文/上海进深 严明会

4月初，浦开云璟四期北地块入市：均价8.5万/㎡。

共235套房源，面积段为78㎡2房、89㎡2房和126㎡3房。

而就在2025年7月，项目南地块首开时，均价还是92188元/㎡。

短短不到一年时间，单价出现约7000元/㎡的回落。一套78平的小户型，总价直接少了五十多万。

价格的大幅调整，使得浦开云璟的这一轮推盘迅速引发市场关注。

这个价格确实“香”。

8万出头就能上车浦东中环双地铁盘，旁边就是万象天地和张家浜绿地，性价比看起来很高。

横向对比来看，不远处的金桥卖到了11万 ，北蔡冲刺12万 。而浦开云璟这一批次，直接回到了600万级总价带，几乎对标外环板块。

过去几年里，这个由国企浦开集团打造的超级大盘，几乎是浦东新房市场最坚硬的堡垒，一开即罄、千人摇号，风光无限。如今堡垒自己松动了，难免让人多看几眼。

几乎在同一时间，由同一开发主体打造的开云艾尚里2-1地块，价格也从约9.1万/㎡回调至8.3万/㎡。

两个信号叠加，价格变化不再是个案，而更像是某种趋势的前奏。

降价背后的账本

如果拆解结构来看，单纯以“降价”定义这次调整，并不完全准确。

此前南地块约9.2万元/㎡的均价，受到152㎡大户型结构的拉高影响，而小户型本身价格基准相对更低。

北地块此次以78㎡、89㎡为主力产品，结构上更偏向刚需与刚改，这在一定程度上拉低了整体均价。

同时，北地块自身的硬伤也摆在那里：更靠近城市道路，环境嘈杂；北侧有高压线；城市界面观感不佳。

这些因素，也共同支撑了其定价下移的合理性。

让引发老业主情绪波动的，除了价格本身，还有配置上的差异。

据业主反映，北地块的连廊做了更好的处理，部分配置高于南地块。这意味着：南地块业主花更高的价格，买着相对更差的配置；北地块新业主花更低的价格，却可能买到更好的产品。

业主们在公众号上公开发文声讨浦开集团党委书记、董事长严炯浩，措辞稍显激烈：上周承诺不降价，本周就降价，这就是国企的担当？

这种“背刺感”，很难让人心平气和。

从产品端来看，浦开云璟从一期卖到四期，产品几乎没怎么进步，户型格局和产品上也是旧规时代的思路，靠送飘窗、算一半阳台面积这类老套路，装修标准、配置都很一般，放在今天的新房市场里，只能算基础水平。

在浦东新房产品力全面跃升的当下，翡雲悦府、西派海上等项目在公区、架空层、会所、审美上不断刷新标准。而浦开云璟四期，既无会所，也无架空层。

有人在网上直言：

买浦开云璟就买100期，越等越降，越等质量越好。

这话说得有点极端，但确实点出了一个尴尬的现实。

热销背后的争议

事实上，围绕项目的争议并非始于本轮推盘。

浦开云璟在上海新房市场里的分量，确实不轻。浦东新盘火热程度天说第二，绝对没人敢说第一。

从2023年首次入市至今，这个项目已经完成了七次开盘。一期开云明月华庭认购率约462%，入围分高达79.35分；二期开云星荟华庭吸引2190组客户认购，认购率353%；三期开云湖璟华庭同样三开三罄，累计认购人数达到1735组。

最新的四期开云锦悦华庭同样在2025年分两批入市，均价约9.2万 /㎡。首批次触发积分，入围分54.8分；第二批次虽未达积分门槛，但认购率仍有166%，开盘当天去化约188套，去化率超九成。

从过往交付及施工阶段反馈来看，不同批次均曾引发过业主的不满。

例如，一期交付，业主发现新风系统与合同承诺不符，缺少全热交换器，运行时噪音巨大；二期业主指出，宣传时写“三菱”电梯，交付变成了“上海三菱”，淋浴间面砖选用了“斑点狗”水磨石材质；三期更是在施工阶段就被业主反映室内钢筋外露、剪力墙根部胀模剔凿、墙根翻边缺失等问题。

四期南业主吐槽：三期有前置净水，四期南没有；三期有楼道瓷砖，四期南没有；三期有智能马桶，四期南倒是有300大洋的马桶；三期有美妆冰箱，四期没有！一期二期难以望其项背，三期也是吊打四期。

《2025年12月本市建筑工地“四不两直”安全检查情况通报》明确列出了危大工程管控、高坠防护、临电管理等六大类突出问题，而在问题突出的建筑工地清单中，浦开云璟四期赫然在列。

从2023年到2026年，浦开云璟走过了神盘的巅峰，也走到了争议的十字路口。

当一个项目开始用降价来维持流速，当质量争议不再是个案而是系统性暴露，当同区域竞品在产品力上不断拉开差距，这个曾经被称为“浦东白月光”的项目，还能在多少购房者心里，继续做那道白月光？