北京进深 严明会 1月26日，北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目1101-A002-3地块项目方案公示反馈意见采信情况通告。

A002-3地块（北熙区三区）是京投发展2021年12月24日底价摘得的东坝三宗地块之一，也是三宗地块中成交价最高的一幅，总价70.7亿元，销售指导价定为8.6万元/㎡。

用地面积7.67万㎡，总建面19.3万㎡，地上建面13.7万㎡，容积率1.9。

商品住宅面积13.66万㎡，居住公服配套400㎡。

规划12栋住宅楼，北排6栋为18F小高层，南排为10F/11F洋房，总计1358户，户均建面100.6㎡。

设置含100平米以下，100-120、130-150，共计10种户型。

项目方案于2025年8月25日至2025年9月2日进行公示，公示期间收到公众反馈意见356条，现将采信情况通告如下：

一、属于分局职责的意见

1.公众参与反馈意见：关于该项目规划性质、指标有关问题。

建设单位意见：根据挂牌文件及出让合同，本地块规划用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积76681.88平方米，容积率1.79，地上建筑规模13.7万平方米，建筑控制高度80米，绿化覆盖率30%。本次方案上述指标与出让合同一致，且均已在公示文件中进行体现。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

2.公众参与反馈意见：关于项目绿地覆盖率有关问题。

建设单位意见：本项目在土地挂牌文件中绿化环境规划要求为绿化覆盖率（绿化覆盖率≥30%），本地块绿化覆盖率的计算符合《北京城市轨道交通车辆基地综合利用规划设计指南》等规范、标准的相关要求，本地块绿化覆盖率为33.1%。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续该项目方案在开展“多规合一”会商研究时，园林主管部门将对项目绿地覆盖率、绿地位置及计算标准等内容进行审查。

3.公众参与反馈意见：关于地上建筑规模及内容有关问题。

建设单位意见：本项目为地铁车辆段上盖综合利用项目，总建筑面积约192981平方米，包括住宅及公共服务配套、小汽车库、设备用房、垂直交通核及附属配套设施等功能。根据挂牌文件，人防统一设置在1101-A003地块，本次申报范围无人防功能，故无人防出入口。根据挂牌文件，随地铁同步建设的综合服务设备结构转换夹层约10.34万平方米（含小汽车库、设备用房、垂直交通核及附属配套设施，按不计容处理。出地面楼梯间无顶盖，按不计容处理）。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作。

4.公众参与反馈意见：关于用地布局有关问题。

建设单位意见：本次公示内容为A002-3地块设计方案，本地块为地铁车辆段上盖开发项目，地块上市时，住宅的主体结构已经随地铁车辆段的建设同步实施至首层地面，本次方案在已预留结构的基础上进行深化设计，我单位委托具有资质的设计单位提供总平面图等设计文件。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

5.公众参与反馈意见：关于户数增加后区域人口是否符合区域控规中人口密度要求有关问题。

建设单位意见：根据《东坝西区1101、1102街区控制性规划》,1101街区人口控制规模为2.52万人，规划居住建筑规模为89.1万平米。1101-A002、A003地块居住建筑总面积为36.03万平米，按照人口数与居住规模比例核算，在前期规划研究时核算约10190人（2.52/89.1*36.03=1.019）。目前1101-A002、A003地块共计3453户，总人口数8460人，小于用地可以容纳的10190人，因此人口规模在片区规划允许范围内。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

6.公众参与反馈意见：关于区域人口增加后区域教育不足有关问题。

建设单位意见：按照挂牌文件及出让合同要求，幼儿园不在本项目实施范围内。根据《东坝西区1101、1102街区控制性规划》,1101街区人口控制规模2.52万人，规划独立用地设置12班幼儿园和15班幼儿园各一处以满足基础教育需求。本项目人口增加后未超区域人口控制规模，故可以满足住户的幼儿园入学需求。

7.公众参与反馈意见：关于配套设施设置有关问题。

建设单位意见：本次公示地块配套规模及设置满足《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》的相关要求。本项目共1358户，属于B级配套，我公司已按上述文件要求设置不独立占地的居住公共服务设施配套，其中物业用房100平米为地上，计入容积率。另按照土地出让合同，300平米文化活动室为计容面积。其他配套内容设置于结构转换夹层，包含社区管理服务用房、再生资源回收站、社区卫生服务站、社区助残服务中心、小型商服、物业服务用房及公共厕所等。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作。

8.公众参与反馈意见：关于区域市政配套承载力有关问题。

建设单位意见：目前1101-A002、A003地块项目人口未超过规划人口数量。前期市政配套按规划人口论证，水、电、气、热均可以满足区域住户的使用需求。同时我单位后续将按照相关部门要求，完成市政基础设施接入、报装等相应审批工作。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

9.公众参与反馈意见：关于项目交通组织及疏散有关问题。

建设单位意见：按照交评意见“项目各地块机动车出入口原则应设置在低等级城市道路上”，本项目在北侧规划东坝路、东侧西北门路设置机动车出入口，在西北门路设置消防出入口（常闭），小区内部形成环路，内部道路宽度符合《城市居住区规划设计标准》、《建筑设计防火规范》等相关规范要求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作。

10.公众参与反馈意见：关于停车位有关问题。

建设单位意见：根据目前设计方案，车位配置满足挂牌文件及《北京市居住公共服务设施配置指标》、《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》和《北京市交通委员会关于东坝北西区域棚户区改造项目交通影响评价审查意见的函》的相关要求。按照居住（商品房）每户1.2辆设置，可以满足居民停车需求。机械停车位设置在综合服务设备结构转换夹层北侧、东侧室外平台，共328辆，均不设置在住宅层，可满足使用需求。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作，严格核算停车位数量。

11.公众参与反馈意见：关于该地块与轨道东坝西站地下连通有关问题。

建设单位意见：东坝西区1101街区规划是轨道交通综合开发一体化项目，为了确保一体化项目顺利实施，在一期项目中预留了与东坝西站地下联通条件，待后续微中心用地的二级开发主体确定后，结合微中心设计方案进行联通设计，并完成相应施工建设。

分局意见：该意见与本次公示内容无关，建设单位意见属实，予以采信。

12.公众参与反馈意见：关于东坝西站微中心预留地铁12号线与轨道交通S3线换乘条件有关问题。

建设单位意见：目前12线与S3线已正式通车，其换乘站位于东坝北站，东坝西站不预留和S3线的换乘条件。

分局意见：该意见与本次公示内容无关，建设单位意见属实，予以采信。

13.公众参与反馈意见：关于户型有关问题。

建设单位意见：经过大量的市场调研，根据居民需求和项目定位配置，本地块户型设置含100平米以下，100-120、130-150，共计10种户型。户型设计符合本项目户型设计符合《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）的相关要求，并综合考虑市场需求，面积计算符合《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）、《容积率指标计算规则》等规范、标准的相关规定。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作。

14.公众参与反馈意见：关于项目方案中设置开敞阳台、设备平台有关问题。

建设单位意见：本项目综合考虑用户需求设置了开敞阳台，户型设计符合《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）的相关要求，面积计算符合《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）、《容积率指标计算规则》等规范、标准的相关规定。我公司承诺在后续商品房预售和出让合同中明确开敞阳台属性和不得封闭的要求，并由物业做好后续监管。

分局意见：后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作，并要求建设单位出具相应承诺。

15.公众参与反馈意见：关于幕墙是否计算建筑规模有关问题。

建设单位意见：本地块建筑立面局部采用外挂石材、铝板幕墙，均按《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013）等规范、标准的相关规定计算面积。

分局意见：后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步开展审查工作。

16.公众参与反馈意见：关于装饰构架有关问题。

建设单位意见：本次公示方案中东侧未设置挑空的“装饰构架”。东侧中间位置为垂直交通核，并非装饰构件或会所，面积计算符合《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）等规范、标准的相关规定。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

17.公众参与反馈意见：关于将该地块规划调整为公园绿地有关问题。

建设单位意见：根据挂牌文件，本地块用地属性为居住用地，无法改为公园绿地。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。

18.公众参与反馈意见：关于公示图中二期项目情况与实际不符。

建设单位意见：本次方案为1101-A002-3地块，位于上盖区。二期楼宇为1101-A003-2地块，位于落地区，不在本次项目范围内，公示效果图中关于周边建筑情况为体块示意。目前二期项目已经完成规划验收和竣工备案，我公司严格按照规划审批进行建设，目前已经达到交房条件。

分局意见：该意见与本次公示内容无关，建设单位意见属实，予以采信。

19.公众参与反馈意见：关于公示项目方案层高、得房率提升有关问题。

建设单位意见：住房城乡建设部发布并要求2025年5月1日实施《住宅项目规范》（GB 55038-2025），本项目按此规范进行了方案设计，层高为3米。

根据《建筑设计防火规范》（GB50014-2014）（2018版）相关要求，本次申报的建筑高度大于33米、不大于54米的建筑设置一部防烟楼梯间和两部电梯；建筑高度大于21米、不大于33米的建筑户门采用乙级防火门，设置一部电梯和一部开敞楼梯。落地区均为建筑高度均大于54米的建筑（20、24、25、26层），需设置剪刀防烟楼梯间和两部电梯形式，因此本次申报建筑的得房率略高于落地区的建筑。

分局意见：关于项目方案层高问题，建设单位意见属实，予以采信。关于得房率有关问题，分局在方案审查过程中不对“得房率”“套内建筑面积占建筑面积的比例”等内容进行审查，涉及实际使用面积、建筑面积以实际测绘为准。

20.公众参与反馈意见：关于方案公示程序有关问题。

分局意见：分局于2020年核发原方案“多规合一”综合会商意见，未要求开展设计方案公示工作。本次根据《北京市城乡规划条例》、市规划自然资源委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》等文件要求等有关规定，就规划方案进行7个工作日公示，征求规划地段内利害关系人和公众的意见。

21.公众参与反馈意见：关于一期项目窗户的有关问题。

建设单位意见：一期项目外窗设置满足相关规范的采光、通风要求，且与规证图外立面一致。

分局意见：该意见与本次公示内容无关，有关已建成窗户是否与建设工程规划许可证一致，以规划核验及住建部门竣工验收为准。

22.公众参与反馈意见：关于公示图纸表达有关问题。

建设单位意见：1、本次公示内容为A002-3地块设计方案。我单位委托具有资质的设计单位提供总平面图等设计文件，建筑间距、退线距离等均符合《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）等规范文件要求。2、本地块户型设计符合《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）的相关要求，并综合考虑市场需求，面积计算符合《民用建筑通用规范》（GB55031-2022）等规范、标准的相关规定。3、小区内部道路宽度设置设置符合《城市居住区规划设计标准》相关规范，道路宽度满足规范要求。

分局意见：本次设计方案公示内容主要为平面布局、立面效果等内容。后续分局在“多规合一”会商研究时将进一步对设计方案中间距、日照、内部路宽度等内容开展审查工作，确保设计方案符合相关规范要求。

二、与分局职责无关的意见

1.公众反馈意见：关于开发商在前期项目销售时有关承诺、违约等问题。

建设单位意见：随着时间的推移，市场在不断变化，北熙区作为超过 30 万㎡的大规模项目，也会随着市场需求的变化而调整，项目本次设计方案是为了整体开发考虑，目的是更好的满足业主的居住需求，提升项目的整体性。

分局意见：有关建设单位在销售过程中宣传、承诺等问题，建议进一步咨询房管及市场监管部门。

2.公众参与反馈意见：关于与地铁隔音、防震有关问题。

建设单位意见：本地块设计采用隔震结构体系，可以有效防震，外窗隔音符合《住宅项目规范》（GB 55038-2025）《住宅设计规范》（DB11/1740-2020）的相关要求。

分局意见：有关轨道震动、噪音等问题，以轨道公司及环保部门论证为准。

3.公众参与反馈意见：关于本次方案影响土地供应、周边房价、商品房去化，要求补偿的有关意见。

建设单位意见：本次方案设计是顺应市场需求和国家倡导好房子建设标准，对于整个小区的后续开发建设也是有利的，整体符合相关的法律法规，无任何违规行为，依据商品房买卖合同不满足赔偿条件。

分局意见：有关区域土地供应、住宅售价及去化问题，影响因素较多。有关补偿问题，建议进一步与建设单位及房管部门沟通。

4.公众参与反馈意见：关于项目建成后的垃圾清运及区域环境污染有关问题。

建设单位意见：根据《东坝西区1101、1102街区控制性规划》,1101街区不设垃圾分类收集站，本次公示地块按照《北京市居住公共服务设施配置指标》和《北京市居住公共服务设施配置指标实施意见》的相关要求设置生活垃圾分类收集点，由物业统一清运。

分局意见：有关垃圾清运及环境污染等问题，建议进一步沟通城管、环保部门。

5.公众参与反馈意见：关于已销售住宅房屋质量有关问题。

建设单位意见：项目一、二期已销售工程已经通过建委相关的质量及安全的核验及审查，取得竣工备案表，目前已经达到交房条件，我公司不存在质量问题。

分局意见：有关房屋质量问题，建议进一步咨询住建部门。

6.公众参与反馈意见：关于周边已购房业主与建设单位就产品变更沟通协商有关问题。

建设单位意见：为方便业主与我司沟通交流，北熙区项目开通双沟通渠道：项目信箱beixiqu@600683.com与联系电话84300683，欢迎业主通过以上方式与我们取得联系。

分局意见：涉及双方协商事宜，建议进一步咨询建设单位。