文/北京进深 林振兴

北京楼市开年黑马，非中骏学仕台莫属。

1月，学仕台以网签144套，成交均价3.38万/m²，成交额4.65亿元，直接冲上全北京新房网签套数第二名！要知道，连去年最火的运河玖院这次都只能甘拜下风。

中骏学仕台，听着陌生，其实是张老面孔。它也是2020年入市房山良乡的中骏云景台四期。

为啥改名？开发商的意思挺明显，想打“书包房”这张牌。

项目一路之隔，首师大附属育新房山实验幼儿园已建成，首师大附属育新学校良乡分校(小学部)动工筹备中。

对于北京家长来说，这“目送式上学”的诱惑力，简直比什么园林景观都管用。这波教育资源的红利，中骏算是吃到嘴里了。

去年12月26日，中骏学仕台取证，一共3栋（2#、3#、5#）、170套住宅。一周时间，网签基本清空。

目前网签167套，去化率超98%，成交额5.57亿元。

这速度，难免让人嘀咕：是不是骨折价换来的？

结果一看成交均价——3.47万/m²，比前三期都要高，甚至创了项目新高。

但奇怪的是，中骏in华北官微显示，项目新年惊喜价格为：78m²总价166万起，89m²总价186万起，118m²总价276万起。

学仕台售楼处销售说得更直白，项目均价是2.3万/平，低楼层2万/平出头也有。

还补了一句，“目前剩余几十套房，甚至89m²次顶层也还有房源。”

一边是网签价创新高，另一边是现场价“2字头”；一边是基本清盘，另一边还剩下不少房源——学仕台这波操作，属实让外界看不懂。

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这到底是“骨折价”换来的销量，还是产品真的硬核？今天咱们就来扒一扒这个“开年黑马”。

四期学仕台，项目总建筑面积62244.30m²，其中地下建筑面积19587.31m²，地上建筑面积42656.99m²，共含8栋住宅楼以及地下车库，地下1-2层、地上9-11层。

眼下，京城“好房子”项目遍地，学仕台对比现在的“好房子”，无论从得房率、户型设计，还是园林等各方面差距不小。

项目户型包括了78m²两居、89m²三居、118m²四居。

先看78m²两居，位于3#和6#。东西朝向，狭长户型，通风和采光都不太在线；餐厅对厕所，卫生间也是暗卫。

但就是这样一套bug叠满的房子，首开的3号楼，全卖光了。

再看89m²三居双卫，位于1#、2#、7#、8#。此次首开2#，拟售均价34416.69元/m²，得房率78.3%。

放在现在的“好房子”标准里，这个面积段基本都奔着三面宽去了，学仕台还是两面宽，南北倒是通透，但窄长条的格局没变，采光通风依旧吃紧，且北边两个卧室面积真的很mini。

118m²顶配四居，位于4#、5#，此次首开5#，拟售均价36866.67元/m²，得房率约75%。

它是“缺角”的四叶草户型，这也导致不少面积被浪费，尤其是进门到公卫的过道。

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中骏云景台，一个见证了地产行业起落的“老盘”。

2019年底，中骏以42亿元底价摘得云景台所在地块，折合楼面价约1.14万元/平方米。

那时候，行业还在黄金期的尾巴上，这家闽系房企正全力冲刺“千亿俱乐部”。

云景台也颇为争气，它不仅是当时北京近郊区三年内入市限竞房项目中的价格洼地之一，也是当年北京出让的体量最大的宅地项目。

作为总建面达50万平方米的超级大盘，中骏云景台规划总房源约3000套，主力户型为75-89平方米的刚需产品，均价2.7-2.9万/平方米，总价门槛低至200万元起，背刺一众六环项目。

2020年首开，云景台创下“5秒劲销652套”的神话，拿下房山区住宅累计网签(面积，套数，金额) TOP1，成为中骏在北京的“超级印钞机”。

但五、六年过去，行业变天，爆雷声此起彼伏，不少民企连地都不敢拿了。

云景台的项目公司为北京骏峰房地产，成立于2019年底，注册资本10000万元，背后股东是中骏和厦门国际信托，营销负责人为高峻。其中，四期学仕台的土地使用权也已抵押予厦门国际信托。

眼下，北京骏峰房地产已多次欠税、“限高”和“被执行”。限消令申请人包括工程设备公司、门业公司、园林绿化公司等原来的合作方，甚至还有股东厦门国际信托。

而且作为限竞房，云景台还有一大bug，五年之内不能卖。