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   陈海保 | 主播

龙樾海序所在昌平东小口地块成交于去年10月30日，由城建发展（600266.SH）和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得，折合楼面价3.2万元/㎡。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率2.8。

规划12栋住宅楼，共907户，面积段：78/95/108/122㎡。

  规划解读

东小口贺村中滩组团共有3幅住宅子地块，用地规模总计14.49公顷，规划地上建面39.8万㎡。

其中龙樾海序所在的001地块是最早成交的一幅，具有先发优势。

这块地也是规模最小的一幅，规划建面约8.8万㎡。

东侧002地块建筑规模约15.6万㎡；南边的005地块约15.4万㎡。

龙樾海序整体规划12栋住宅楼，5栋洋房和7栋18F小高层高低错落，穿插布局。

沿地形排布，基本是正南正北朝向。

项目占地3.13公顷，容积率高达2.8。

北京在全国来讲，楼盘的容积率普遍是比较低的，2.8已经北京近三四年来住宅地块的最高容积率水平。

当然2.8不是唯一，去年有一些四环甚至三环内地块，容积率也达到2.8。

但是这个项目在2.8容积率的条件下，建筑高度限制在60米内，实在有点偏矮，常规情况，至少建筑限高80米。

可以对比下朝阳区的两个盘：北京宸园西地块容积率2.8，限高80米，为16-25层；

中海万吉玖序的容积率2.8，限高80米，为10-23层。

相较而言，龙樾海序规划的难度更大，在限高条件下只能做到最高18层。

这也意味着它的楼间距会相对小一些。

  开发主体

项目开发主体北京城华房地产开发有限公司由城建发展（600266.SH）控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

城建发展总经理助理刘露军出任项目公司法人、董事长。

蓝华宇房地产是昌平区属国企北京嘉铭的全资子公司，也是昌平区开发建设平台之一，负责城市开发工作，这其中就包括龙樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

  区位地段

龙樾海序位于昌平东小口镇，五环至六环之间。

地块自打亮相就颇受关注，回天地区人口密集，但都是老盘，板块近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。

东小口地块一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。