文/上海进深 魏薇

2026年的春天，上海楼市的风向，比以往任何时候都要现实。

首场土拍聚焦嘉定新城、徐汇长桥、青浦徐泾三宗地块，吸引了象屿、金茂、上实、绿城四家老面孔参与竞拍。

徐汇与嘉定的两宗地块仅1家房企意向，最终底价成交。

青浦地块吸引了象屿、绿城两家房企参与竞拍，溢价率止步于6.57%。

冷热分化，一眼可见。

从这场土拍也能看出，上海的供地策略正在发生变化：不再追求规模，而是更强调匹配需求。

结合2月出台的“沪七条”政策，房地产市场正在逐渐回到一个更现实的逻辑：

需求在哪里，土地就往哪里投。

能承接改善需求的板块继续投放；条件复杂的地块降低预期；供应压力大的区域则控制节奏。

同时，房企在拿地时更加注重确定性，加价都更为谨慎。

今天的这场土拍，其实更像前菜。真正有看点的，是已经提前预告、即将在3月30日开拍的长宁中山公园核心地块。

那块地，很可能才是今年上海土地市场的第一场重头戏。

青浦徐泾

这是此次唯一有点火药味的地块，象屿、绿城参与竞拍，最后由绿城拿下，楼面价31972元/平方米，溢价率6.57%。

绿城时隔两年多重回大虹桥，而象屿也已有一段时间没有公开拿地，两家房企的拿地意愿都比较强。

不过从竞拍过程来看，节奏并不激烈。双方加价节奏略显谨慎，每轮举牌之间都有明显思考时间，整体气氛更像是理性博弈。

具体看一下地块，QPPO-0101单元18-05地块位于虹桥主城片区南虹桥区域，是本批次体量最大的一宗纯住宅用地。

地块出让面积约3.8万平方米，容积率2.2，总建筑面积约8.37万平方米，起始总价25.1亿元，起始楼面价约3万元/㎡。

区位条件也很不错。地块东侧是蟠龙路，南侧是徐民东路，距离2号线蟠祥路站非常近。向北约900米还能到达17号线蟠龙路站以及蟠龙天地商业区。

双轨交加商业配套，在上海郊区板块里已经属于比较优质的组合。这个配置放在几年前，可能会让开发商们抢破头。

但问题在于，徐泾最近几年新房供应量非常大。

蟠龙天地、蟠龙里、西虹桥多个住宅项目相继入市，大虹桥板块的住宅市场正在经历一轮集中供应。

在这样极端的板块里拿地，开发商只有一条路可走：用降维打击的产品力，去撕开板块的去化缺口。

因此，绿城这样注重产品主义的房企入局，逻辑就变得非常清晰了。

地块西侧一路之隔，是宝业集团在2025年11月24日竞得的17-05地块，成交总价17.3亿元，楼面价31561元/㎡，总体量约5.5万平方米，规划为抬板小区，项目将推出约130-190㎡户型，整体偏向改善。

周边在售的灿辉·晶萃173，今年2月高层开盘售价6.06万/㎡。

嘉定新城

嘉定新城地块网传有象屿、招商、金茂三家下场竞逐，最终由象屿、金茂联合体竞得。

JDC1-1703单元B06-01地块位于嘉定新城核心区，是一宗纯住宅用地。地块出让面积约3.5万平方米，容积率1.7，限高40米，总建筑面积约5.96万平方米，起始总价14.59亿元，起始楼面价约2.45万元/㎡。

这块地的底子不差。

地块距离11号线白银路站大约500米。同时，它又是距离远香湖中央活动区最近的住宅用地之一，旁边就挨着云谷路幼儿园、嘉定新城实验幼儿园。

过去几年，嘉定新城的发展进度很快。远香湖核心区、嘉定保利大剧院、图书馆以及一系列公共设施，已经形成比较成熟的城市界面。

再看市场层面，周边项目也给开发商提供了参考样本。

2025年3月，招商蛇口曾通过49轮竞价拿下附近的F03A-4地块，成交楼面价31850元/㎡，溢价率30%。这个项目后来就是目前在售的招商林屿湖畔。

该项目在2025年8月首次开盘，目前累计推出535套房源，截至目前网签277套，去化率刚过50%。

这个成绩虽然谈不上火爆，但在当前市场环境里已经算是比较稳定。

徐汇长桥

相比于前两宗地块，徐汇长桥显得安静许多，更像是“内定”好的。

S031102单元S04-16地块位于徐汇区长桥街道，是一宗住宅兼商业用地。地块出让面积约2.75万平方米，容积率2.0，总建筑面积约5.51万平方米，起始总价26.75亿元，起始楼面价约4.85万元/㎡。

地块位于15号线罗秀路站上盖，紧邻中环线，无论是前往徐家汇还是徐汇滨江，交通都非常方便。

但这块地面临两个非常现实的门槛。

第一，是商业比例。地块规划中住宅占比75%，商业占比25%。这意味着开发商不仅要做住宅，还要承担相当规模的商业开发和运营。

第二，是板块环境。长桥虽然顶着徐汇的光环，但该板块本身仍然是典型的老社区结构。老公房、老小区密集，城市更新推进得并不算快。

市场层面也有参考。距离地块东北约700米的海上清和玺项目，于2024年11月首次开盘，至今6次推盘，累计推出834套房源，截至目前已售569套，网签去化率约68%。

近年来，上实城开在公开市场上的拿地动作明显减少。自2020年以来，公司在上海的拿地主要集中在桂林路航天项目和新虹街道商业用地等少数项目。

直到今年2月，一家名为上海凌云城开置业有限公司的新公司成立。股权结构显示，该公司与上实城开存在关联。

随后，该公司发布的招标信息显示，长桥S04-16地块项目总投资约43.5亿元。2月初，地块的前期研策服务项目也成中标公示。