北京进深 徐迪 明天（4月28日）即将出让的怀柔新城0103-6001等地块，近日优化了规划实施方案。

建筑高度由原规划为24-36米降低为不超过24米。

这宗地是北京第二轮清单发布前一天就抢跑进入预申请的项目，3月25日正式挂牌。

更急的是，早在2月27日，地块规划实施方案公示的当天，中建智地就针对这块地发出了招标计划。

  结合居民意见诉求，优化建筑高度

4月24日，《怀柔新城0103街区HR00-0103-6001等地块土地开发项目规划实施方案》采信情况通告。

该实施方案于2月27日-3月9日进行公示，期间收到公众反馈意见两类：

1、关于HR00-0103-6006地块建筑高度高，对西侧建筑可能产生采光遮挡问题。 

实施单位意见：结合居民意见诉求，我单位组织研究对规划实施方案进行了优化，HR00-0103-6006地块建筑高度由原规划为24-36米降低为不超过24米。

本次仅为HR00-0103-6006地块规划指标公示，待HR00-0103-6006地块明确建设主体及建设内容后，由用地主体按照国家及北京市关于日照相关规范要求编制建筑设计方案明确具体建筑高度。 

分局意见：双方意见均予以采信。本次公示为项目规划实施方案规划图则，不涉及具体项目建筑设计方案。关于公众提出的采光日照等意见，我局将在后续建筑设计方案审查时，严格按照国家及北京市相关规范标准进行审查。

 2、公众反馈意见：关于公园绿地HR00-0103-6002地块对西侧地块交通及消防通行影响问题。

实施单位意见：依据市政府已批复的《怀柔新城HR00-0101～0103街区（老城区单元）控制性详细规划（街区层面）（2021年—2035年）》，权利人东侧规划为绿地。

该绿地属于道路两侧规划绿地，具有保障城市生态、绿色、健康、安全功能。

本次公示的方案深化落实了怀柔老城控规要求。结合权利人近期交通出行及消防通行需求，权利人东侧公园绿地在实施时序上统筹考虑权利人实际使用需求。 

  再造一个远郊小爆款？

怀柔这块地一路绿色通道直接上架，还让央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

具体来看一下。

项目占地3.19公顷，地上建面约4.47万㎡，容积率1.4，限高24米（优化后）。

起拍价7.38亿元，折合楼面价1.65万元/㎡。

出让文件提到的几项规划要点：

1、鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。

2、要求居住区绿地率不低于30%，并且在项目的后续设计中，贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜与周边建筑风格协调一致，建筑材质鼓励采用绿色、环保材质，避免采用大面积涂料。建筑屋顶宜采用平坡结合形式。地块内绿地宜通过慢行步道融入到整体绿化体系中。

4、依据已有资料，有活动断裂疑似从场地或附近通过，本项目应开展区域性地震安全性评价工作，并根据评价结果进行规划建设。

项目位于怀柔区龙山街道，距离怀柔区政府约1公里。

西侧临近怀柔水库，东侧临近怀柔城市森林公园，主打低密生态。周边教育、医疗、商业等生活配套在怀柔都属于顶配。

根据实施方案规划，6001地块周边还配建有公园和广场用地，合计0.8公顷；另有公共服务配套0.38公顷，待深入研究后再批复具体规划指标。

今年2月13日，6001地块拆除工作已经正式启动。

地块往北500米左右，就是去年北京楼市的“远郊黑马爆款”——建工嘉棠澐玺。5月拿地，9月21日开盘，224套供应，一周去化近半，半个月卖掉七成，年底基本清盘。成交均价3.94万元/㎡，基本逼平预售价。

值得一提的是，甚至有客户因未能成功认购该项目而致电12345市民热线咨询购房事宜，足见其市场认可度之高。

作为怀柔首个“好房子”项目，嘉棠澐玺层高3米 ，建面使用率突破100%。户型设计上最大的亮点是南向双阳台体系：

通面宽内嵌阳台 几乎与同等面宽的景观花池。

北京通面宽阳台的新盘不少，阳台外边还能接出个通面宽的花池，全北京也是独一份儿了。

嘉棠澐玺之所以能在极短的时间清盘，除了逆天的赠送和产品力，小区本身体量不大也是原因之一。全盘仅6栋洋房，计容建面2万㎡出头。

相比之下，新供应的6001地块大概是它的2倍。除此之外，两块地的素质非常接近，容积率和建筑高度相当，就连地块形状都很像。

加上出让文件中也明确提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地块已有“爆款预备役”之姿。

只是不知北京建工是否会再次出手。

  项目公司已成立

6001地块的入市节奏颇为紧凑，从启动地块清理，到实施方案公示，再到项目公司注册、发招标计划、用地预申请，都在这一个多月完成，基本做到无缝衔接。

地块招标计划的主体，是中建智地刚成立的全资子公司北京兴澜房地产。

今年2月14日完成工商登记，注册资本5000万元。

由中建智地董事长樊飞军担任法人兼董事长，中建智地京东公司执行总经理张梦灿任项目公司经理。

招标计划涵盖了土方工程、监理、施工、设计四大项，总投资估算将近3.3亿元。

中建智地近年在北京的布局主要以朝阳、昌平为主，此次提前谋夺怀柔地块，可见远郊市场还是大有可为的，也体现了这位“京城地产一哥”的生存智慧。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。