北京进深 徐迪 4月20日，石景山黄庄村43号棚改项目住宅地块进入预申请。

起拍价22亿元，住宅部分的楼面价约3.3万元/㎡。

受理日期自4月21日起至5月20日下午17:00。

早在2024年8月，这宗地就曾在供地清单中亮相，并进到了预申请流程，不过，最终因无人报名而未能正式挂牌。

本次返场，地块在建筑规模、容积率等多项关键指标上都有较大调整。

而起拍总价，相较当年的42亿+大幅缩水，几近腰斩。

最新出让文件显示，项目总用地面积3.66公顷，规划地上建面7.23万㎡。

其中1622-002住宅地块占地3.15公顷，地上建筑规模约6.77万，容积率2.15，限高60米（局部80米）。

地上配建1000㎡社区养老服务驿站和300㎡温馨家园各一处。

地块北侧为京九铁路线，尽管规划中设置了大面积绿地作为缓冲，但未来小区北侧房源可能仍会面临一定的噪音影响。

向北隔着莲石东路，是2501-002地块，规划为一所12班幼儿园，由住宅地块竞得人建设后无偿移交相关部门。

  调规返场

这宗地最早在2024年2月末发布的年度首轮供地清单中亮相，计划于5月底前供应，但直到当年8月份才被激活进入预申请流程。2024年9月3日，受理时间结束，因没有房企报名而下线。

相较于2024年，该项目在2026年的预申请方案中，总用地面积保持不变，仍为3.66公顷。

主要有以下调整：

1、成本大幅降低。起拍总价降幅接近一半，楼面价则从5万元/㎡降到3万出头，大大降低了开发商的拿地门槛。

2、开发强度减弱。地上建筑规模减少约1.26万㎡，容积率从2.55降至2.15，同时，建筑高度从60米上限放开到局部80米，这让小区的楼栋排布更加从容，居住舒适度大幅提升。

3、限价取消。最核心的变化是取消了8.2万元/㎡的销售指导价，未来房屋售价将由市场决定，给予了开发商更大的定价自主权。

  双区红利

项目位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。

邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

玉泉路是比较特殊的一座地铁站，跨海淀与石景山两区‌，A、B出入口在海淀区永定路街道‌，而西侧的D口则位于‌石景山区八宝山街道‌‌。

这也意味着，黄庄村地块的物理位置，距离海淀非常近，不到2公里。

日常购物到五棵松商圈也就两三公里，未来这个项目的卖点非常清晰：石景山的价格，海淀的配套，能有效对冲“非临铁”的短板。

对于在海淀，尤其是五棵松、万寿路、金融街工作的客群来说，这里是一个极具性价比的“上车点”。虽然地铁站需要骑行或公交接驳，但相比海淀区内的高房价，这个“最后一公里”的妥协是完全值得的。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，日常也是非常够用的。

这块地周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。

稍远一点有两大新盘，西北5公里外，石景山西黄庄板块的中海瑞文里；东北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅项目保利熙瑞。