文/上海进深 严明会

大华星屿首开，局面暂稳。

认筹首日突破105组，预计在1月27日开盘。

首批推出120套14F高层，包含建面约107㎡、123㎡两种户型，备案均价53096元/㎡。

这个价格，直接击穿了南翔新房的价格体系。

早在3年前，南翔新房的价格就已经站上6.25万/㎡。

作为外环的热门板块，嘉定南翔新房市场竞争激烈。

但大华星屿首开，没开分销、也不给折扣。

唯一的优惠，只是5-10万元的装修包。

对于首批次购房业主，还给出了保价政策。

107㎡户型一共56套，单价均价50305元/㎡，套均总价538万；123㎡户型一共64套，套均单价55195元/㎡，套均总价687万。

价格策略直接对标板块红盘“时代之城”最新批次：

110㎡户型均价54357元/㎡，95折后51639元/㎡，套均总价约560万；
135㎡户型均价61666元/㎡，95折后58583元/㎡，套均总价约788万。

二者的价格已经形成正面对位，尤其是稍大的户型，大华星屿的价格优势很明显。

在产品端，大华星屿也有优势。

这是嘉定片区首个、甚至很有可能是最后一个3.5代宅。

项目报批时间卡在建筑新规正式出台之前，阳台面积得以突破10%的比例限制，这一条件在当前市场已不可复制。

具体看一下首开户型：

107㎡三房户型，位于15幢，两梯四户，中间套北侧有连廊。

赠送面积约15㎡，加上独立门厅，实用面积接近110㎡，实得率约96%。双阳台合计接近16㎡，明显高于新规基准。户型做到了5米宽厅 三间全尺寸卧房，主卧套房设计。

123㎡三房户型，位于11幢，都是两梯两户，

附赠面积高达17.6㎡加上独立门厅，实用面积约124㎡，实得率约92%。做到了四开间朝南，带独立玄关和收纳间。也是区域内仅有的同面积段宽厅4开间朝南、4房南北通透的户型。

回顾土地端，2025年8月5日，嘉定国资委旗下的上海嘉定城发西门城市更新建设有限公司，以协议出让方式取得嘉定区JDC2-0202单元34-01地块，成交总价145977万元，对应楼面价仅24089元/㎡，容积率2.0。

地块内不仅要设置建筑面积不少于5540平方米的公共服务设施,包括:约4940平方米(计容)的邻里中心、约200平方米(计容)的老年活动室以及约400平方米(计容)的邮政所。

同时还要配建约5％的保障性租赁住房，面积约2754㎡，未来都要无偿移交给政府或者相关机构。

算下来，这块地的可售楼板价在2.8万/㎡左右。

产品规划方面，项目拟建12幢住宅楼，涵盖8幢6层叠排和4幢14层高层，共计规划约432户可售住宅。

去年12月，嘉定城发投资成立“上海嘉桦茂建设发展有限公司”，之后，大股东变更为上海麒华置业有限公司，持股90%，赵德明接任法定代表人。麒华置业的实际控股人为大华集团。

剩下的10%股份由上海嘉定城发西门城市更新建设有限公司继续持有。

值得注意的是，麒华置业在去年12月底增加注册资本，从50000万元增加至231979万元。

今年1月5日发布减资公告，减少后的注册资本仍为50000万元。