文/上海进深 严明会

北外滩的市场情绪，被绿城潮鸣外滩点燃了。

3月28日，绿城潮鸣外滩首开，官宣热销14.85亿，去化近9成。

备案均价17.5万元/㎡，主力户型为建面约200-240㎡，起步总价约2400万元起。

240㎡的洋房，均价18.2万元/㎡，率先清盘；最高成交单价冲到19.8万元/㎡、最高总价直上4771万元，刷新虹口新房成交价天花板。

开盘10天后，网上房地产显示：44套房源已售21套，预定10套，可售13套。

算上预定和可售，一共卖出31套，网签去化率约70%。

但两天后，再刷新一遍系统，已售变成了25套，预定清零。

也就是说，原本的10个预定里，有6个客户下车了。网签去化率同步回落至56%。

潮鸣外滩开盘后的第二天，“上海虹口”官方微信公众号推送了一篇文章，标题只有四个字、三个叹号：

《开盘！热销！！》

官方媒体用如此热烈、直接的语调，为一个单体楼盘的热销背书，这在上海楼市极其罕见。

这背后，不仅是对一个项目销售成绩的认可，更是北外滩板块急需的一针强心剂。

豪宅抢客

按照上海新房交易的网签规则，购房者付完首付、签好合同并完成网签后，房源会显示“已售”；如果只交了认筹金、还没正式签约，则显示“预定”；而认筹金已转为定金、但尚未支付首付的，显示为“已付定金”。

潮鸣外滩的成交波动，不是个例，而是沪上高净值人群“多盘同看、多盘博弈”的新常态。

与潮鸣外滩几乎同期入市的，还有徐汇滨江的安澜上海、浦东后滩的澐启滨江。

潮鸣外滩周边的潜在竞品，也正在陆续浮出水面，景观更好、成本更低、面积段接近的项目已经开始预热。

同时，传统豪宅板块的供应也在路上，像翠湖7期这样的明星项目也在来的路上。

多重供应之下，客户心理开始转向观望。

正是在这样的竞争格局中，潮鸣外滩共195套房源，首开仅推44套，更像是一次谨慎的试水。

事实上，潮鸣外滩原计划在去年12月开放样板间和首开，后来却被推迟。有说法称样板间曾短暂开放，但因细节未达内部标准被叫停；也有判断认为，蓄客量未达预期。

这44套房源，历经数月的沉淀和蓄客，认购率来到了139%，但最终仍面临波动。

地王压力

之所以难，是因为它从落地那一刻起，就被贴上“地王”的烙印。

在过去，地王是黄袍加身；在现在，地王是泰山压顶。

在预算普遍收缩的年代，如何把高昂的土地成本转化为客户愿意买单的溢价，成了开发商最头疼的博弈。

2025年7月，绿城以64.72亿、46.33%的溢价率拿下这块地，成交楼板价126577元/㎡。算上配建等因素，可售楼板价已接近14万/㎡。

再加上建安、财务、营销等成本，项目的保本售价已经逼近17万/㎡。

17.5万/㎡的首开均价，对绿城而言，利润空间已经很薄。

项目开盘前，市场上有不少质疑：有这个预算，为什么不去买更成熟的黄浦滨江？为什么不去买如日中天的徐汇滨江？凭什么要选北外滩？

客观来讲，北外滩的全面兑现确实需要时间。

加之北外滩核心区几乎无其他的豪宅用地供应，无法形成圈层氛围，可能影响部分买家对社区社交属性的预期。

但是，塔尖客户愿意在这里买单，已经是一个好的信号。

首开中有个细节，潮鸣外滩的240㎡户型冲到了18.25万/㎡，比安澜上海的239㎡户型贵了近1万/㎡，却依然被抢空。

加推大户型

一批次，潮鸣外滩推出了建面约200-240㎡户型。二批次即将加推入市，主推190㎡4房、310㎡5房。

据悉，还有220㎡五房特殊户型，全盘仅4套。

190㎡四房：

户型方正，无浪费面积，三代同住也互不打扰；客餐厅一体，分割双主卧，有独立私人空间的同时，家人也有欢聚的空间。

310㎡五房：

主卧套房串联衣帽间、双台盆、高隐私卫浴，旁边的可变空间可做书房或私人会客室，堪比别墅的私享尺度。可变南向卧室，可以做成大主卧、双卧室 书房或三房。

100㎡客餐厅 南向21米巨幅面宽，可以直接看到南向天际线与6公顷城市公园。

面积段的跃升，意味着总价门槛的进一步大幅抬高，也意味着市场情绪将迎来第二轮验证。

如果二批次还能稳住热度，那不仅意味着项目成功，而意味着北外滩板块的豪宅逻辑被进一步坐实。