文/北京进深 林振兴

沉寂许久的首开股份，最近动静不小。

一边是，去年9月拿下的呼家楼地块，终于公示了项目方案，CBD豪宅新作正式揭开神秘面纱；

另一边，它又马不停蹄，瞄准通州新地，开启招兵买马模式，提前为下一战布局

初八开工，首开京南大区甩出两张英雄帖，“在通州副中心新项目，招聘策划经理和销售经理。”

这不仅是开工的号角，更是一场蓄谋已久的“抢跑”。

新项目，正是0703街区FZX-0703-6032 、6031地块。

早在该地块正式挂牌前，2月13日，北京首开京南置业发展有限公司（简称“首开京南置业”）一连发了3则招标公告，涵盖监理、施工、土护降工程。

3月4日，首开京南置业又发了一则招标设计的公告，总投资估算356682万元。

首开京南置业是“变性”而来，成立于2024年底，注册资本1000万元。它的前身是北京璟泰商业管理，去年6月更名，经营范围增加房地产开发经营。

紧接着8月，管理层也换了一波血，经理兼法人从谭淼变更为刘国富。刘国富是京南大区总经理，他也曾是首开仁信公司总经理。

这番“腾笼换鸟”，显然是为通州新项目量身定制的“特种部队”。

其实，早在2025年开年，首开就在北京土拍市场蠢蠢欲动，它参与了海淀树村地块的竞拍。

但奈何这场土拍火药味太冲，参拍选手各个都是重量级，首开只能充当氛围组，与地王失之交臂，中海地产以75.02亿元的总价摘得该地块。

75个小目标，对于首开也是不小的负担。放弃，有时候是另一种成全。

紧接着去年9月5日，首开股份小试牛刀，以4.46亿元底价摘得朝阳呼家楼南里地块，折合楼面价5.88万元/㎡。

但通州这次不一样。

地块还没挂牌，招标先上马，开发商这波操作是要先砸钱的。如果土拍最终没拿下来，这些前期的投入，多少得打水漂。

首开这次，看来是真要背水一战。

但也不是盲目冲。宋庄那边，首开早就埋了局，涉及住宅、商业，包括首开香溪郡、首开LONG街项目和首开印象街等。

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一年后，首开“转场”通州，这绝非它一时兴起，而是经过了深思熟虑。

毕竟通州是，去年北京土拍市场的“最大黑马”，没有之一。4宗地，超122亿元成交金额，几乎快赶上丰台了。

更绝的是，这场土拍大戏不光把各大房企炸出来了，连消失已久的民营房企和外地的"马甲"都按捺不住了。

从土地端到市场端，通州直接杀疯了。北京全年规模最大的单宗地块，被中建玖合以74.91亿元底价拿下，7副住宅地块总建面23.7万㎡。

这个名为“运河玖院”的项目，去年网签904套，一举拿下2025年北京单盘成交金额、套数、面积“三冠王”。

转眼2026年，通州的供地节奏依然“很大方”。

自去年下半年至今，通州区已公示过综合实施方案的住宅地块共有19幅，规划建筑规模合计85万㎡。

2026年北京土拍大戏，通州又抢了头炮。

2月初，丁各庄城改项目0703-6002地块完成出让，由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

本次供应的6032地块与6002地块都在宋庄镇，同属0703街区，两个项目相隔4公里左右。

说到宋庄，在通州楼市里一直是个小透明。其往东没多远就是潮白河，而过了潮白河就是燕郊，燕郊的房价都斩到脚脖子。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

在很多人印象中，当前宋庄城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁。

但6032地块的区位其实蛮“能打”的，紧邻宋庄镇政府，北京市十一学校通州实验学校（九年一贯制学校）就在该街区内，教育资源很拿得出手。

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来看看首开心中的白月光——通州6032、6031地块。它是北京去年第八轮拟供商品住宅用地之一，交易起始价17.69亿元，住宅楼面价约1.98万元/㎡。

项目占地4.26公顷，建筑控制规模约9.24万㎡，包含两幅子地块，其中：

6032地块为住宅用地，占地3.88公顷，地上建面8.93万㎡，容积率2.3，限高60米。

不过，配建也不少：地上需设置500㎡社区党群服务站。另规划新建有限广播电视三级机房和通信机房各1处，10千伏开闭站和中低压调压箱各1座。这需要首开得算好账。

6031为幼儿园用地，地上建筑规模3040㎡，限高16米，规划为一所9班幼儿园。

地块规划条件提到，在保证幼儿园用地规模不变的前提下，项目后续方案中可结合居住用地将其位置进行适当调整。

这对开发商做景观、排楼栋简直是“送分题”，灵活性拉满。

但在宋庄这地界卖房，还真不是件轻松事。

看看周边竞品扎堆成啥样了：金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等一众项目都在抢客源。

国贸地产最有发言权。

建投国贸瑨上，2024年取证542套，目前网签180套，去化率33%，成交均价39322.57元/㎡，成交金额7.07亿元。该项目地块以13.04亿元竞得，地价履盖率约54%。

面对如此内卷的市场，未来的新项目要想突围，光靠“首开”这块牌子，恐怕还不够，还得看产品力能不能真的“卷”出花来。

1月底，首开股份亮出2025年业绩预告，归母净利润预计亏损55亿至69亿元，扣非后亏损55.8亿至69.8亿元。

虽然依旧亏损，但对比2024年81.41亿元的亏损额，亏损明显收窄。

至于亏损理由，依旧是老问题叠加：毛利率偏低，税金及附加、期间费用规模较大，部分房地产开发项目出现减值迹象，将计提存货跌价准备。