文/北京进深 林振兴

2026年朝阳土地推介会，17位央国企地产大佬来了，但金茂北京地区公司总经理马浩却缺席了。

微妙的是，拟供地计划中的三间房D区棚改项目(6地块)，正挨着金茂满曜。

而此刻的满曜，正为手中400多套未售房源加速去化。

压力之下，项目操盘手董昊阳亮出了最直接的武器：降价。

去年12月，满曜网签53套，成交均价降至年内新低——73,870元/㎡，较6月成交均价78,030元/㎡，每平便宜了超4000元。

这还不是谷底，开年1月，满曜成交了1套约115㎡房源，总价770万元，均价下探至6字头——66,889元/㎡。

不知道第一批以高位价格入手的业主们，看到这个成交数据，会作何感想。

为业主着想，去年满曜成功迁走了诰封碑。

此举也拉了一波好感，助推其登上朝阳区2025年新房网签套数榜第二、金额榜第三。

成交额前二的北京宸园、萬吉玖序都是11万元/㎡左右的顶豪，满曜以7字头价位跻身此列，足见其冲刺之猛。

目前，满曜网签312套，成交均价7.67万元/㎡，成交额30.4亿元，全盘去化率43.4%。

01

高手如云的大朝阳，满曜凭借产品定位和定价逻辑，杀出了一条血路。

它规划19栋8-26F洋房 小高层，共计719套房源。

当别家开发商在朝阳拼命卷面积，越做越大，满曜却主打“质价比”，吸引预算有限的客群。

它主推115/116㎡三居和129㎡/133㎡/159㎡四居，少量120㎡和148㎡户型。

最小的115/116㎡，总价不到1000万，占比不小，220多套房源。

该户型分布于3#，4#东边3个单元，7#，以及8#、12#、15#、17#、19#的东单元。

因为总价低、门槛低，小户型自然成为抢手货。例如，15#、19#的东单元均售罄了；

3#也网签了51套小户型房源。该楼栋南向正前方为园林5大主题中的女神花园，里面种满了各种樱花。

115/116㎡的价格也是真的香，成交均价从77,823元/㎡（2025年8月），一路下探至73,058元/㎡（2025年12月），再到今年初的66,889元/㎡。

也就是说，总价770万元，就能入手朝青板块最便宜的南向3面宽的改善型三居。

在产品设计上，金茂也做出了取舍。

最小户型加赠后超100平米的使用面积，完全可以做出四居，但金茂满曜选择做大三居，保证每个房间的舒适度。

然而，并非所有户型的去化都如此顺遂。

最令董昊阳头痛的是，129㎡四居户型，供应170多套，目前仅网签15套。

其中，4#、15#、19#西边户，是129㎡户型，网签均挂0。

这几栋129㎡户型不好卖的原因在于，位置都在项目的边角，或临街，或在车行出入口，存在噪音干扰。

加上，129㎡户型整体赠送面积还不如116户型，不过入户门外做了一组储物柜，偷了一点公摊面积。

相比之下，133㎡户型的市场表现则亮眼许多，成交均价在7.7万元/㎡上下，去年最后一个月跌到了7.47万元/㎡。例如16#、18#（除1单元-901）已售罄。

顶配159㎡四居，分布于9#和10#，一共49套。

目前网签27套，成交均价7.96万元/㎡，董昊阳还需要努力。

其中，9#楼王栋拟售均价9.13万/㎡，为小区唯一均价超9万的楼栋，采用双玄关，客厅面宽高达6.3米。

02

如若诰封碑未迁走，它或许是董昊阳心里一个隐隐的疙瘩。毕竟与墓地沾边，大多数人是忌讳的。

满曜项目的西北角，原本有一座石文晟墓园，墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑。

石文晟（1643-1720），汉军正白旗人，清朝大臣。

石碑螭首龟趺，碑身高3.75米，宽1.08米，厚0.44米。龟趺高0.91米，宽1.13米，长2.76米。碑阳碑文清晰，满汉合璧，汉文七行，碑额书“诰命”。

土地出让文件白纸黑字写着，“依法应当实施原址保护”。换言之，这尊碑不可移动。

此前，金茂回复反馈意见，“承诺按照挂牌文件相关要求对地块内文物实施相应保护措施。”

但最终，金茂为业主着想，费尽周折将诰封碑迁走。

将文物移走，金茂并非第一个吃螃蟹者。

在丰台，中海地产110亿元拿下的万泉寺24地块，打造丽金府。里面，有一座明代家族墓地祭祀台。北京市考古研究院称它比较罕见，是明代葬俗的重要新发现。

最终，中海还是将祭祀台移出了地块。

但它能移出的原因是，文件只要求建设单位“在今后的规划和建设中进行妥善保护”，没有写明“原址保护”。

03

去年2月11日，金茂保利联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块，其中D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。

距离不到1公里的06地块，即保利朝观天珺，目前网签133套，去化率将近25%，成交均价约8.16万/㎡，成交金额约14亿元。

两个项目面积段大部分重合，金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。

从楼面价来看，金茂满曜地块4.8万/㎡，朝观天珺是5.6万/㎡，差出了8000元/㎡。

然而，并肩作战的剧情在去年下半年悄然转向。

去年9月，中国金茂一纸公告，宣告了一次关键的“分家”。

提炼出来就是：金茂增持金茂满曜股权至70%，减持保利朝观天珺股权至30%。

此前，这两个楼盘，金茂和保利各持股50%。

为何要分家？在公告中，金茂给出了答案：有利于促进各自操盘项目开发工作顺利进行。

紧随股权调整，运营层面也快速换轨。

年底，满曜项目公司——北京满茂置业进行了增资，注册资本从20亿元增至45亿元，

同时核心团队“换血”：董事长吴进、财务负责人杨少波、董事李凯退出，取而代之的是马浩、刘洋、李红亮。

其中，马浩是金茂北京地区公司总经理，他之前是金茂总部运营管理部总经理。