文/上海进深 严明会

1月最后一周，大华在上海楼市的存在感突然被拉满。

不是靠一块高总价地王，也不是豪宅营销刷屏，而是两个典型刚改盘的连续入市。

大华望樾和大华星屿，一南一北落在青浦和嘉定，板块都不算风口核心，但都在首开阶段收获了不小的市场声量。

从认购数据来看，大华望樾104套房源，认购率109%；大华星屿120套房源，认购率124%。

从官宣口径来看，大华望樾1月25日开盘，当天去化超94%，劲销约6.91亿元；大华星屿1月27日开盘，逆势劲销81%。

在2026年开年略显观望的市场环境里，这样的数字，很容易让人产生“行情要回来了”的错觉。

网上房地产显示，截至2月5日，大华星屿120套房源网签24套，大华望樾104套房源网签6套。

与开盘当天的热度相比，后续转化节奏明显慢了下来。

同样是刚改盘，但两个盘的营销路径不太一样。

大华星屿首推建面约107㎡、123㎡两种户型，首开均价53096元/㎡，在南翔新房体系里算是给出了相当有冲击力的定价。

不开分销、不设折扣、不玩套路。对于首批购房业主，还给出了保价政策。

大华望樾则更灵活一些。首推96套建面约94-128㎡的高层，均价57600元/㎡；另有8套建面约165㎡的联排，均价92800元/㎡。

高层产品有95折扣和送车位等优惠。

刚改舒适区

客观讲，大华在豪宅赛道始终差着一点火候。

品牌溢价、圈层号召力、审美风格的辨识度，都不算头部梯队。

它在静安大宁打造的静安年华，均价13万/㎡，户型面积108㎡和123㎡。该项目在去年9月28日开盘，105套房源至今已网签47套，去化率约45%。

真正让大华站得住脚的，还是郊区刚需和刚改。

大华星屿的产品逻辑很典型。容积率2.0，规划了叠墅和高层，高层层高达3.05米-3.1米，在同价位产品里属于加分项。

107㎡3房2卫，做出了这个面积段罕见的5米面宽、9米纵深的客餐厅。U型动线厨房可以完全打开，两个南向次卧都把阳台包进了室内，全部可以放下标准双人床，主卧还是落地窗设计。

123㎡4房2卫，采用类一梯一户设计，非常少见的4开间朝南 4房南北通透户型。拓展面积超过17㎡，规划了独立八百库储藏室，主卧自带独立衣帽间区域，样板间去掉了一个房间做大横厅，整体空间感可能媲美150平左右的户型。

大华望樾也是同样的路数，这是大虹桥首个3.5代宅，容积率2.3，包含高层、叠加、联排，尺度表达更激进。

94㎡户型做到了3房2卫，在这个面积段少有做到了3南向阳台，面宽达到了9.4米。

106㎡的3房2卫，3.5开间朝南，南向面宽达到约11.8m，2个朝南阳台 多飘窗，其中主卧和主卫双270度转角飘窗。

126㎡的大三房做了大横厅设计，南向的总体面宽约13.2m，可以媲美市面上很多150㎡豪宅产品的面宽了。

149㎡户型更是做到了四阳台配置，南向总体面宽达到约14.3m。

两盘的共通点很清晰：不堆豪宅符号，不讲过度审美故事，而是把力气花在居住体验本身。

这是一种非常务实、甚至略显工程思维的产品逻辑。

重返上海

最近这几年，大华在行业里的角色发生了明显转向。

董事长金惠明的路径选择在其中起到了核心作用。

它曾经在2023年短暂高光，相继在北京、杭州等核心城市拿下热门地块，项目入市后销售表现也不差，一度成为逆势扩张的民企代表，拿地和销售排名双双上升，像一匹突然冲出队伍的黑马。

但随后，大华战线迅速收缩，把重心重新拉回上海，不再追求规模叙事，而是转向区域深耕。

从“走出去”到“走回来”，与其说是保守，不如说是对自身能力边界的重新确认。

重新聚焦上海的大华，并不是没有野心。

2025年三批次土拍，大华以24.86亿元竞得静安年华所在地块，楼面价约92659元/㎡，溢价率32.31%，成为新的大宁板块单价地王。

之后又在青浦徐泾、嘉定相继补仓，年底还通过协议方式落子宝山顾村。

这一年，大华在上海的权益拿地金额达92.41亿元，位列上海房企第9。

2025年上海房企权益销售榜上，大华以全年105.76亿元的权益销售额排名第12。

要知道，无论是上海房企销售榜还是拿地榜单，前二十中几乎已经看不到民企的身影。

民企大华在榜单中的分量，还是很重的。

逆势扩张之后，大华没有彻底滑向高周转极限打法，也没有孤注一掷押宝豪宅溢价，而是在自己最熟悉的刚需、刚改区间反复打磨。

市场热的时候，大华未必最耀眼；市场冷的时候，它却往往还在牌桌上。

这一次，望樾和星屿带来的，不只是两次热闹的首开，更像是一次信号确认：

在郊区刚改这条赛道上，大华重新找回了熟悉的节奏和久违的自信。

接下来真正的考验，是如何把这种产品优势，持续转化为更稳定的成交速度。