文/北京进深 林振兴

都说现在的房子难卖，别墅更是难上加难。

尤其在北京，有实力的买家往往更钟情市区的大平层，郊区别墅似乎越来越“凉”。

但昌平的御汤山熙园，偏偏逆势狂奔。

它凭借全年成交130套，成交面积4.98万㎡，成交金额约13亿元的战绩，一举拿下2025年北京别墅网签成交套数、面积、金额“三冠王”。

别墅套数榜第二，是密云的万科弗农小镇，成交61套，成交均价1.95万/平，成交金额2.26亿元。

它是位“狠角色”，深谙别墅不好卖，直接启动调规“变性”，将部分叠拼改成了平层产品。

套数榜第三，是电建门头沟的别墅项目。

为了改命，它甚至不惜“改头换面”，从西山源著更名为泷悦·玖宸，去年成交51套，成交均价2.52万/平，成交金额4.93亿元。

除了前三，套数榜TOP4-10，清一色都是老盘续销。

依次是西山云庐、长河玉墅、北京城建·北京合院、宜山居、观承别墅·大家、诺德阅墅、格拉斯小镇，年成交均未突破50套。

为什么别墅新盘集体“落榜”？

主要是不少狠货都赶在2025年底才登场！比如华润北京润园，12月5日开盘，首开劲销35亿。

北京润园不愧是一匹黑马，才亮相不到一个月，就冲进北京别墅成交金额榜top 7。目前，网签109套，成交均价7万/平，成交金额24.5亿元。

民企懋源更是凶猛，金额榜十强里独占三席：璟玺（第二，8.91亿元）、璟橒（第九，4.89亿元）、云纪（第十，4.79亿元）齐齐上榜。

别忘了，中海树村——地王安澜北京也在蓄力2026年入市，户型涵盖洋房和叠拼两种类型，主力户型面积段为210-310㎡（洋房）、350-450㎡（叠拼），预计卖15万/平米以上，注定是今年市场的焦点选手。

这么一看，2026年的别墅成交榜，大概率将是新盘的主场。老盘稳守，新盘狂飙，这场高端市场的交锋，只会越来越精彩。

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先来看看榜一的御汤山熙园，它所处奥北别墅区，项目总占地1200亩，664栋，容积率仅为0.36。

不仅自带26000平米中央环湖水系和拥有私家山体小汤山，项目还配备2万平米会所（温泉spa、游泳池、餐饮、娱乐等配套）。

同时，开发商花重金打造两口深1000米的纯天然温泉井，户户私汤入户。另外，社区里全冠已植名贵树种30000余棵，百年老树就有100多棵以上。

相较于其他别墅选手，御汤山熙园既没调规，也没更名。

在去年6月和12月，它两次调价了。

到年底复盘时，御汤山熙园年中网签的别墅，从102套变成77套。

但这依然不影响它夺下2025年别墅销冠：全年成交130套，成交面积4.98万㎡，成交金额约13亿元。

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弗农小镇是一个百万方大盘，分三期四个地块开发。其中，一个地块是40年旅游地块，无单独房本，其他还有70年产权商品房别墅。

去年3月，弗农小镇加推了205㎡小合院别墅，同时在售的还有叠拼产品（中叠、下叠、上叠）和大合院别墅。

小合院别墅是地上三层 地下一层，使用面积290㎡，超高赠送率，独门独院，带私家电梯。

其中，一层是客厅 餐厅 厨房，约25平米的私人花园；

二层是起居层，两间卧室，公用一个厕所，南北3个露台；

三层是主人层，仅有一个卧室，与露台差不多大面积，都在18平左右；负一层是家庭互动层。

单价1万 的远郊别墅，虽然价格上很有吸引力，但却被不少业主投诉房屋漏水。

2025年1月，弗农小镇背后开发商（北京宁溪房地产）因为未在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务，被密云住建委处罚10万元。

深谙别墅生意不好做，弗农小镇于去年底启动调规变性，将部分叠拼改成了平层产品。

具体来看，它将43-48号住宅楼二至四层的叠拼住宅户型，调整为约90平方米的两居室和约190平方米的四居室平层户型。

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电建地产门头沟的别墅项目，并非第一次更名，从曾经的鸿瑞西峰，到西山源著，再到当下的泷悦·玖宸，距离它拿地已经过去了七年。

不仅更名，泷悦·玖宸还直接祭出杀手锏——降价。

置业顾问介绍，“以前启动价格是1500-1800万元，也是建委备案价。”

“现在项目在售的为上下叠两种产品，是准现房，上叠约350平方米，总价790-860万元；下叠约400平方米，总价900-1500万元。”

至于为何大降价，一是市场不好，定高了客户不会买单；二是项目要冲刺年底业绩给公司交代。

泷悦·玖宸占地11.08万㎡，建筑面积11.63万㎡，规划19栋叠拼别墅，建面约351㎡/402㎡的中式院子，共248户。

其中，上叠约351㎡，赠送30-50㎡花园，85㎡阁楼；

下叠约402㎡，赠送南花园70-130㎡。

泷悦玖宸所在地块成交于2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价摘得。

尽管2025年录得4.93亿元成交额，但距离电建地产拿回地价款，还有一段很长的路要走。