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   陈海保 | 主播

花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋洋房，大约540套房源。

  规划解读

地形面宽够大，使得楼栋排布非常舒服，北边是大高板，南边以七八层洋房为主。

三排房子，基本上平行排列，北面3栋18层，南面是6-11层洋房。

首先来看北面的3栋，有两个标高：

大H=54.75米，下面的小H则是53.98米（消防高度）。

这种标高方式透露出两个信息：

1、建筑高度54.75米，用这个数字去除以楼层数，得到3.04米的层高，这个是不准确的。

2、括号里的文字很重要。消防高度很敏感，超过了33米和54米，消防要求会更严格。

所以图纸上有的楼栋标了建筑高度和消防高度，有的只标了11层和18层。

没标的，说明离33米还远，不会触及这条线。

3#楼的53.98米，和7#楼的32.98米，是开发商为了在满足国家强制性消防规范的前提下，实现成本和利益最大化而做出的“精准卡位”设计。

TIP：33米和54米是两个关键的消防高度门槛。

根据《建筑设计防火规范》，建筑高度大于33米的住宅，消防要求会显著提升，比方需要增设专门的消防电梯、增加防烟前室等复杂设计。

而建筑高度大于54米的住宅，被划分为“一类高层住宅”，防火等级和疏散要求再次升级。包括安全出口加倍，建筑内部的防火、疏散设计也更加严格。

这些，不但增加建造成本和设备维护费用，还会占用更多公摊面积，影响得房率。

11层x3米/层=33米，是一个小高层的经济极限；

18x3米/层=54米，刚好卡在了“二类高层”的上限。

既能满足更高容积率，又避免了更严格的消防配置带来巨大的成本和公摊压力。

总而言之，这些看似巧合的楼层数字，实际上是建筑设计、消防规范和经济成本三者之间精密权衡的结果。

开发商通过精准控制建筑高度，可以在满足所有安全规范的前提下，有效控制建造成本、优化户型得房率，从而实现项目利益的最大化。

最后还有一个问题：

小区中间排的5#、6#，两栋楼，一般叫央景楼王栋。

5#楼6层，标高19.35米；6#楼7层，标高22.45米。

算下来层高做到了将近3.2米，而其它楼栋都是3米左右。

这是为什么？留言讨论。

  开发主体

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

  区位地段

项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

周边新盘众多，西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂；往南稍远一点是中海丰和叁號院和中建云镜；往东6公里是中环悦府。

除此之外，项目南侧还有两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

根据街区规划，花乡中部组团城中村改造项目1521～2413街区总用地面积约16公顷，总建筑面积约 34.58 万㎡。

规划用地包括二类居住用地、绿隔产业用地、公园绿地、 托幼用地及机构养老设施用地。