阳也毫不吝啬，掏出的单宗地块也个个是“心头好”。从呼家楼南里、太阳宫到松榆里，每一宗地都让开发商心痒痒。

松榆里地块颇有意思。懋源地产，上演了一出“失之东隅，收之桑榆”的逆袭好戏。

在太阳宫土拍大战中，懋源惜败给中建智地。但它并不气馁，转头又来跟一众国央企开发商硬刚，以50.24亿元夺得松榆里地块。

请切记，朝阳土拍从来不只是卖地，更是一场关于布局、较量与机遇的资本叙事。

打包是策略，厮杀是过程，而最终赢家，永远是看懂规则、敢出手的玩家。

03

昌平和丰台成北京土拍的“难兄难弟”，一个卖出6宗地，一个卖出5宗地。

成绩单看似不差，但细看过程却多少透着无奈。次次土拍，溢价率清一色挂0，开发商都是“硬着头皮上”。

昌平，从朱辛庄、北四村、南邵、歇甲庄、东小口到未来科技城南区，掏出的好地越来越多，但却激不起开发商多大兴致。

除了东小口土拍，其余场次都有未来科学城置业联合拿地的身影。它是昌平国企，有“托底”的义务

直至昌平最后的未来科技城南区土拍中，未来科学城置业因为没能“拉来”其他老搭档，只能单飞，并找来爸爸未来科学城集团，一起托底。

为何开发商在昌平格外谨慎？

那是因为，过去昌平楼市高度依赖海淀外溢购买力。

而近一年，海淀自身供地规模大幅增加，购买力已明显“不够分”。这种依赖外部输血的市场结构，一旦遇到行情收缩，压力便会迅速传导。

丰台也是同理，这两年新房供应量太太太大了。

最直观的例子是张郭庄地块，楼面价较四年前直降1.82万元/㎡，最终还是由一级整理方中建方程与好兄弟中建智地“兜底”。

年末，即便花乡收官地块“减负”登场，试图轻装上阵，结局仍是底价成交。

总结来看，昌平和丰台在供应洪峰之下，仍需时间消化存量。

04

谁说非核心区不能打？今年北京土拍最大惊喜，来自通州。

4宗地，超122亿元成交金额，几乎快赶上丰台了。

北京全年规模最大的单宗地块——“运河八子”，被中建玖合以74.91亿元底价拿下，7副住宅地块总建面23.7万㎡。

这个名为“运河玖院”的项目，一开盘就杀疯了，一举拿下今年北京单盘成交金额、套数、面积“三冠王”。

通州不只靠巨无霸撑场面，八里桥、梨园、九棵树三宗地块，均吸引多家房企火拼，现场还炸出久违的民营房企和外地“马甲”。

甚至阔别北京三年的中铁建地产，回京首战就放在了通州。它盯上了梨园6007地块，土拍现场经历了215轮叫价，溢价率21.94%，楼面价3.58万元/㎡。

最没存在感的北京郊区，房山、门头沟、延庆和怀柔，各卖出一宗地，成交金额分别是14.71亿元、9.57亿元、5.6亿元、3.59亿元。当然，也都是0溢价率。

颇为意外的是，今年延庆中建臻源府和怀柔嘉棠澐玺的这两个盘，卖得甚至比城六区还火爆。

例如，臻源府供应318套，目前住宅网签272套，成交均价3.22万元/平米，成交金额9.97亿元，地价覆盖率186%。

远郊盘供地虽稀少，却用高去化证明：只要价格到位、产品匹配，北京不缺购买力。