文/上海进深 严明会

上海远郊楼市的凌冽，已是市场共识。

当多数开发商选择收缩过冬时，中交城投却选择在青浦朱家角，落下一枚重注。

12月27日，青浦的首个老城厢城市更新作品——南厢观宁府，正式启动认筹。

项目首开推出42套房源，均价58538元/㎡。

其中，22套联排204-305㎡，备案均价64054元/㎡；20套叠拼172-217㎡，备案均价51112元/㎡。主力总价在1000-1800万区间。

认购开始72小时内，还有总房款1个点的优惠。认购第二天已收获50 组认购，认购率超120%。

在远郊高端市场普遍承压的背景下，算是一个不错的开局。

入市赶考

项目的推进节奏，表现出一种微妙的急切。

6月初案名公示，11月29日过会，12月中旬示范区开放，12月25日才拿到预售证。

两天后便匆匆启动认筹，计划于2026年1月10日开盘。

项目建设方为上海欣江楠建设发展有限公司，公司法定代表人、总经理为刘怀富，也是中交城投上海分公司总经理。

该公司由中交城市投资控股有限公司和上海青浦城市更新建设发展有限公司分别持股95%、5%。

项目正式入市前，中交城投做了几次高规格的造势活动。

11月底，中交城投党委常委、总会计师李磊，副总经理谌洪林亲自为项目站台。

12月中旬，示范区开放，政企联动，宾朋满座，刘怀富为镌刻着“观宁”二字的泰山石，落下点睛一笔。

高调的宣传与紧凑的销售节点背后，是开发商对回款效率的深切诉求，也让人嗅到了一丝“箭在弦上，不得不发”的压力。

地段能级不足

面对地段能级的先天不足，中交城投选择全力押注产品本身。

观宁府的叙事线，落在了“老城厢文脉”与“超低密墅居”的双重想象上。

项目紧邻青溪园、万寿塔，文化底蕴丰厚；双面环水，北至淀浦河、东到夏浦港，自然环境优越。

而容积率仅约1.0的土地稀缺性，则是它敢于讲述这个高端故事的根本底牌。

这是青浦城央板块近20年来罕见的低密土地，规划了仅140套房源，涵盖建筑面积约200-360㎡的合院，以及约175-260㎡的叠墅。

为此，开发商集结了九米、CCD等一线设计团队，意图在建筑、园林与室内层面塑造一个低密墅居标杆。

并在产品细节上展现了很大的诚意：

1、颠覆叠墅定义：上叠户型配置了独立电梯和约3.6米层高的附赠地下室，并通过北侧入户门庭设计，让上叠也能拥有接地花园，试图实现上下叠的空间平权。

2、革新空间布局：采用动静分区设计，将上下叠相连的中间层均设为静区，解决了传统叠墅的相互干扰问题。最大约10.3米的南向面宽，尺度阔绰。

但高端改善的逻辑，从来不只是房子本身。

南厢观宁府位于青浦区朱家角板块，属于外环外区域。距离最近的地铁17号线青浦新城站3.6公里，出行依赖自驾。周边大型商业综合体、优质医疗资源等配套也多集中在2公里以外。

观宁府的挑战正在于此。

当同等预算可在外环内、甚至内中环部分区域，选择更成熟、流动性更佳的资产时，为何要以千万的价格，承接郊区的现状与不确定性？

市场的审视，比预想的更严苛。

当前上海楼市，顶级豪宅自成体系。而千万级改善市场则较为敏感，经济预期、资产价格信心直接影响着这类客群的决策。

在市区部分板块出现价格松动、选择增多的情况下，将资金沉淀于一个非传统豪宅区项目，需要一定的勇气和特定的情怀。

观宁府的客群画像相对收窄：大多是高度认同青浦地缘文化、追求低密墅居生活，且对通勤便利与资产短期流动性不敏感的本地实力改善者。

这个池子里的水，本来就不深。

如此看来，南厢观宁府像是一场瞄准小众群体的冒险，容错率极低。

观宁府能否找到那批为数不多的“知音”，将决定它成为青浦的封面之作，还是又一个被总价困住的高端样本间。

去化难题

观宁府开局超120%的认购，是中交城投在青浦一次短暂而珍贵的喘息，这为刘怀富拿到了下一场更严峻考试的入场券。

此前，中交城投在青浦的首个大型旧改项目“凤启虹桥”去化越发艰难。项目历经两年多、五次推盘，整体去化率约45%，当前一二期已是现房状态。

2025年10月，最新一批房源因认购不足取消摇号。为促进销售，项目部分房源降价15%-20%并附赠车位和现金补贴。

与此同时，中交城投仍在加码押注同一板块。

12月初，中交城投以7.28亿元再获青浦一幅宅地，而整个凤溪片区后续尚有约75万平方米潜在供应等待入市。

未来，价格预期与销售压力只增不减。

因此，观宁府的高光开局，非但没有减轻压力，反而拔高了期望、绷紧了神经。

它证明了个案产品力可以创造奇迹，但也反衬出板块整体去化之艰。

对刘怀富而言，这意味着一场更复杂的战役：他不仅要守住观宁府来之不易的势头，更要直面“凤启虹桥”的存量难题与板块持续供应的未来压力。