文/深圳进深 李奕和

拿地即开工，案名、规划图，在拿地不足一个月里也接连披露。

深铁笋岗TOD项目，进展得很快。

这个项目延续了深铁旗下“境”字系产品，名为“阅湖境家园”。

根据深圳规自局披露的规划图，阅湖境共打造4栋住宅。

分别为1栋一单元、21层；1栋二单元25层；

1栋三单元、23层；1栋四单元、24层。

另外在小区的最南端，还有一个3班的幼儿园。

总平图看下来，项目的亮点不少。

1）整个项目以改善产品为主。

其中，1栋一单元是一层两户设计；1栋二、三单元为一层三户设计。

仅有1栋四单元是一层六户，户型相对较小。跨度挺大。

这一点，还是有点出人意料的。

2）新规产品，得房率值应该不错。

阅湖境的每栋楼，有弧形的大阳台；

户型都有大面积的飘窗环绕，弧形转角、270°飘窗，都能看到。

而且作为小区最大面积的一层两户产品，1栋一单元的两个户型。

明显看出有南北双阳台设计，大面积产品通透性应该不错。

3）小区整体的设计，也值得期待一下。

阅湖境有架空停车场、架空绿化和架空休闲空间；

正门和社区大堂，是两个椭圆形的构造，颇具设计美感；

社区大堂还是2层的，往园林中央还有一个圆形的架构；

另外，小区还打造了4个风雨连廊，连接起正门社区大堂和四栋住宅楼；

所以说，虽然项目不大。

但一些新规、改善盘的设计，在阅湖境其实都有看到。

当然了，因为整个阅湖境项目的地块其实不大，不足也是有的。

体现在总平图上：

1）小区的楼间距普遍不算大。

其四栋住宅之间的楼间距，最短的约13米，最长的也仅18米。

更重要的，还有小区楼栋跟外面建筑的间距。

比如，小区1栋二单元，跟外面的一栋7层建筑距离，仅有9米左右。

后续，这栋住宅的一些低楼层单位，采光、视野问题值得关注。

2）同样，因为小区的面积不大。

应急消防通道在走向和设计上，多次穿过风雨连廊。

意味着风雨连廊需要做得足够高，才不会阻挡到应急消防的通过性。

3）小区的车位，可能会有些紧张。

进深君简单算了一下，如果四栋住宅首层架空；

那么小区的总户数，应该在316套左右。

而规划文件显示，阅湖境的机动停车位304个。

这当中还有52个是地上停车位。

所以，停车位这个点，后续也值得关注。

要看一下项目最终披露的总户数是多少。

按以往，这种改善为主的盘，都会有顶复等大面积户型。

不排除后面公布的最终户数，会少于车位数，车位比能够达标。

但无论怎么说，就目前数据看，项目的车位比还是有些紧张的。

阅湖境地块，是深铁集团在3月20日拿下的。

地块也罗湖近十年来首次在公开市场推出的纯居住用地。

其中，H302-0107住宅地块，用地面积1.21万㎡；

容积率3.2，建筑面积3.87万㎡。

包括：住宅3.75万㎡、物业服务用房100㎡、幼儿园1000㎡（班数3个）、片区汇聚机房150㎡。

另外还有一宗H302-0108轨道交通用地。

当时总价8.69亿元，折合楼面价22437元/㎡。

竞拍落槌当天，深铁就举行了笋岗TOD项目摘牌暨开工奠基仪式。

实现“当天拿地、当天开工”。

阅湖境虽然体量不大，但地块区位成熟，旁边就是宝能环球汇和万象食家。

目前，罗湖笋岗片区在售项目不多。

少有的在售新盘城建凌云华府，参考均价6.5万/㎡。

按照阅湖境的拿地楼面价，定价空间还是挺大的。（进群了解更多深圳楼盘信息，请加微信SZjinshen。）