北京进深 徐迪 经历两版方案公示，一次反馈意见通告，中海通州项目总平图终于定版了。

2月12日，通州区九棵树南地块6017地块项目方案反馈意见采信情况通告，同时又更新了一版项目建设工程设计方案总平面图。

终版总平图给人最直观的感受就是，视觉上更立体了一些。

这来自于项目屋顶的调整。

1、此前的平屋顶，调整成了简化坡顶形式。

这与出让文件中关于第五立面的要求相符。

坡度不大，可以做出新中式风格。

调整后，整体建筑高度小幅增加了0.1米，相应的室内层高也会有小幅增加。

通州九棵树南地块6017地块项目建设工程设计方案总平面图↓

2、风雨连廊又一次调整。

上一版从方形改为直条形，这一次又变成围绕物业配套楼的回字形，另一侧连接到下沉庭院的楼梯。

3、邻里中心再扩容。

两处邻里中心统一改成了邻里共享空间。

同时，大门口独栋空间，在地下又增加了一层规模，层高5.8米，可提供更多功能。

4、大门设计细化。

东侧景观大门顶部增加了一处镂空格栅设计。

5、地面停车位再调整。

北门口的从18个缩至16个；

中央集中停车场从97个，增至101个。

6、最新技术经济指标如下：

总建面83355㎡，地上计容面积54428㎡，不计容面积749㎡；地下建面28178㎡。

户型方面与原版本没有太大出入。

预计是小户型为主，面积段预计75/92/100/119㎡。

北排两边的小高层：1#、2#和4#、5#，建面约100㎡，共200套；

北排中间的3#楼，建面约119㎡，共66套；

南排两侧6#楼、9#楼，建面约75㎡，共160套；

南排中间的两栋7#、8#，建面约92㎡，共154套。

赠送简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；

北向通面宽设备平台，进深0.8米。

由于楼栋是行列式排布，东西间距较为紧凑，没有侧边飘窗赠送。

阳台和设备平台，在总平图上来看都是结构外建筑。

但在做户型预测时，发现阳台这部分应该要计一半面积，否则总建面对不上。

现行通例是，按开敞阳台报规，计一半建面，设备平台不计建面，交付时都包进室内，大概率是这样。

东侧退线20米，实际容积率增加。

6017地块的出让文件中提到，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

九棵树中路西侧，也就是小区东侧，只有大门沿红线而建，其余的住宅楼和配套楼都退线20米 。

这样一来，小区实际容积率会达到2.4左右。 

为了最大化保证楼间距，南北楼栋和西侧建筑都靠近红线，最小距离2.9米左右。

南排4栋楼东西间距5米出头，如果侧边开窗会形成对视，隐私性较差。

这4栋楼户型比较狭长，侧边不能开窗的话，整体通透性和采光也会受到影响。

反馈意见

2025年12月23日-31日，通州九棵树6017地块项目首次公示方案；2026年1月21日-29日，又优化了一版方案并公示。

期间收到公众反馈意见14份，主要涉及以下几点：

1、项目北侧高层建筑影响北侧尚未入市的6016地块权益，建议重新调整楼座位置布局。

建设单位意见：本项目与北侧现状空地权益单位沟通协商，已就本次设计方案征求权益单位同意意见。

2、“多规合一”协同平台审核意见函中明确指出，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，但该项目公示方案中在上述空间内仍设置了景观大门、雨水调蓄池、化粪池等永久性建筑，明显与“多规合一”要求不符，建议该项目建设单位按照“多规合一”要求重新调整上述建筑位置布局。

建设单位意见：本项目永久性建筑均规划在20米范围以外。根据相关规定，雨水调蓄池、化粪池等构筑物不属于永久性建筑。

3、该项目的规划设计方案为高度60米，超过原规划高度45米限高，严重影响周边居民楼采光，恳请不予审批通过，按照原规划45米限高执行。

建设单位意见：地块规划建筑高度45米（局部60米）。本项目方案中仅2#住宅楼、4#住宅楼建筑高度54.1米，满足相关要求。

4、6017地块北侧的6016地块还没有拍卖，如果6017地块是60米设计高度，按照当代小区北高南低的设计格局，北侧的6016地块的楼层高度势必一定会更高或者不低于60米的高度，那么6016/6017地块的高度一定会对瑞都国际南区外围的12号楼13号楼形成采光时长影响。现在瑞都国际小区的12号楼13号楼前面没有遮挡，日照时长均为全天日照，60米的高度形成的遮挡会如何影响到两幢楼居民的日照时长以及生活舒适度，请各位领导重新予以考虑评估。

建设单位意见：本项目规划楼栋与瑞都南区现状楼栋最近距离约187米，建筑间距满足国家及北京市的相关要求。按照日照分析软件的日照分析模拟，本项目对周边现有建筑的日照均满足国家及北京市的相关要求。

拿地回溯：

中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。

中国海外发展助理总裁付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。

今年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。

中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。

这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。

九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。

今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。