文/上海进深 严明会

过会三个月后，盘古云曦终于在3月24日拿到了预售证。

这个在去年12月27日就已过会的项目，推出48套建面约153-200㎡的叠墅产品，过会均价59997元/㎡，主力总价930万-1300万元。

将在3月28日至4月1日期间开启认购，计划4月11日开盘销售。

同时，第二批上市的一梯一户高层产品信息也开始释放。

筹备入市的这段时间里，青浦新城的市场格局已经发生明显变化：

新面孔不断入局，成交气氛持续升温。

去年12月28日，联发时光新澍入市，当天卖出131套，去化率71%。

11月29日，青浦老城区的南厢观宁府首开，22套联排和20套叠拼，以64套的有效认筹，在2026年1月10日开盘当天便官宣售罄。

目前，这两个盘都在持续加推中。

相比之下，盘古云曦不仅在产品类型上与南厢观宁府的叠拼正面竞争，其59997元/㎡的过会均价也比后者备案均价高出足足8885元/㎡。在项目入市的关键节点，这样的定价无疑增加了市场压力。

盘古地产背后站着的，是泰国最大商业银行盘谷银行的陈智深家族。

这个名字在泰国金融界如雷贯耳。2025年，其家族仍以10.7亿美元的身家稳居福布斯泰国富豪榜第31位。他背后的盘谷银行，是泰国最大的商业银行。

自2007年进驻上海嘉定以来，盘古地产在上海开发的住宅项目包括盘古天地、盘古嘉德、盘古园府、盘古箐峰华庭等，数量并不多。

其中，盘古箐峰华庭项目曾出现过公区地面降标（宣传为花岗岩实际为沥青）、外立面颜色与宣传不符（米白色变土黄色）、入户大堂装修简陋等问题，引发业主投诉。

更具争议的是盘古产品的长期停滞。业内早有“一套图纸用十年”的评价：从2009年的盘古天地，到2019年的盘古园府，再到后来的箐峰华庭，主力户型的逻辑几乎未变。

2024年11月27日，盘古以9.15亿元的底价竞得青浦区青浦新城QPC1-0012单元57-01地块，折合楼板价18000元/㎡。

从拿地到入市，16个月的等待，让盘古错过了不少窗口期。

项目位于青浦新城商务区，靠近17号线青浦新城站，在建示范区线、未来规划嘉青松金线。

根据规划设计方案，项目拟建10栋5-18层住宅。将推出建面约120㎡3房、约140㎡洋房以及约150-210㎡叠加。

去年9月中旬，售楼处与样板间首次对外开放。

首批次推出的叠墅产品承担了项目打头阵的压力。从产品细节来看，与盘古过往产品相比，此次确实有不少升级。

全系采用大面宽设计，所有卫生间包括下叠地下室的卫生间均采用直接面向室外开窗通风的真正的全明设计（非面向采光井开窗的卫生间设计），以及多面采光井配置增加采光和通风效果等。

上下叠赠送的部分都是可以实际使用的，如上叠赠送约2.2米高约40平的阁楼，可以改造成1-2个带卫生间的居家空间，地下赠送的约40平的地下室还附带了全明卫生间。

另外，叠墅产品均采用的是多入户设计理念，下叠产品入户门就达到5个，中叠和上叠也有2个，且每层均有电梯直达。

但项目能否在竞争激烈的青浦新城破局，仍要看定价后的市场反馈与品牌力能否支撑起消费者信心。