上海进深 李誉 3月26日，保利珺园认购收官，170余组认购、认购率129%，刷新2026年上海首开项目认购纪录。

项目累计来访突破6000组，3月底即将正式开盘。

保利珺园首开共推出7栋楼、134套房源，涵盖三条产品线：建面约200-270平方米滨水联排、161-190平方米叠拼墅邸、105-140平方米墅质洋房。

首开均价约11.74万/平方米，其中洋房均价约10.98万、叠加约13.25万、联排约16.01万。

129%的认购率背后，是市场对价格和地段的认可。保利正借这个势头，把产品叙事从"卖什么"推向"怎么住"。

认购收官次日，保利即在新江湾举办"2026全球滨水资产价值论坛暨珺雅首次家族生活共创会"，携手goa大象设计、JTL加特林、明德设计及复旦规划院，就土地价值与滨水资产展开讨论。

活动当晚，保利珺园正式发布"珺雅家族生活共创计划"，宣布将开放社区重要节点邀请业主参与设计。

首批共创内容包括一棵社区主题树、一座归家节点雕塑、一套公共空间艺术陈设。保利将这一模式定义为产品逻辑的第三次迭代——从"为客户造好房子"到"根据需求造好房子"，再到业主直接参与共建。

对于一个低密墅居项目而言，这意味着社区营造的主导权开始从开发商向业主倾斜，买方角色从"购买者"转为"共建者"。

景观设计方JTL加特林在论坛上透露，设计团队以新江湾原生水系为核心，采用"两环二轴"布局打造了双下沉式庭院，将归家、社交、亲子、水岸休闲等多重场景嵌入景观体系——这些公共空间节点，也正是未来业主共创落地的实际载体。

共创计划指向的是社区营造层面的探索，而支撑这套逻辑成立的前提，仍然是土地本身的稀缺性和产品的硬实力。

保利珺园项目占地约5.71万平方米，容积率仅1.1，限高20米，只做低层洋房和墅邸，在上海主城区已经15年没有出让过同级别低密纯住宅地块的背景下，这块地本身就是产品力的起点。

洋房建面约105-140平方米，总价955万起。新规之后的户型设计在得房率上做了明显优化，空间利用率比较高。

动线上做了光景梯厅，归家从公共空间过渡到半私密再到私密，层次感拉得比较清楚。

内外双玄关的设计兼顾了收纳和仪式感，客厅采用LDK大方厅布局，取消传统过道，把面积全部还给功能空间。

边套户型配了南北双侧270度转角飘窗，采光和视野都做到了比较极致的状态。

叠拼墅邸建面约161-180平方米，总价2050万起。首开位置在小区中轴中心，景观面和私密性都有保障。

叠墅产品以清晰的动静分区与代际分层，为多代同堂的家庭构建起“和而不同”的居住秩序——首层做社交和公共功能，二层安排卧室和私密空间，地下室留给影音、酒窖和个人兴趣。

上叠有露台，下叠带花园，实际使用面积超出建筑面积，最高可达约150%的得房效率。

装标上，主卫配了独立浴缸、汉斯格雅恒温花洒，客厅背景墙、木饰面、厨房背景墙均支持定制。

叠加产品里还首次引入了全屋弥散氧系统，24小时富氧覆盖，这个配置此前在上海住宅市场里没有出现过。

联排是本次首开的塔尖产品，仅3套，建面约200-270平方米，总价3100万起，最大户型4550万以内。

首开楼王位置，一线滨水景观，无遮挡采光通风。 3套的供应量决定了这款产品的意义不在走量，而在拉高项目的价值锚点和圈层纯粹度。

精装配置上，全屋标配嘉格纳/博世厨电、杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒。 在去年保利率先推出可定制精装之后，珺园进一步迭代，提供门牌、门把手、背景墙岩板、挂画系统等深度定制选项。

针对女性居住体验，在此前"女神4件套"基础上升级为"女神6件套"——科勒美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、美妆冰箱、奥普美容舱浴霸、进口胭粉奢石台面

厨房做了符合人体工学的高低台设计，全屋配置智能家居系统和客厅音响交付。

社区配套上，约3300平方米的珺CLUB规划了16个功能区，包含8米挑高全景花园泳池（4泳道国标赛事级）、冷疗舱、水疗空间、高压氧舱、瑜伽房、约430平方米复合球馆（篮球/羽毛球/匹克球）、中西双琴房、儿童成长空间、私宴厅、品茗棋牌区和K吧。

其中冷疗舱、水疗空间和中西琴房均为上海住宅社区首次引入。每户还配置了AI健康戒指，实时监测心率、睡眠、压力、血氧等指标。

三条产品线从955万到4550万，洋房走量、叠拼做主力、联排封顶，产品矩阵的梯度和各自承担的角色都比较清晰。

11.74万的首开均价放在新江湾这个板块里，定价策略偏务实，保利显然想用首开的诚意价把势头先跑起来。