文/上海进深 严明会

新年刚过，上海土地市场就出现了一个反常信号：

一批次还没开拍，二批次先预告了。

此前都是等一批拍完，再出下一批地块的预告。

二批次土拍，只拿出了一宗宅地：

长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块。

起拍价7.3万/㎡，总价55.63亿元，现场交易定在2026年3月30日。

这宗地是在2025年5月控规局部调整新增出来的住宅地块。

调整的背景是：优化城区功能和空间布局，建设“15分钟社区生活圈”，提升地区公共空间品质。

其中的E1-21地块，原先被划分为三个地块，在2023年5月的时候就有过公示调整：E1-10B为城市储备用地，E1-20为商业办公，只有E1-19地块是住宅用地。

调整之后，上述3宗地块被合并为住宅用地，并最终进入出让序列。

15年只卖了4宗宅地

此次的地块包对长宁区来说尤为关键。

过去15年里，长宁在公开招拍挂市场仅成交过4宗住宅用地，而且全部位于内环外，中山公园板块的新房更是屈指可数。

此次不仅重新补仓，而且直接落在内环内，还一次性打包两幅地块：

其中，E1-17地块占地约4490.52㎡，容积率2.4，建筑限高50米，需配建500㎡社区文体设施；

E1-21地块占地约24508.81㎡，容积率2.67，建筑限高80米，需配建4000㎡公共服务设施（含1000㎡商业及3000㎡文体健康设施）。

总计可开发住宅约7.2万㎡，按照套均120㎡推算，这里将供应600套左右的新房。

体量并不算大，但在供应稀缺的板块背景下，这样的规模已经足以改变区域新房结构。

开发挑战

从区位条件看，这宗地的基本面相当扎实。

地块位于长宁东北角，在万航渡路与江苏北路交汇处，东接静安曹家渡，北邻苏州河，西南不远就是中山公园，对岸即是普陀水岸豪庭、海珀玉晖。

交通上，距隆德路站约500米，距中山公园站约900米，去静安寺、徐家汇、陆家嘴都在半小时通勤圈。

商业配套也已经成熟，长宁来福士、龙之梦购物中心、KING88购物广场和889广场均在日常生活半径之内。

真正站到现场，会发现地块的另一面：

地块形状并不规整，周边被老小区包围，城市界面偏旧；出入口条件也较为单一，目前主要依赖万航渡路通行。

这些因素并不会削弱地段价值，却会明显抬高开发门槛。

不规则地形会影响楼栋排布效率与景观朝向，周边旧界面则意味着项目需要更强产品力来拉开差异。

指标层面已经给出大致产品方向。以容积率和限高推算，未来形态大概率将是小高层与高层的组合。

7.3万元/㎡的起拍价，放在内环内来看属于偏低区间。

意向房企浮出

市场目前流传可能参与竞拍的房企包括金茂与上海新长宁。

根据前期流传的方案，E1-21地块规划为五幢高层，限高80米；E1-17地块规划为一幢高层和若干配套房，限高40米。该项目可能是长宁第一个新规项目。

目前，长宁区在售新盘主要有两个，分别为和樾长宁（内中环）、西郊云庐（中外环）。

和樾长宁三批次房源已过会，加推48套，认购在即，过会均价13.27万/㎡，主推建面约123㎡-146㎡3-4房，总价约1500万起。此前在去年6月和9月共推出70套新房，目前已售33套，去化率不足五成。

西郊云庐主推建面约101-220㎡2-4房，在去年10月和12月首开，均价在约12.1万/㎡，两次合计推出113套，目前实际网签41套，去化率不足四成。

从距离上看，位于静安的信达信安里和康定壹拾玖更近，都在一公里范围之内。