文/上海进深 严明会

从去年12月初的案名发布，到年底最后一天正式登场，外滩曜用不到一个月的时间，完成了从亮相到首开的全部动作，并在首开阶段交出了一份颇具分量的成绩单：

去化率超82%。

22天后，网上房地产显示，目前已网签6套，其中118㎡1套、113㎡5套，整体网签节奏较慢。

首开房源以115-130㎡为主，其中115㎡一共48套，均价13.34万/㎡，总价区间约1443万-1621万。

130㎡仅16套，均价13.9万/㎡，总价区间在1727万-1872万，总价门槛的抬升，决策周期相对也会更长。

从节奏上看，外滩曜是保利在杨浦滨江“外滩系”产品中推进速度最快的一次。

此前的45、88、98、77地块，往往经历了半年左右的市场预热，而外滩曜从确定案名到首次认筹，仅用了20多天。

入市节奏被明显压缩，目的也很清晰，在市场趋冷的背景下，通过快速推进，强化购房者的紧迫感，减少反复观望的空间。

保利外滩曜的项目公司为上海友登实业有限公司，其法定代表人和公司董事长均为保利发展上海公司总经理吴劲松。

价格层面，外滩曜的策略也显得相对克制。

外滩曜地块是在今年6月，由保利在95轮竞价后，以总价35亿元、楼板价约9.55万/㎡拿下，溢价率30.79%，刷新杨浦滨江纪录。

如果只算可售部分，实际楼板价约10.5万/㎡。

首开楼栋与保障房相连，这个楼栋位置相对弱势。

同时，这也为后续批次的价格和节奏调整预留了更大余地。

在高地价的成本背景下，首开备案均价13.5万/㎡，折后约12.8万/㎡，明显低于此前市场放风价。

再叠加95折、车位抵扣券、渠道分销等促销手段，保利在首开阶段，确实释放了足够的价格诚意。

此批次房源整体定价设置得较为均衡。

层差方面，无论是115㎡的小户型，还是130㎡的大户型，从5楼开始到次顶楼，差价设置得非常小，都不超过1000元/㎡，8层与7层无差价。

这意味着，购房者不需要为视野更好的高楼层，付出过高溢价。

从产品端来看，作为“外滩系”首个多阳台产品，外滩曜全系标配全屋飘窗双阳台独立电梯厅。

部分飘窗有望采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。

115㎡户型算上独立电梯厅，赠送面积约11㎡，实得率约93%；130㎡户型算上独立电梯厅，赠送约13.4㎡，实得率约95%。