导语 

北京楼市有一个特产：双子座。它们，面对面，是天生的对手，是携手上岸，还是鹿死谁手呢？

即日起，乐居财经《进深》推出【双子风云】系列策划，记录它们的商战故事。

文/北京进深 徐迪 

3月第二周（3.9-3.15），保利朝观天珺网签10套，成交面积约0.14万㎡，均价7.78万元/㎡。

成交金额合计1.01亿元，位列北京单盘第四名，朝阳区第一名。

兄弟盘金茂满曜单周网签11套，成交面积0.13㎡，均价7.16万元/㎡。

成交金额总计0.95亿元，排在全市第七位，朝阳第二位。

三间房双子本周的PK，朝观天珺成交金额占头筹，套数上金茂满曜多卖了1套。

但从3月份整体数据来的看，金茂满曜累计网签19套，成交金额1.68亿元，暂时领先。

| 市场成绩单

坚守标杆 vs  流量为王

三间房双子所在地块成交于2月11日，由保利+金茂联手摘得，总价87.295亿元，楼板价约5.16万元/平，溢价率10.5%。

项目包含两幅住宅子地块，保利与金茂通过交叉持股方式将地块分割开发。

南区06地块由保利操盘，开发为“保利朝观天珺”。

主推115/116㎡三居和129㎡/133㎡/159㎡四居，少量120㎡和148㎡户型，共719户。

5月30日、7月20日、9月20日三个两批次共707套房源取证，拟售均价8.48万元/㎡。

目前网签361套，取证房源去化超五成。成交均价7.63万元/㎡，网签金额总计34.89亿元。

D区07地块由金茂操盘，打造“金茂满曜”。

户型为92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居，共541套房源。

去年5月23日和8月2日两批次陆续取证，拟售均价8.95万元/㎡。

目前网签167套，全盘去化超三成。成交均价8.09万元/㎡，网签金额总计17.56亿元。

开盘半年多以来，两个项目的销售数据清晰地反映了市场对其策略的反馈。

截至目前，两个项目合计成交额52.45亿元，地价覆盖率60%。

| 拿地价区别

8000元地价差的策略分化

从成交均价来看，两个项目卖出了4600元的价格差。

但从拿地楼面来看，价差达8000元/㎡！保利地块楼面价约5.6万元/㎡，金茂地块仅4.8万元/㎡。

这不仅是数字差异，金茂满曜在成本控制上更有腾挪空间，也为其后续的定价策略埋下了伏笔，最终朝观天珺备案价接近9万元/㎡，金茂满曜则为8.5万/㎡。

单纯计算地价和售价的利润差，金茂满曜还比朝观天珺多了接近3000元的利润。

然而购房者大概率是不想看这笔账的。

两个项目相距仅有1公里，周边的生活配套资源基本一致，但地铁通达性差异显著。

金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，比金茂满曜更靠近地铁，出大门50米就是褡裢坡站。

一个是2分钟到地铁，一个是10多分钟才能走到，对依赖轨道交通的改善家庭而言，这一差距确实构成了日常体验分野。

那么仅值不值每平米多花四五千块买单？100平米的房子就多出大几十万。

10分钟的步行时长其实没那么难以接受，何况金茂满曜还享有22号线（平谷线）定福庄站的规划红利，将来就是双轨盘。

这种情况下，如果产品上做不出差异，换谁都要掐着钱包好好寻思寻思。

| 产品力对决

得房率魔术师VS科技系统先锋

三间房地块成交时正值北京市“好房子”推行之际，鼓励开发商通过赠送面积提升得房率，这为两个项目的产品创新提供了政策支持。

单从产品规划来看，三间房双子应该说是北京楼市最和谐的一对了。

它们没有陷入同质化的价格战，而是选择了完全不同的赛道，通过户型配比、空间逻辑、科技体系、景观叙事等维度的深度切割，精准地将同一板块的客群进行了“分层过滤”。

1、户型配比：大四居 VS 中小改善

这是两者最直观的物理区别，精准卡位巧妙互补，让两个项目能同时覆盖不同预算段的改善客群。

保利朝观天珺：主力为大户型四居，

建面139㎡和157㎡四居占比高达86%，建面92㎡和122㎡三居四居合计仅占14%。

金茂满曜：聚焦中小改善需求，

建面115–120㎡三居占比38%，129–133㎡四居占比40%，130㎡以下户型合计近七成。

↓保利朝观天珺 - 金茂满曜↓

2. 空间逻辑：仪式礼序 VS 功能平权

虽然都是改善户型，但两者对“好房子”的定义完全不同，进一步筛选了不同生活方式的拥趸。

保利朝观天珺（高得房率 + 仪式感）：

设计语言：得房率最高可达99%，这也是朝阳区首个接近0公摊的楼盘；无论大小户型均有独立玄关，给足礼序感；多边户转角窗设计，视野更好；顶配户型主卧南北通透。

客群切分：社交型与展示型客户。他们在家需要举办小型派对，或者非常看重窗外的城市景观视野。这种设计满足了“豪宅享受”和“家庭核心社交区”的需求。

高得房率创意除了体现在南向通面宽阳台+北向设备平台的赠送，还有凸窗的设计。

窗户紧贴外墙安装，并向外凸出20厘米，别小看这20厘米，项目开窗就够宽，做了凸窗之后的空间放大感还是很明显的；

金茂满曜（全年龄段 + 平权性）：

设计语言：强调资源均好和独立功能区。从主卧独大到双套房制，部分户型采用了“X空间”设计，尽量让每个家庭成员拥有独立的私密空间。

客群切分：实用型与成长型家庭。二胎/三胎家庭是主力，他们需要独立的儿童房、老人的起居室以及大量的收纳空间。

金茂满曜更方正工整，在空间分配上体现了极高的平权智慧，拒绝让老人或孩子成为居住的配角。

部分户型在相邻次卧之间采用了非承重墙或半墙体设计，这种可生长的户型，完美匹配了家庭生命周期的变化，避免了换房的折腾。

3. 科技体系：被动式奢华 VS 主动式健康

科技健康一直是金茂的品牌护城河，也是两个项目的居住体验分水岭。

保利朝观天珺（传统高端精装）：

系统：采用常规的高端中央空调+地暖+新风系统（“三大件”），装修侧重石材、金属等材质的视觉奢华感和品牌家电的配置。

客群切分：审美驱动型客户。这类客户对温度湿度的细微变化不敏感，或者习惯了自己调节空调；他们更看重装修风格的现代感、时尚感，喜欢“看得见”的豪华。

金茂满曜（十二大科技系统）：

系统：植入金茂招牌的“毛细管网辐射+地源热泵+置换新风”系统，实现恒温（20-26℃）、恒湿（30%-70%）、恒氧、恒静、恒洁。

客群切分：健康驱动型与敏感体质客户。家中有过敏鼻炎患者、婴幼儿或对噪音极度敏感的人群是核心受众。这类客户愿意为了“不用开空调、没有吹风感、家里没有灰尘”的科技体验买单，他们追求的是“看不见”的舒适。

4. 景观叙事：仪式感的轴线 VS 参与式的园林

保利朝观天珺（酒店式归家）：

风格：强调中轴对称、宏大的水景入口、气派的门头，营造一种“出入皆人物”的仪式感。园林更像是一个观赏性的背景板。

客群切分：注重身份认同的客户。回家路上的仪式感是他们一天工作的结束和新生活的开始，他们需要这种心理上的尊崇感。

金茂满曜（全龄互动社区）：

风格：强调功能性分区，设有专门的儿童游乐区（分龄段）、老年康体区、夜光跑道、宠物乐园。园林是拿来“用”的，而不仅仅是“看”的。

客群切分：注重亲子陪伴与邻里社交的客户。周末孩子能在楼下安全玩耍，老人有地方打太极，年轻人能遛狗，这是典型的“烟火气”社区。

三间房双子之所以“和谐”，是因为它们在同一个物理半径内，构建了两种截然不同的生活平行宇宙。

保利朝观天珺对标高端“天字系”产品，主打高得房率与圈层价值、秩序与尊贵，卖的是“朝阳北路的封面资产”，强调极致的城市占有。

金茂满曜则将首个“满系”落地北京，注重健康科技与生活品质、松弛与艺术，卖的是“东五环外的理想家园”，强调深度的生活共鸣。

这种产品力的深度差异化，使得两个项目几乎互不构成直接竞争。这正是开发商最高明的策略：与其在红海中厮杀，不如在各自的蓝海中称王。

| 开发商画像

规模王者 VS 科技贵族

三间房双子星的背后，是两家央企巨头保利发展与中国金茂，两家房企都拿出了最新产品系，在北京市场展开正面交锋。

朝观天珺开发主体：北京朝新善筑置业有限公司，成立于2025年3月13日，注册资本45亿元。

项目公司董事长、总经理由保利北京总经理李红亮一人担任，营销负责人为董昊阳。

金茂满曜开发主体：北京满茂置业有限公司，2025年3月6日，注册资本45亿元。

金茂北京总经理马浩出任项目公司董事长，项目总为王晓康，营销负责人为尤良银。

拿地之初，两个项目公司股权平分秋色，但是随着项目进入实质开发期，独立操盘模式被执行到了极致，开始着手主体隔离。

2025年9月17日，项目开盘3个月左右，两家房企通过增资对项目公司权益进行了调整。

最终保利控制朝观天珺项目70%的股权，金茂则以70%的权益将满曜项目并表。

抱团拿地是为了安全，中期分治则是为了溢价，这里也体现出双子项目典型的竞合关系。

保利发展企业标签：“央企地产一哥”、“规模之王”。

凭借强大的融资能力和营销网络，擅长快速拿地、快速开盘、快速回款，追求规模与利润的平衡。

2025-2026年，保利的战略性回归核心城市。在行业调整期，进一步收缩战线，聚焦北京、上海、广州等核心一二线城市，强调“好房子”战略。 

产品系迭代，全力推广“天字系”（顶级豪宅）、“和字系”（品质改善）、“悦字系”（刚改/刚需）三大产品线。其中，朝观天珺所属的“天字系”代表其最高产品力，旨在占据城市稀缺资源，打造标杆，目前在北京已形成“东西双珺”（海淀嘉华天珺、朝阳朝观天珺）的“天字系”双核格局。

中国金茂企业标签：“科技住宅先驱”、“绿色健康领跑者”。

深耕北京16年，以广渠金茂府一战成名，此后陆续打造西山金茂府、永定金茂府等标杆。倾向于通过高品质的交付和物业服务建立长期的品牌忠诚度，其粉丝群体具有极高的粘性和复购率。 

近两年，在经典的“府系”（科技豪宅）之外，重磅推出“金玉满堂”全新产品矩阵，包含“府系”（尊贵奢华）、“璞系”（东方疗愈）、“棠系”（全龄友好）、“满系”（艺术悦己）四大细分赛道。 

金茂满曜是其“满系”产品的北京首秀，标志着金茂从单一的“府系”豪宅向多元化产品战略的重大转型。

| 结语：非此即彼，还是殊途同归？

保利与金茂用三间房双子证明：没有最好的产品系，只有最匹配客群的产品系。

对于追求资产效率、身份标签和城市掌控感的精英，保利朝观天珺的“天字系”是无可替代的选择。

对于追求生活质感、身心健康和家庭和谐的中产，金茂满曜的“满系”是更温柔的归宿。

这场“双雄对决”，最终没有输家。它们共同提升了朝阳北路的居住标准，也为北京改善市场提供了两种截然不同却同样精彩的“央企样本”。

在未来，这种“差异化互补”或许将成为大型联合体拿地后的新常态，让每一位购房者都能在城市中找到属于自己的“理想家园”。

面对这两个项目，究竟该如何选择？关键在于认清自己的核心需求与预算边界。

如果是首次改善或偏好科技住宅，预算在900万以内，金茂满曜建面115㎡三居总价约890万元，是朝阳东稀缺的小户型改善选择。五恒系统、艺术化社区与相对亲民的价格，更契合年轻家庭的生活方式。

如果追求纯粹的改善圈层、现成的城市界面，且预算充足，朝观天珺建面157㎡洋房四居尺度开阔，得房率高，双地铁（6号线+规划中的R4线）优势明显，更适合对居住品质有更高要求的客户。

最终的选择，其实是“预算边界”与“生活优先级”的权衡。

在当前市场环境下，理性的购房者更应聚焦自身真实需求，而非被概念或品牌光环主导决策。