文/北京进深 林振兴

中建智地最近在昌平、丰台连开两盘，风头正劲。下一个目标，它已经悄悄盯上了大兴。

4月13日，中建智地发布一则设计招标计划，估算投资19.696亿元。它的目标很明确——亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（又称“瀛海地块”）。

继怀柔地块后，这位“京城一哥”再次上演“未拍先抢跑”的戏码。

不过这次不一样。中建智地大概率不是独角戏，它还会面临其他对手，没准中海地产也会来抢地。

毕竟，瀛海是中海地产的主场。7年前，它豪掷44.4亿元拿下大兴瀛海地块，打造红盘中海寰宇时代。

彼时，楼面价尚且是2.5万/平，还背着教育、公交场站等一堆配建。

7年后，新地块起拍价12.18亿元，起始楼面价2.35万/平。不仅门槛低了，还给“好房子”留足了利润空间。

更热闹的是，据说招商、金茂、保利也在意向名单里。到底鹿死谁手，答案在4月21日即将揭晓。

要知道，中建智地这几年在北京那是相当风光——重仓朝阳、昌平，出手又狠又快。

尤其是去年9月底，它豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，楼面价干到了9.42万/平，溢价率39%，也是帝都2025年溢价最“贵”的地。

为此，中建智地高管团队还远赴国外，考察学习顶豪项目。但由于地块涉及地铁联通，以及地铁退线太多，只能做超级大平层。

眼下，距离拿地都过去半年多时间，太阳宫项目的规划图还没挂出来。

反观这次的瀛海地块，中建智地已经提前进场了，一副笃定要拿下的样子。

01

北京土拍到底有多冷？

2026年至今，8宗地块，清一色托底成交，冷得没啥存在感。

直到瀛海1401-1地块的出现，房企们那快要熄灭的抢地小火苗，终于又燃了起来。

在去年第八轮供地清单中，1401地块就露过脸。当时，它是一整幅接近正方形的地块，占地5.4公顷，规划地上建面13.5万㎡。

进入到用地预申请阶段，它被“一刀切”分成了南北两幅。

目的很明确：降低门槛，减轻压力。 毕竟现在的房企，谁也不敢一口吃个胖子。

两幅地规模相当：北侧1号地占地约2.59公顷，南侧2号地2.82公顷。

容积率均为2.0，限高60米，绿地率30%。

率先被激活的是，北侧1号地块，规划地上建面5.18万㎡。

整体来看是一块颇为方正的地形，东西长、南北短，这意味着未来的楼栋排布能拥有极佳的面宽资源，采光和视野都更有优势。

但，它还有一个“小包袱”，地块西侧约4.1公顷规划绿地由竞得人进行认建，建成后无偿移交政府相关部门，这无疑会增加开发商的建安成本。

但对购房者可是实打实的好事，家门口就是私家后花园。

02

如果中建智地真把瀛海地块收入囊中，会拿出什么样的产品？答案其实已经藏不住了。

先说“好房子”，这是明牌。出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。

再看指标：容积率2.0，限高60米，大概率是小高层。

户型配置上，估计是“刚需 刚改”。按照套均90㎡计算，总套数预计在570套左右。

相比没“减负”之前上千套的体量，去化压力直接砍半，开发商心里也更有底。

产品线怎么选？中建智地其实已经用实战趟出来了。

今年刚入市的昌平国贤府Park、丰台中建方程国贤府，都尝到了甜头——面积段做小，产品力做精。这套“国贤府”打法，直接拿来瀛海用，顺理成章。

那么，瀛海项目会卖多少钱？

距离最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

有“好房子”和高得房率的加持，瀛海新项目卖5万/㎡左右，应该不成问题。

但是，挑战也同样存在。

业内人士也指出，瀛海（瀛海府等）及亦庄河西（金隅学府，中铁建国际公馆等）片区将有近万套限竞房解禁入市。这些房源房龄新（5年内），且当年买入价低，现房，价格优势会对新房市场形成冲击和强大分流。

03

网友给瀛海新地块的评价——刚改真神。

毫不夸张说，它周边的地铁 商业 产业 公园配置拉满了。

首先，它是妥妥的地铁盘，地块东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

地铁8号线是北京南北向的大动脉，始发站有座，对打工人来说简直是“救命”的配置。

不过凡事有两面。地铁虽香，噪音也真实存在。中海瀛海府就曾因地铁8号线噪音问题引发业主投诉。

除了地铁，商业也在家门口。南边有中海的商业寰宇坊，而东侧商业用地未来也将考虑与地铁站间连通。

产业方面，新地块南边不到2公里，是宇宙第一街——火箭大街。

更狠的是，亦庄新城YZ00-0803街区1104地块，已经确定要建星河动力"智神星"可重复使用液体运载火箭总部及研发生产基地。

溜娃的话，旁边就是南海子公园、瀛海休闲公园、兴海公园等，生活松弛感拉满。

这配置，堪称“六边形战士”，难怪让开发商们集体眼红。