上海进深 李誉 3月27日，澐启滨江第四批次开盘，当日去化超90%。

澐启滨江项目从2025年11月29日算起，四个月，售492套，卖出108亿，拔得行业头筹。

成绩单够亮眼，但比数字本身更值得聊的，是藏在背后的逻辑

108亿除以492套，套均大约2195万。这个数字很有意思——它说明澐启滨江接收到的并不是某一个极窄的客群，而是把上海高净值改善市场的腰部力量整个兜住了。

项目用125㎡、总价1500万级的户型做走量基盘，再用235㎡甚至更大的户型往上拉，产品梯度铺得很开，从城市精英的首次改善到顶级藏家的置业，每一层需求都有对应的产品接住。

这种"宽口径、深纵深"的打法，是它能在四个月内跑出近500套成交量的关键——光靠塔尖客户，撑不起这个数字。

再说地段，后滩这几年讲的其实是一个"接棒"的故事。

前滩把浦东滨江住宅的天花板撬开了，但供应也见底了，后滩刚好接住这波外溢，再叠加自身配套逐步落地的节奏，时机踩得很准。

澐启滨江卡在后滩九宫格正心、距黄浦江约300米的位置，既保证了一线江景的资源占有，又没有贴江太近带来的潮湿和噪音问题，这个选址本身就很讲究。

在上海内环滨江，能拿出25万方体量、还带一线江景的纯住宅用地，以后大概率不会再有了。

这种稀缺性不需要谁来背书，市场自己会定价。

地段给了骨架，产品填的是血肉。

125平方米"灵感江潮"，整盘的流量担当。1500万级总价，后滩门槛最低的入场券。户型塞进了超级定制、超级边厅、超变X空间、超配收纳四套体系，小面积硬是做出了大弹性。

买这款的人画像很清楚：手里有子弹，想卡位核心板块，但还没到一步到位买大平层的时候。对项目来说，这批客户不只是走量工具，更是未来内部置换升级的种子。

185㎡的"GARDEN园境主座"系列，卡在入门改善和高端改善之间那个最舒服的位置。全景环幕视野把江景和园林同时收进来，空间方正通透，采光和视野都拉得比较满。

家里已经有一套房、家庭结构稳了、想把居住品质整体提一档的人，185这个面积段基本不用纠结——够住、体面、不冗余。

235㎡的"KING央景王座"系列是目前已推售产品中的旗舰。

这款户型做了32.5度的建筑偏转，目的很明确——把黄浦江约2公里的江景弧线尽可能多地收进客厅主视野，形成一个IMAX级的巨幕江厅效果。

大面宽瞰江设计搭配对私密性和动线的精细规划，在"看得见排场"和"住得了日常"之间找到了平衡点。

这是整个项目产品辨识度最高的一款，也是品牌叙事的核心载体——"上海首个滨江32.5度央景王座"这个标签，本身就自带传播力。

226-510㎡压轴系列（即将入市），则是对产品天花板的进一步抬升。

从目前释放的信息来看，部分户型配置了16.3㎡的独立厨房、8米宽的餐客厅连接L型环幕江景阳台，主卧套房带全景落地窗与观景卫浴。

这些数据指向的客群没有任何模糊空间：对空间尺度有极致要求、社交宴请场景高频、且不愿意在居家私密性上做任何妥协的顶级买家。这批产品的去化表现，直接决定后滩顶豪市场的真实纵深到底有多深。

四条线从1500万级排到亿级，走量的底盘稳住了，拉升货值的空间也留出来了。产品排布本身就是一盘算得很细的棋。

四批四开、批批高去化，节奏感确实漂亮，但这里面操盘策略的功劳不能忽视。

公开资料显示，澐启滨江的开发主体为上海新霁坊企业发展有限公司，法定代表人武贺。股权结构上，华润置地旗下的上海泓喆房地产开发有限公司持股90%，上海南房（集团）有限公司持股10%。

择时、造势、提前亮实景，每一步都卡在点上，操盘团队的节奏感和市场嗅觉是这个项目能连续四轮高去化的隐性推手。

分批推售本身就是控制供应节奏、制造紧迫感的经典手法，每一批的去化率数据天然会比一次性大量推货好看。

另外，108亿的总销中有多少是认购、多少已签约转化，外界目前没有更细的拆分数据，这一点值得后续关注。

不过话说回来，即便打个折扣，四个月破百亿在当下这个市场环境里依然是极其硬的成绩。

新政之后，上海楼市整体回暖，但回暖的红利并不是平均分配的——资金明显在向核心地段、核心资源的头部项目集中。

澐启滨江的热销，与其说是单个项目的胜利，不如说是当前市场"用脚投票"逻辑的缩影：在不确定性依然存在的大环境下，高净值人群的购买决策越来越趋向于"确定性资产"，而一线江景、核心区位、大体量社区这三样东西叠在一起，恰好构成了他们眼中最大的确定性。

接下来，226到510㎡的压轴产品即将入市。

这一批才是真正考验市场纵深的试金石——面积段更大、总价更高、客群更窄，能不能延续前四批的势头，将直接决定澐启滨江最终能把这个百亿故事讲到什么高度。