北京进深 徐迪 4月24日，北投通州宋庄0703-6002地块方案反馈意见通告。

项目设计方案于3月30日-4月8日进行网上公示，期间收到公众网络反馈意见2条，共5点：

1、关于本项目12#、13#、24#住宅楼建筑高度的问题。

建设单位及设计单位意见：依据相关要求，允许居住用地建筑高度在地块控高基础上局部上浮，以匹配新建住宅建筑层高不低于3米的要求。

本项目地块控高为36米的居住用地，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

本项目12#、13#、24#住宅楼建筑高度为46.5米，符合控高要求。

2、有关板式居住建筑建筑间距计算标准的问题。

建设单位及设计单位意见：本项目板式居住建筑建筑间距采用法线和垂线方向双控制。

其中1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#、10#、14#、16#、19#、21#、22#、25#、27#、29#住宅楼为板式建筑，按照板楼计算间距。

其中1#、2#、3#、4#、5#住宅楼北侧无被遮挡建筑。

7#、9#、10#、19#、21#、22#、25#住宅楼为10层（局部退台），主体建筑按照9层27米进行间距控制，垂线方向1.4倍间距控制距离为35.8米，法线方向1.7倍控制距离为45.9米。

退台部分按照10层30米进行间距控制，法线方向1.7倍控制距离为51米；

14#、16#住宅楼为9层（局部退台），主体建筑按照8层24米进行间距控制，垂线方向1.4倍间距控制距离为33.6米，法线方向1.7倍控制距离为40.8米。退台部分按照9层27米进行间距控制，法线方向1.7倍控制距离为45.9米；

27#、29#住宅楼建筑高度为24米无退台，按照24米进行间距控制，垂线方向1.4倍间距控制距离为33.6米，法线方向1.7倍控制距离为40.8米。

所有建筑间距计算均满足规范要求。

3、有关28#住宅楼和30#住宅楼塔群间距系数的问题。

建设单位及设计单位意见：本项目17#住宅楼及28#住宅楼形成塔群、29#住宅楼及30#住宅楼形成塔群，28#住宅楼及30#住宅楼未形成塔群，

本项目30#住宅楼与28#住宅楼在正东西方向完全脱开，彼此不存在东西向间距情况，因此不适用于整体面宽计算间距，仅单独考虑楼栋宽度及间距情况。

4、有关25#住宅楼与24#住宅楼间距问题。

建设单位及设计单位意见：24#住宅楼为被遮挡楼栋，建筑朝向为正南北朝向且西侧与25#住宅楼完全脱开（25#住宅楼法线方向与24#住宅楼不存在重叠），

依据《北京地区建设工程规划（设计通则（2003版）》第2.4.2条，应按照正南北向1.7倍间距系数及算间距。

5、有关项目实土绿地（除掉道路及广场用地及退建筑距离）不满足计算绿地的50%为实土绿地要求问题。

建设单位及设计单位意见：依据北京城市副中心管理委员会关于印发《北京城市副中心建设工程居住用地附属绿化用地面积计算技术要点（试行）的通知》（副中心管委发〔2025〕26号）中第二点计算规则中

第（一）条：工程建设用地范围内，无地下建筑物、构筑物的实土绿化用地面积占比应达到附属绿化用地面积比例的10%。

第（二）条：取消覆土绿化开放边长相关要求，提高地下空间完整性，提升空间使用效率。

本项目实土绿地比例符合相关要求。

3月30日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目0703-6002地块规划设计方案公示。

建设用地约4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容地上面积约8.74万㎡，容积率1.8。

规划30栋住宅楼，总计约866户，户均建面100㎡+。

  建筑高度突破上限

楼栋行列式排布，高低错落、点板结合的布局，有利于塑造丰富的空间层次和视线通廊。

小区以洋房为主，仅西排3栋为15F小高层，建筑高度为46.5米。

出让指标显示，地块整体限高36米，局部可上提到45米。

这3栋楼的高度明显已经超标了1.5米。

但是从北京城市副中心管理委员会2025年6月9日发布的建筑高度弹性管控文件来看，在通州，为了匹配《住宅项目规范》中“新建住宅建筑层高不低于3米”的要求，是允许居住用地建筑高度在地块控高基础上局部上浮的。

具体而言，6002地块控高为36米，建筑高度按照39米予以控制，局部可上浮至48米。

所以46.5米是符合控高要求的。

  3栋卓尔不群的景观楼王

不只是高度上的特殊，这3栋楼的朝向、立面形象，也与其它楼栋有较大差异。

27栋洋房是行列式整齐排布，只有这3栋小高层是点状布局，立于小区西侧门户，像3个高大的哨兵。

此外，受限于地块条件，小区楼栋朝向并非正南正北，27栋洋房均为东南朝向，这3栋小高层却是西南朝向。

看了下地图，项目西南方向是宋庄文化公园，这个朝向倒是能得到更好的景观资源。

在外立面上，这3栋楼的南面做了弧型曲面造型；而洋房产品是直角直边，部分有坡顶设计。

  零散楼号与长板楼栋

出让文件中提到，建筑体量应与周边建筑在尺度上保持整体协调有序，以行人尺度为参考，分段处理建筑立面形象，不宜形成体量过大的单体建筑。

沿街建筑避免建筑体量过长过高，形成高大封闭的沿街界面，对城市街道产生压迫感。

在高低错落这一点上，项目落实得很好，单排建筑相邻两栋楼基本都是不同高度的。

对于建筑体量，小区楼栋号倒是拆得很碎。

但实际上，除了3栋小高层之外，洋房的楼栋仍然是并排连在一起的，只在中间留了一道变形缝。

也就是说，虽然有30栋楼，但并没有相应的边户数量。

大部分楼栋只有一个单元，也都是中间户。

而且就算是真正的两端户型，地形所致，同一排楼栋的东西间距都在8-10米，南排最近的只有5米多。

这种距离下，为了防止对视，侧边也很难开窗。

在总图上看起来，根本就只有15栋楼，三两栋楼并排一组，每组都有3-4个单元，整体面宽在60米以上，多的有70米+。

所谓“以行人尺度为参考”，指的是设计时优先考虑行人的视线范围和感知能力。

这种3栋楼连成一排，和一栋楼3个单元，通透性没什么明显区别。

  多种赠送形式

按不同楼栋，赠送位置也有比较大的差异。

其中，洋房产品南向都是通面宽可封闭的阳台，送一半面积；

北边有一部分是送了两段式的设备平台，另一些是直接做成了通联式，都是结构外建筑，不过按照通州的尺度，大概率也是可以包进室内的，且不计产权建面。

小高层本身就比洋房的公摊面积多，加上南阳台不是通面宽的，加赠后实得率比洋房要低出不少。

不过由于是全边户房源，除了北边，侧边也有一段设备平台弥补赠送。

加上南向的弧线造型，曲面转角大窗采光和视野预计相当惊艳。

  三进门庭，双会所体系

东西各有一处景观大门，遥遥相对。

东侧为正门，做了阔大复杂的门庭景观。

一进入口广场，内接邻里共享空间，二进下沉庭院，穿过风雨连廊，三进才是小区的内部园林。

西门进来则是两处架空层，分别位于23#楼和13#楼首层。

  车位配比指标与人车分流的取舍

北面排住宅楼之间，规划了72个地面停车位。

西侧有车行出入口，与消防通道共用。

这么一来北半边小区地面就是人车混行的情况了。

小区整体规划了1044个机动车位，按照866户计算，车位比勉强刚好达到1:1.2。

如果去掉这70多个地面车位，那么每户只有1.12个车位配置。

  三大国企联手拿地

2月3日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块完成出让。

由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

三家公司均为均为市管国企，其中：

北京北投置业有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事为林海燕，经理为屈晨。公司注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司100%持股。

北京建工地产有限公司责任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事长为潘捷，经理为宋鹏。公司注册资本60亿元，由北京建工集团100%持股。

北京新航城开发建设有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事长为沙钢，经理为王淼。公司由北京城市副中心投资建设集团和北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者为大兴区属国企。

拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。

刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。

宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。

根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。

当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。

宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。

6002地块在上述项目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。

但是相比通州老城的梨园、八里桥等板块，地块目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。

周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。

2024年1月，宋庄镇部分村庄被列入城中村改造计划，标志着区域城市化的重大进展。

去年9月，宋庄镇政府公告，丁各庄等四村城中村改造项目安置房（梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园）已具备交付条件，将启动安置房入住各项工作。

随后，丁各庄等四村城中村改造一片区项目规划设计方案公示，地上建面约13.99万㎡，规划17栋7-15F住宅楼。

住宅采用3米层高标准的“好房子”设计，外立面设计美观大方，高度错落有致，结合搬迁区域村民生活风貌的需求，安置房采用低艳度冷暖灰色系，主体材质采用具有质感的仿石漆。

小区户型多样，面积在50㎡-135㎡之间，可满足丁各庄等四村所有村民回迁安置需求。